Finanzamt (Bewertungsstelle)

Finanzamt (Bewertungsstelle) ist die Abteilung innerhalb eines Finanzamts, die für die steuerliche Bewertung von Grundstücken und Immobilien zuständig ist. Sie ermittelt Grundstückswerte für Zwecke der Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grundsteuer, wenn kein aktuelles Gutachten vorliegt oder der Steuerpflichtige keinen eigenen Nachweis erbringt.

Aufgaben der Bewertungsstelle

Die Bewertungsstelle ist nach dem Bewertungsgesetz (BewG) zuständig für die Feststellung von:

Grundbesitzwerten für Erbschaft- und Schenkungsteuer: Wenn Immobilien im Rahmen eines Erbfalls oder einer Schenkung übertragen werden, muss der steuerliche Wert des Grundbesitzes ermittelt werden. Das Finanzamt wendet dabei das gesetzliche Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gemäß §§ 182 ff. BewG) an. Der ermittelte Wert dient als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Feststellungsverfahren: Das Ergebnis der Bewertung wird in einem gesonderten Feststellungsbescheid festgehalten. Dieser kann innerhalb eines Monats beim Finanzamt angefochten werden, wenn der Steuerpflichtige den Wertansatz für zu hoch hält.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: Ein Steuerpflichtiger kann durch ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen (z. B. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder Gutachterausschuss) nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert unter dem vom Finanzamt ermittelten Wert liegt. In diesem Fall ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 BewG).

Grundsteuer-Bewertung nach der Reform 2025

Im Rahmen der Grundsteuerreform mussten alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden (Hauptfeststellung auf den Stichtag 1. Januar 2022). In Bayern gilt das flächenbasierte Grundsteuermodell (abweichend vom Bundesmodell):

• Bemessungsgrundlage: Wohnfläche × Äquivalenzzahl + Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl
• Kein Rückgriff auf Verkehrswerte, sondern rein flächenbasiert
• Zuständig: Finanzamt des jeweiligen Belegenheitsorts

In Nürnberg sind die Finanzämter Nürnberg-Nord, Nürnberg-Süd und Nürnberg-Zentral zuständig - je nach Lage des Grundstücks.

Wie das Finanzamt Immobilien bewertet: Die Bewertungsverfahren

Das Finanzamt wendet je nach Immobilientyp unterschiedliche Bewertungsverfahren an:

Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): Dieses Verfahren wird vorrangig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet, wenn ausreichend Vergleichspreise aus tatsächlichen Verkäufen vorliegen. Der Wert wird aus den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, die der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung erfasst hat.

Ertragswertverfahren (§ 184 BewG): Kommt bei Mietwohngebäuden, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden zum Einsatz. Grundlage ist die erzielbare Jahresmiete (Rohertrag), von der Bewirtschaftungskosten abgezogen und die dann mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert wird. Der Bodenwert wird separat nach Bodenrichtwert ermittelt und addiert.

Sachwertverfahren (§ 189 BewG): Wird angewendet, wenn kein ausreichendes Vergleichs- oder Ertragsdatenmaterial vorliegt - z. B. bei Einfamilienhäusern in dünn besiedelten Gebieten oder bei Sonderimmobilien. Grundlage sind die Herstellungskosten des Gebäudes (unter Berücksichtigung der Alterswertminderung) zuzüglich des Bodenwerts.

Einspruch gegen den Feststellungsbescheid: So gehen Sie vor

Hält ein Steuerpflichtiger den vom Finanzamt festgestellten Wert für zu hoch, kann er Einspruch einlegen und einen niedrigeren Wert nachweisen. Der Ablauf:

1. Frist wahren: Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids eingelegt werden. Die Frist beginnt mit dem Datum der Bescheidsbekanntgabe (in der Regel 3 Tage nach Postaufgabe).

2. Sachverständigengutachten beauftragen: Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) erfordert ein Gutachten eines anerkannten Sachverständigen. Anerkannt sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.) sowie der Gutachterausschuss.

3. Gutachten einreichen: Das Gutachten wird als Anlage zum Einspruchsschreiben beim zuständigen Finanzamt eingereicht.

4. Prüfung durch das Finanzamt: Das Finanzamt prüft das Gutachten. Entspricht es den Anforderungen (insbesondere Methodik nach ImmoWertV, Marktanpassungsfaktoren), ist der niedrigere Wert anzusetzen.

Die Kosten eines Sachverständigengutachtens (ab ca. 1.500 Euro für ein Vollgutachten) rentieren sich, wenn die Steuerersparnis den Gutachtenaufwand übersteigt. Bei Immobilienwerten über 500.000 Euro in Nürnberg ist das häufig der Fall.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen, den Feststellungsbescheid des Finanzamts bei Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie immer kritisch zu prüfen. Das Finanzamt arbeitet mit typisierenden Bewertungsverfahren, die den tatsächlichen Markt nicht immer treffsicher abbilden. In Nürnberg, wo Lagen wie Zabo oder Nibelungenviertel sehr heterogen bewertet werden, kann ein professionelles Gegengutachten schnell zur Steuerersparnis von mehreren Tausend Euro führen.

Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids eingelegt werden - verpassen Sie diese Frist nicht. Wir vermitteln gerne Kontakte zu versierten Steuerberatern und qualifizierten Sachverständigen in der Metropolregion, die auf die Wertermittlung für steuerliche Zwecke spezialisiert sind.

Häufig gestellte Fragen

Welche Finanzämter sind für Grundstücke in Nürnberg zuständig?

In der Stadt Nürnberg gibt es drei Finanzämter (Nürnberg-Nord, Nürnberg-Süd, Nürnberg-Zentral), die nach Lage des Grundstücks zuständig sind. Für Grundstücke im Landkreis Nürnberger Land ist das Finanzamt Lauf a. d. Pegnitz zuständig. Für Schwabach das Finanzamt Schwabach, für Fürth das Finanzamt Fürth.

Kann ich als Steuerpflichtiger den vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert anfechten?

Ja. Sie können innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch einlegen und einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Das Finanzamt ist verpflichtet, diesen niedrigeren Wert zu berücksichtigen, sofern das Gutachten den formalen und methodischen Anforderungen entspricht.

Brauche ich die Bewertungsstelle auch beim normalen Immobilienkauf?

Nein. Bei einem entgeltlichen Kauf unter fremden Dritten entspricht der Kaufpreis grundsätzlich dem gemeinen Wert - eine gesonderte Bewertung durch das Finanzamt ist nicht erforderlich. Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Kaufpreises berechnet. Eine Bewertung durch das Finanzamt ist nur bei unentgeltlichen Übertragungen (Erbschaft, Schenkung) und bei der Grundsteuer relevant.

Welche Unterlagen benötigt die Bewertungsstelle für die Erbschaftsteuer-Bewertung?

Die Bewertungsstelle fordert in der Regel an: Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne und Grundrisse, Wohnflächen-Berechnung, Baujahr und Zustand des Gebäudes, bei Mietobjekten die aktuellen Mietverträge und Jahresmieteinnahmen. Je vollständiger und frühzeitiger diese Unterlagen eingereicht werden, desto schneller und reibungsloser verläuft die Bewertung.

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