Finanzierungsplan

Finanzierungsplan ist eine strukturierte Übersicht aller Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb, dem Bau oder der Sanierung einer Immobilie - von der Erstinvestition über die laufenden Kosten bis zur langfristigen Schuldentilgung. Ein solider Finanzierungsplan ist die Grundlage jeder verantwortungsvollen Baufinanzierung und wird von Banken im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung verlangt.

Bestandteile eines Finanzierungsplans

Ein vollständiger Finanzierungsplan enthält drei Hauptbereiche:

1. Mittelherkunft (Woher kommt das Geld?)

Position	Betrag (Beispiel)
Eigenkapital (Ersparnisse, Depot)	100.000 €
Elterndarlehen / Schenkung	30.000 €
Bausparvertrag (Bausparguthaben)	20.000 €
Annuitätendarlehen Bank	350.000 €
KfW-Förderkredit (z. B. BEG)	50.000 €
Summe Mittelherkunft	550.000 €

2. Mittelverwendung (Wohin geht das Geld?)

Position	Betrag
Kaufpreis / Baukosten	480.000 €
Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5 %)	16.800 €
Notar und Grundbuch	8.000 €
Maklerprovision	17.000 €
Umzug / Erstausstattung	15.000 €
Reserve für Unvorhergesehenes	13.200 €
Summe Mittelverwendung	550.000 €

3. Tragfähigkeitsrechnung (Kann ich mir das leisten?)

• Monatliches Nettoeinkommen (beide Partner): 6.000 €
• Monatliche Kreditrate (Annuität): 1.800 €
• Hausgeld / Bewirtschaftungskosten: 200 €
• Lebenshaltungskosten: 3.000 €
• Verbleibende freie Liquidität: 1.000 €

Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte 35 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Dynamische Planung: Zinsänderungsrisiko

Ein guter Finanzierungsplan berücksichtigt auch die Zeit nach der Zinsbindung:

• Wie hoch ist der Restbetrag nach Ende der Zinsbindung?
• Bei welchem Zinssatz kann die Anschlussfinanzierung noch getragen werden?
• Reicht die Tilgung, um das Darlehen bis zum Renteneintritt weitgehend abzutragen?

Wer bei einem Darlehen von 350.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren plant, sollte im Finanzierungsplan immer auch eine Stresstest-Variante mit einem um 2 bis 3 Prozentpunkte höheren Zins für die Anschlussfinanzierung durchrechnen. Nur wenn auch dieses Szenario noch tragbar ist, ist die Finanzierung wirklich solide.

Kaufnebenkosten: Der häufig unterschätzte Posten

In Bayern fallen beim Immobilienkauf folgende Nebenkosten an, die im Finanzierungsplan vollständig berücksichtigt werden müssen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises - in Bayern einer der niedrigsten Sätze in Deutschland
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: je nach Vereinbarung bis zu 3,57 % inkl. MwSt. (seit 2020 gesetzlich gedeckelt auf die Hälfte der Gesamtprovision für Käufer)
• Finanzierungskosten: Grundschuldbestellung beim Notar, ggf. Schätzkosten

Diese Kaufnebenkosten - in Bayern insgesamt ca. 9 bis 12 % des Kaufpreises - sollten idealerweise aus Eigenkapital gedeckt werden. Banken, die die Nebenkosten mitfinanzieren, verlangen in der Regel spürbare Zinsaufschläge.

Sanierungsrücklage und Bewirtschaftungskosten einplanen

Ein vollständiger Finanzierungsplan endet nicht beim Kaufabschluss. Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss laufende Bewirtschaftungskosten einplanen:

• Für Eigenheime empfehlen wir eine Sanierungsrücklage von 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr (nicht des Kaufpreises)
• Heizung, Dach, Fassade und Fenster haben begrenzte Lebensdauern - wer diese Kosten nicht einplant, gerät im Ernstfall in finanzielle Not

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Kaufinteressenten in Nürnberg, den Finanzierungsplan vor dem Notartermin gemeinsam mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zu erstellen - nicht nur mit der Hausbank, die in der Regel nur eigene Produkte anbietet. Ein gutes Angebot aus der Metropolregion vergleicht mindestens 5 bis 10 Banken und Sparkassen. Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen Finanzierungspartnern zusammen und können auf Wunsch eine Empfehlung aussprechen. Denken Sie auch daran, Fördermittel einzuplanen: KfW-Kredite (z. B. BEG Wohngebäude) und BayernLabo-Darlehen für Familien können die monatliche Belastung spürbar senken. Gerade in der Metropolregion Nürnberg, wo die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, ist ein realistischer und vollständiger Finanzierungsplan entscheidend - nicht nur für die Bankzusage, sondern auch für die eigene finanzielle Sicherheit über die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Häufig gestellte Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsplan bei der Bank?

Typischerweise: Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, Steuerbescheid), Selbstauskunft, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis, Exposé / Kaufvertragsentwurf der Immobilie sowie Grundbuchauszug.

Sollte ich einen Puffer im Finanzierungsplan einplanen?

Ja, unbedingt. Wir empfehlen eine Reserve von mindestens 5-10 % der Gesamtkosten für Unvorhergesehenes - insbesondere bei Bestandskäufen, wo Renovierungs- und Sanierungskosten oft unterschätzt werden. Der Puffer sollte liquide (nicht investiert) gehalten werden.

Wie lange gilt ein Finanzierungsangebot einer Bank?

Bankzusagen (Kreditangebote) sind in der Regel 2 bis 4 Wochen gültig. Finanzierungsbestätigungen (für den Makler zum Nachweis der Finanzierbarkeit) oft nur 1 bis 2 Wochen. Planen Sie daher die Finanzierungsanfragen zeitnah zur geplanten Beurkundung.

Wie gehe ich vor, wenn sich meine Einkommenssituation nach dem Kauf ändert?

Wenn absehbare Einkommensveränderungen bevorstehen (Elternzeit, Selbstständigkeit, Jobwechsel), sollten diese im Finanzierungsplan als Szenarien berücksichtigt werden. Viele Banken bieten Sondertilgungsoptionen oder Tilgungsaussetzungen an, die in einer finanziellen Engpasssituation Flexibilität geben. Klären Sie diese Optionen bereits beim Vertragsabschluss.

Welche Förderprogramme sollte ich in Nürnberg in den Finanzierungsplan einbeziehen?

In der Metropolregion Nürnberg stehen verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, die den Finanzierungsplan spürbar entlasten können. Das KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau” (KFN) bietet zinsgünstige Darlehen für Neubauten mit hoher Energieeffizienz (EH 40 oder besser) bis zu 150.000 Euro Darlehenssumme. Das BayernLabo-Wohnungsbaudarlehen richtet sich an Familien mit mittlerem Einkommen in Bayern und bietet geförderte Zinsen sowie Tilgungszuschüsse. Für Bestandssanierungen greift das KfW-BEG-Programm (Bundesförderung für effiziente Gebäude) mit Investitionszuschüssen von bis zu 15 % und ergänzenden KfW-Darlehen. Für Erwerber eines Baudenkmals oder eines Gebäudes in einem Ensembleschutzbereich stehen zusätzlich steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7h/7i EStG zur Verfügung, die die effektive Finanzierungsbelastung erheblich senken können. Wir empfehlen, alle in Frage kommenden Förderprogramme bereits in der Finanzierungsplanungsphase zu berücksichtigen und mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zu kombinieren, der die aktuellen Konditionen und Antragsvoraussetzungen kennt.

Finanzierungsplan und Bankgespräch: Was Banken wirklich prüfen

Banken beurteilen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung. In der Metropolregion Nürnberg achten Kreditinstitute besonders auf drei Faktoren: die nachhaltige Einkommenssituation (keine befristeten Arbeitsverträge, ausreichend lange Betriebszugehörigkeit), das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Beleihungswert des Objekts (Beleihungsauslauf unter 80 % gilt als komfortabel) sowie einen vollständig dokumentierten Finanzierungsplan ohne Lücken. Eine Selbstauskunft mit allen Einnahmen und Ausgaben, aktuelle Kontoauszüge der letzten drei Monate und ein realistischer Budgetplan geben der Bank das nötige Vertrauen. Wer in Nürnberg ein Objekt kauft, das noch einer Sanierung bedarf, sollte die Sanierungskosten explizit im Finanzierungsplan ausweisen und durch Handwerkerangebote oder Sachverständigenschätzungen belegen - Banken finanzieren Sanierungsbudgets nur dann mit, wenn sie ausreichend dokumentiert sind.

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