Finanzierungskosten

Finanzierungskosten umfassen alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Aufnahme und dem Unterhalt eines Immobiliendarlehens entstehen - also neben den eigentlichen Darlehenszinsen auch einmalige Gebühren, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Kosten für Sicherheiten. Für Vermieter sind Finanzierungskosten steuerlich absetzbare Werbungskosten; für Selbstnutzer sind sie nicht absetzbar.

Bestandteile der Finanzierungskosten

Finanzierungskosten lassen sich in laufende und einmalige Kosten unterteilen:

Laufende Finanzierungskosten:

Kostenart	Beschreibung
Darlehenszinsen	Hauptkostenblock, Preis für das geliehene Kapital
Bereitstellungszinsen	Zinsen auf noch nicht abgerufenes Darlehenskapital (ab ca. Monat 3-6)
Kontoführungsgebühren	Bei manchen Banken, für die Darlehenskontoführung
Tilgungsversicherung	Optionale Versicherung zur Absicherung des Darlehens (z. B. Berufsunfähigkeit)

Einmalige Finanzierungskosten:

Kostenart	Typische Höhe
Bearbeitungsgebühr	Oft nicht mehr zulässig (BGH-Urteil 2014), aber Achtung bei älteren Verträgen
Grundschuldbestellung (Notar)	ca. 0,1-0,2 % der Grundschuldsumme
Schätzkosten / Bewertungsgebühr	200-500 € für Beleihungswertgutachten der Bank
Vorfälligkeitsentschädigung	Bei vorzeitiger Ablösung: bis zu 3 % der Restschuld

Effektiver Jahreszins (APR): Der gesetzlich vorgeschriebene Vergleichszins nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (§ 6 PAngV) schließt alle bekannten einmaligen Kosten mit ein und ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote.

Steuerliche Behandlung

Für Vermieter sind Finanzierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) vollständig absetzbar:

• Darlehenszinsen: vollständig absetzbar
• Bereitstellungszinsen: absetzbar
• Notar- und Grundbuchgebühren für Grundschuldbestellung: absetzbar
• Disagio (Abzug vom Nennbetrag): absetzbar, sofern marktüblich

Für Selbstnutzer sind Finanzierungskosten steuerlich nicht abzugsfähig - es sei denn, das Gebäude dient teilweise gewerblichen oder vermieteten Zwecken.

Finanzierungskosten im Vergleich: Was Käufer oft übersehen

Viele Käufer konzentrieren sich beim Kreditvergleich ausschließlich auf den nominalen Sollzins und übersehen dabei Kostenpositionen, die den effektiven Jahreszins spürbar erhöhen. Besonders häufig unterschätzt werden:

Bereitstellungszinsen bei Neubauten: Wer ein Haus in mehreren Bauabschnitten finanziert, ruft das Darlehen nicht auf einmal ab. Die Bank berechnet auf den noch nicht ausgezahlten Teil ab dem dritten bis sechsten Monat Bereitstellungszinsen von typischerweise 0,1 bis 0,25 Prozent pro Monat. Bei einem Bauprojekt über 18 Monate kann das mehrere Tausend Euro zusätzlich kosten.

Disagio: Manche Banken bieten einen niedrigen Nominalzins an, verlangen aber einen Abzug vom Darlehensbetrag (z. B. 2 % Disagio). Das Disagio ist wirtschaftlich ein vorausbezahlter Zins und muss im effektiven Jahreszins eingerechnet werden.

Kosten für Nachbesicherung: Wer nachträglich weitere Sicherheiten bestellt oder Grundbucheintragungen ändert, zahlt erneut Notar- und Grundbuchkosten.

Gesamtbelastungsrechnung: Mehr als der Monatsbeitrag

Eine vollständige Gesamtbelastungsrechnung für eine Immobilienfinanzierung berücksichtigt:

• Alle Zinszahlungen über die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung
• Einmalige Finanzierungskosten bei Abschluss
• Mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei Umschuldung oder Verkauf
• Kosten der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Wer heute ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung abschließt, sollte immer auch szenarisieren, was bei der Anschlussfinanzierung passiert - insbesondere, wenn das Zinsniveau bis dahin gestiegen ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, beim Vergleich von Finanzierungsangeboten immer den effektiven Jahreszins als Vergleichsgröße zu verwenden - nicht den nominalen Sollzins. Der effektive Jahreszins schließt alle bekannten Kosten ein und macht Angebote verschiedener Banken vergleichbar. Insbesondere Bereitstellungszinsen werden häufig vergessen: Wer einen Neubau finanziert, für den das Darlehen in mehreren Tranchen abgerufen wird, zahlt auf die nicht abgerufene Summe oft bereits ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen. Mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler lassen sich diese versteckten Kostenpositionen aufdecken und optimieren. In der Metropolregion Nürnberg sind die Kaufpreise in den letzten Jahren gestiegen, was auch die absoluten Finanzierungskosten in die Höhe getrieben hat - ein sorgfältiger Angebotsvergleich über mindestens fünf bis zehn Kreditinstitute ist daher wichtiger denn je.

Häufig gestellte Fragen

Was sind Bereitstellungszinsen und wie kann ich sie vermeiden?

Bereitstellungszinsen werden auf Darlehensbeträge erhoben, die bereits zugesagt, aber noch nicht abgerufen wurden. Bei Neubauten kann die Bank je nach Vertrag nach 3 bis 12 Monaten Bereitstellungszinsen (0,1-0,25 % pro Monat) verlangen. Sie lassen sich vermeiden oder minimieren durch: Wahl einer Bank mit langer bereitstellungszinsfreier Zeit, möglichst schnellen Baufortschritt, oder frühzeitigen Abruf der Mittel.

Darf die Bank noch eine Bearbeitungsgebühr für Immobiliendarlehen verlangen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass Bearbeitungsgebühren für Bankdarlehen unzulässig sind (AGB-rechtlich). Bereits gezahlte Gebühren können zurückgefordert werden, sofern die Verjährungsfrist (3 Jahre) nicht abgelaufen ist.

Wie hoch ist eine übliche Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach dem entgangenen Zinsgewinn der Bank (Zinsverschlechterungsschaden) über die verbleibende Zinsbindungsdauer, der Restschuld und dem aktuellen Marktzins. Als Faustregel gilt: Je länger die verbleibende Zinsbindung und je höher die vereinbarte Rate im Vergleich zum aktuellen Markt, desto höher die Entschädigung.

Sind Finanzierungskosten auch bei einer Anschlussfinanzierung zu beachten?

Ja, unbedingt. Auch bei der Anschlussfinanzierung entstehen je nach Bank Kosten: Für eine neue Grundschuldabtretung, eventuelle Schätzgebühren oder Notarkosten bei Gläubigerwechsel. Wir empfehlen, frühzeitig - mindestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung - Angebote einzuholen und die Gesamtkosten inklusive aller Nebenkosten zu vergleichen.

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