Ertragshoheit

Ertragshoheit - Ertragshoheit bezeichnet im Steuerrecht das Recht einer Gebietskörperschaft (Bund, Länder, Gemeinden), das Aufkommen einer bestimmten Steuer zu vereinnahmen. Im Immobilienbereich ist die Ertragshoheit besonders relevant für die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer, da deren Einnahmen je nach Steuerart unterschiedlich auf Bund, Länder und Gemeinden verteilt werden. Für Immobilieneigentümer ist die Ertragshoheit bedeutsam, weil sie erklärt, welche Körperschaft welche Hebesätze festlegen und welche politischen Entscheidungen beeinflussen kann.

Ertragshoheit bei immobilienrelevanten Steuern

Die Ertragshoheit der wichtigsten Steuern mit Immobilienbezug im Überblick:

Steuerart	Ertragshoheit	Hebesatz-Kompetenz
Grundsteuer B (Wohn-/Gewerbegrundstücke)	Gemeinden	Gemeinden (Hebesatz)
Grunderwerbsteuer	Länder	Länder (Steuersatz)
Einkommensteuer (auf Mieteinkünfte)	Bund / Länder / Gemeinden geteilt	Bundesgesetzgeber
Körperschaftsteuer (bei Immobiliengesellschaften)	Bund / Länder geteilt	Bundesgesetzgeber
Gewerbesteuer (bei gewerblichem Grundstückshandel)	Gemeinden	Gemeinden (Hebesatz)

Grundsteuer: Die Grundsteuer steht vollständig den Gemeinden zu. Diese legen den Hebesatz eigenständig fest - in Nürnberg betrug dieser zuletzt 535 % (Grundsteuer B). Durch die Grundsteuerreform 2025 werden die Messzahlen bundesweit neu berechnet, wobei Bayern ein eigenes Berechnungsmodell eingeführt hat.

Grunderwerbsteuer: Diese Steuer steht den Bundesländern zu. Bayern hat einen vergleichsweise günstigen Satz von 3,5 % des Kaufpreises; andere Bundesländer erheben bis zu 6,5 %.

Bedeutung der Ertragshoheit für Immobilieneigentümer

Das Konzept der Ertragshoheit hat praktische Konsequenzen:

• Kommunale Finanzlage beeinflusst Grundsteuer: Gemeinden mit angespanntem Haushalt erhöhen häufig den Grundsteuerhebesatz, was laufende Kosten für Eigentümer und Vermieter (Betriebskosten) erhöht
• Standortwahl: Bei Investitionsentscheidungen kann ein Vergleich der Hebesätze zwischen Gemeinden sinnvoll sein - innerhalb der Metropolregion Nürnberg variieren die Hebesätze teils erheblich
• Länderunterschiede bei Grunderwerbsteuer: Beim Kauf einer Immobilie nahe der Landesgrenze (z. B. Bayern/Thüringen oder Bayern/Baden-Württemberg) kann die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich sein

Grundsteuerreform 2025: Auswirkungen auf Eigentümer in Bayern

Die Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 ist für alle Eigentümer in Bayern relevant. Bayern hat ein eigenes Flächenmodell eingeführt, das sich von den Wertmodellen anderer Bundesländer erheblich unterscheidet. Im bayerischen Modell spielt der Wert des Grundstücks keine Rolle - stattdessen wird die Grundsteuer nach der Fläche des Grundstücks und der Wohnfläche berechnet.

Für die Eigentümer bedeutet dies, dass die neue Grundsteuerbelastung nicht proportional zum gestiegenen Immobilienwert steigt - anders als bei einem wertbasierten Modell. Gleichzeitig bleibt es den Gemeinden überlassen, den Hebesatz anzupassen. Viele bayerische Gemeinden haben die Hebesätze mit der Reform angepasst, sodass die Gesamtbelastung für Eigentümer je nach Standort gestiegen oder gesunken sein kann.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Mit der Grundsteuerreform 2025 werden in Bayern alle Grundstücke auf Basis des Flächenmodells neu bewertet. Wir empfehlen Eigentümern, die neuen Grundsteuerbescheide sorgfältig zu prüfen und bei Zweifeln an der Berechnung fristgerecht Einspruch einzulegen. Die Ertragshoheit der Grundsteuer liegt bei der Stadt Nürnberg bzw. den jeweiligen Gemeinden - eine Erhöhung des Hebesatzes ist jederzeit möglich und beeinflusst direkt Ihre Nebenkostenabrechnung als Vermieter.

Wir empfehlen, die Entwicklung des Grundsteuerhebesatzes im Blick zu behalten und bei der Mietkalkulation zu berücksichtigen. Als Vermieter können Sie die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen - dafür muss die Umlage ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet Ertragshoheit konkret für meine Grundsteuer?

Die Ertragshoheit der Grundsteuer liegt bei Ihrer Gemeinde. Das bedeutet: Die Gemeinde legt den Hebesatz fest, auf den der bundeseinheitliche Messbetrag (nach GrStG) multipliziert wird. Steigt der Hebesatz, steigt Ihre Grundsteuer - unabhängig davon, ob sich der Wert Ihrer Immobilie verändert hat.

Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern günstiger als in anderen Bundesländern?

Bayern nutzt sein Recht als Ertragshoheitsinhaber und hat den Steuersatz bei 3,5 % belassen, während viele andere Länder auf bis zu 6,5 % erhöht haben. Dies ist eine politische Entscheidung, die Bayern als attraktiven Immobilienstandort stärken soll. Für Käufer in Bayern bedeutet das eine deutliche Ersparnis gegenüber z. B. Nordrhein-Westfalen oder dem Saarland.

Wie hoch ist die Grundsteuer für eine typische Eigentumswohnung in Nürnberg?

Nach der Grundsteuerreform 2025 wird die genaue Belastung durch das neue bayerische Flächenmodell bestimmt. Als Richtwert für eine 80 m² Wohnung in Nürnberg können Sie mit einer jährlichen Grundsteuer von ca. 200-500 Euro rechnen - je nach Lage und Hebesatz. Der genaue Betrag ergibt sich aus dem neuen Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde.

Kann ich als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine umlagefähige Betriebskosten, sofern die Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Grundsteuer ebenfalls typischerweise umlagefähig. Eine Erhöhung der Grundsteuer durch den Hebesatz kann daher direkt an den Mieter weitergegeben werden.

Welche Auswirkungen hat die Grundsteuerreform 2025 auf Vermieter in Nürnberg konkret?

Für Vermieter in Nürnberg bringt die Grundsteuerreform 2025 praktischen Handlungsbedarf. Da Bayern das Flächenmodell eingeführt hat, ändert sich die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer strukturell: Statt des Einheitswerts zählen jetzt Grundstücksfläche und Wohnfläche. Für viele Altbauten in Nürnberger Gründerzeitvierteln bedeutet das eine Verschiebung der Grundsteuerlast gegenüber Neubauten mit gleicher Fläche. Vermieter müssen die neuen Grundsteuerbescheide in ihre Betriebskostenabrechnungen übernehmen und sicherstellen, dass die Mietverträge eine Grundsteuerumlage ausdrücklich vorsehen - andernfalls können Erhöhungen nicht weitergereicht werden. Außerdem empfehlen wir, Einsprüche gegen fehlerhafte Messbescheide fristgerecht einzulegen: Die Finanzbehörden haben bei der Neuberechnung teilweise auf Basis veralteter Flächenangaben gearbeitet, was zu Überbewertungen führen kann. Ein sorgfältiger Abgleich von tatsächlicher Wohnfläche und den im Bescheid verwendeten Daten zahlt sich aus.

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