Existenzgefährdung (Finanzierung)

Existenzgefährdung (Finanzierung) bezeichnet eine finanzielle Situation, in der die laufenden Kreditverpflichtungen - insbesondere aus Immobiliendarlehen - die wirtschaftliche Existenz des Kreditnehmers ernsthaft bedrohen. Banken und Gerichte verwenden diesen Begriff, um übermäßige Verschuldung zu identifizieren, die zu Zwangsversteigerung, Privatinsolvenz oder dem Verlust der selbst genutzten Immobilie führen kann.

Ursachen einer Existenzgefährdung durch Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung kann die Existenz gefährden, wenn sich wesentliche Parameter gegenüber der ursprünglichen Planung verändern:

Einkommensausfall: Jobverlust, Krankheit oder Scheidung führen dazu, dass die monatliche Rate nicht mehr aus dem laufenden Einkommen gedeckt werden kann. Besonders gefährlich ist eine Finanzierung, bei der beide Partner auf ihr Einkommen angewiesen sind.

Zinsanstieg bei variablen Darlehen: Wer ein EURIBOR-gekoppeltes Darlehen aufgenommen hat und dessen Rate sich durch Zinsanstiege deutlich erhöht, gerät schnell in finanzielle Schieflage.

Fehlende Instandhaltungsrücklage: Eigentümer, die keine ausreichenden Rücklagen gebildet haben und deren Immobilie plötzlich größere Reparaturen erfordert (Dach, Heizung), können in eine akute Existenzgefährdung geraten.

Überschätzte Mieteinnahmen: Wer eine Anlageimmobilie auf Basis optimistischer Mietannahmen finanziert hat und dann Leerstand oder geringere Mieten erzielt, deckt die Kreditkosten nicht mehr.

Rechtliche Aspekte und Bankenpflichten

Seit dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) im Jahr 2016 sind Banken verpflichtet, vor Kreditvergabe eine sorgfältige Kreditwürdigkeitsprüfung durchzuführen. Stellt die Bank fest, dass ein Kredit die Existenz gefährden würde, darf sie ihn grundsätzlich nicht vergeben. Dennoch sind Einzelfälle bekannt, in denen Darlehen trotzdem gewährt wurden.

Gerät ein Kreditnehmer in Zahlungsverzug, stehen verschiedene Eskalationsstufen an:

1. Mahnung durch die Bank
2. Kündigung des Darlehens (nach 60-90 Tagen Verzug möglich)
3. Zwangsvollstreckung / Zwangsversteigerung der Immobilie
4. Privatinsolvenz bei verbleibendem Schuldenrest

Frühzeitiges Handeln und proaktiver Dialog mit der Bank können in vielen Fällen eine Stundung, Ratenpause oder Umschuldung ermöglichen - und damit die Zwangsversteigerung abwenden.

Risikoindikatoren einer Existenzgefährdung durch Immobilienfinanzierung

Risikofaktor	Schwellenwert	Empfehlung
Monatliche Belastungsquote	> 40 % des Netto-HH-Einkommens	Auf max. 35 % reduzieren
Eigenkapitalquote	< 10 % (Vollfinanzierung)	Mind. 20 % EK + Nebenkosten
Zinsbindungsdauer	< 5 Jahre (variabel/kurz)	15-25 Jahre in Niedrigzinsphase
Liquiditätsreserve	< 1 Monatsrate	Min. 3-6 Monatsraten halten
Tilgungsrate	< 1 % (Mindesttilgung)	Min. 2 % anfängliche Tilgung
Einkommensabhängigkeit	Beide Partner zwingend	Absicherung durch BU-Versicherung

Präventive Maßnahmen gegen Existenzgefährdung

Die wichtigste Schutzmaßnahme ist eine konservative Finanzierungsplanung von Anfang an. Folgende Richtlinien haben sich bewährt:

Belastungsquote: Die monatliche Rate (inkl. Nebenkosten und Rücklagen) sollte 35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Wer zwei Gehälter zur Bedienung der Rate benötigt, sollte das Risiko eines Einkommensausfalls explizit absichern.

Eigenkapital: Mindestens 20-25 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Erwerbsnebenkosten sollten vorhanden sein. Eine Vollfinanzierung erhöht das Existenzrisiko erheblich, da bei Zwangsversteigerung nach Kosten oft kein Erlösguthaben für den Eigentümer verbleibt.

Zinsbindung: In einem Niedrigzinsumfeld empfehlen wir eine möglichst lange Zinsbindung (15-25 Jahre), um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Variable Darlehen eignen sich nur für finanzierungsstarke Käufer, die eine Ratenerhöhung problemlos verkraften können.

Liquiditätsreserve: Mindestens 3-6 Monatsraten als liquide Reserve halten, um Einkommensausfälle oder unerwartete Reparaturen zu überbrücken.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen jedem Immobilienkäufer in der Metropolregion Nürnberg, beim Abschluss einer Baufinanzierung eine Pufferreserve von mindestens 3 bis 6 Monatsraten liquide vorzuhalten. Wer ein Eigenheim in Nürnberg, Fürth oder Erlangen kauft, sollte die monatliche Belastung (Rate + Nebenkosten) auf maximal 35 % des Nettohaushaltseinkommens beschränken.

Bei drohender Existenzgefährdung helfen in der Region die Schuldnerberatungsstellen der Caritas Nürnberg und der Verbraucherzentrale Bayern. Wir stehen unseren Kunden auch nach dem Kauf als Ansprechpartner zur Verfügung und vermitteln bei Bedarf Kontakte zu erfahrenen Finanzierungsberatern. Wer Schwierigkeiten mit seiner Immobilienfinanzierung hat, sollte sofort handeln - je früher das Gespräch mit der Bank gesucht wird, desto größer sind die Optionen.

Häufig gestellte Fragen

Ab wann spricht man bei einer Immobilienfinanzierung von Existenzgefährdung?

Faustregel: Wenn die monatliche Kreditrate dauerhaft über 40-50 % des verfügbaren Nettoeinkommens liegt oder ein einmaliger Sonderaufwand (z. B. Dachsanierung) nicht ohne Kredit bewältigt werden kann, ist eine Existenzgefährdung möglich.

Kann ich meine Immobilie behalten, wenn ich in Zahlungsschwierigkeiten gerate?

Ja, in vielen Fällen ist das möglich - wenn frühzeitig gehandelt wird. Mögliche Lösungen sind Ratenpause, Laufzeitverlängerung, Teilverkauf oder die Vermietung der Immobilie zur Deckung der Kreditkosten. Wenden Sie sich sofort an Ihre Bank.

Welche staatlichen Hilfen gibt es bei drohender Zwangsversteigerung?

In Bayern kann in bestimmten Härtefällen die Übernahme von Schulden durch das Sozialamt oder eine Notfallhilfe beantragt werden. Auch das Wohngeldsystem kann bei Einkommenseinbußen helfen. Die Schuldnerberatung der Caritas in Nürnberg berät kostenlos und vertraulich.

Wie wirkt sich eine Scheidung auf die gemeinsame Immobilienfinanzierung aus?

Bei einer Scheidung haften beide Darlehensnehmer weiterhin gemeinsam für das Darlehen. Lösungsansätze sind: Übernahme des Darlehens durch einen Partner (mit Zustimmung der Bank), Verkauf der Immobilie und Tilgung des Darlehens aus dem Erlös, oder eine Vermietung, die die Darlehensrate deckt. Die Bank muss einer Schuldnerfreistellung immer ausdrücklich zustimmen - sie ist dazu nicht verpflichtet.

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