Fondsvolumen

Fondsvolumen bezeichnet das gesamte investierte oder zu investierende Kapital eines Immobilienfonds, also die Summe aller Anlegergelder zuzüglich des eingesetzten Fremdkapitals (Bankdarlehen). Es ist eine zentrale Kennzahl zur Beurteilung von Größe, Diversifikation und Risikoprofil eines Fonds. Je größer das Fondsvolumen, desto mehr und größere Objekte kann der Fonds erwerben und desto breiter kann das Risiko gestreut werden.

Eigenkapital und Fremdkapital im Fondsvolumen

Das Fondsvolumen setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

• Eigenkapital (EK): Die von den Anlegern eingezahlten Mittel. Bei offenen Immobilienfonds entspricht dies in etwa dem Nettoinventarwert (NAV).
• Fremdkapital (FK): Die aufgenommenen Bankdarlehen. Der Anteil des Fremdkapitals am Gesamtvolumen wird als Fremdkapitalquote oder Loan-to-Value (LTV) bezeichnet. Regulatorisch ist der Verschuldungsgrad bei offenen Publikumsfonds auf 30 Prozent des Fondsvermögens begrenzt (KAGB §260).

Das Verhältnis EK zu FK bestimmt maßgeblich das Risiko- und Renditeprofil des Fonds.

Offene und geschlossene Immobilienfonds: Unterschiede beim Fondsvolumen

Bei offenen Immobilienfonds (z. B. Deka-ImmobilienEuropa, hausInvest) ist das Fondsvolumen variabel: Es steigt, wenn neue Anleger Anteile kaufen, und sinkt bei Rückgaben. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist das Fondsvolumen von Beginn an festgelegt; nach Ende der Platzierungsphase können keine weiteren Gelder aufgenommen werden. Geschlossene Fonds investieren häufig in einzelne Großobjekte oder wenige Projekte, was das Risiko konzentriert.

Nettoinventarwert (NAV) und Fondsvolumen

Bei offenen Immobilienfonds ist der Nettoinventarwert (NAV) die wichtigste Wertgröße: Er gibt an, wie viel das Fondsvermögen - abzüglich aller Verbindlichkeiten - wert ist. Das Fondsvolumen umfasst dagegen auch das aufgenommene Fremdkapital. Ein Fonds mit einem NAV von 5 Milliarden Euro und einem Fremdkapital von 1,5 Milliarden Euro hat ein Fondsvolumen von 6,5 Milliarden Euro.

Für Anleger ist der NAV die relevante Größe, weil er den tatsächlichen Wert der Anlage widerspiegelt. Das Fondsvolumen hingegen zeigt das Investitionsvolumen und gibt Hinweise auf die Diversifikationsmöglichkeiten des Fonds.

Bedeutung des Fondsvolumens für Anleger

Ein hohes Fondsvolumen allein sagt nichts über die Qualität eines Fonds aus. Entscheidend sind zusätzlich:

• Objektqualität und geografische Streuung der Immobilien
• Vermietungsquote (Auslastung des Portfolios)
• Laufende Ausschüttungsrendite
• Kosten (Ausgabeaufschlag, laufende Verwaltungsgebühren)
• Liquiditätsreserve (bei offenen Fonds)

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in der Metropolregion Nürnberg in Immobilien investieren möchte, ohne direkt Eigentümer zu werden, kann Immobilienfonds als Alternative prüfen. Allerdings bieten direkte Immobilienanlagen in Nürnberg und Franken oft attraktivere Renditechancen und mehr Kontrolle als Fondsanlagen - insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Die Entscheidung zwischen direktem Immobilieneigentum und Fondsinvestition hängt vom individuellen Vermögen, der gewünschten Liquidität und der Risikobereitschaft ab. Wer keine Zeit und kein Fachwissen für die direkte Immobilienverwaltung mitbringt, für den können offene Immobilienfonds eine sinnvolle Ergänzung des Anlageportfolios sein. Wir beraten unsere Kunden gerne zu den Vor- und Nachteilen beider Anlageformen im regionalen Marktumfeld.

Häufig gestellte Fragen

Ab welchem Fondsvolumen gilt ein Immobilienfonds als groß?

In der Branche gelten offene Immobilien-Publikumsfonds ab etwa 5 Milliarden Euro Fondsvolumen als groß. Die größten deutschen Fonds (z. B. hausInvest, Deka Immobilien) verwalten zwischen 15 und 20 Milliarden Euro. Geschlossene Fonds sind typischerweise kleiner und starten oft bei 20 bis 200 Millionen Euro Gesamtvolumen.

Ist ein größeres Fondsvolumen immer besser?

Nicht zwingend. Sehr große Fonds können durch ihr schlichtes Volumen gezwungen sein, auch weniger attraktive Objekte zu kaufen, um das Kapital unterzubringen. Kleinere, spezialisierte Fonds können durch gezielte Objektauswahl in Nischenmärkten höhere Renditen erzielen.

Wie transparent sind Fondsvolumen und Objektliste?

Offene Publikumsfonds müssen nach KAGB regelmäßig Rechenschaftsberichte und Halbjahresberichte veröffentlichen, die Fondsvolumen, Objektliste, Vermietungsstand und Rendite detailliert ausweisen. Geschlossene Fonds sind weniger reguliert und erfordern eine sorgfältigere Due Diligence durch den Anleger.

Welche Risiken bestehen bei Fonds mit sehr hohem Fremdkapitalanteil?

Ein hoher Fremdkapitalanteil (hohes LTV-Ratio) erhöht die Rendite in guten Zeiten - wirkt aber als Hebel auch nach unten, wenn Immobilienwerte fallen oder Mieten ausbleiben. Offene Publikumsfonds sind bei maximal 30 % Fremdkapital gesetzlich begrenzt; geschlossene Fonds können deutlich höhere Verschuldungsgrade aufweisen. Das Fondsvolumen allein gibt hier keinen vollständigen Überblick; entscheidend ist das Verhältnis von Eigenkapital zu Gesamtvolumen.

Fondsvolumen im Vergleich: Offene Publikumsfonds vs. Spezialfonds

Neben offenen Publikumsfonds, die für Privatanleger zugänglich sind, gibt es institutionelle Immobilienfonds - sogenannte Spezial-AIFs -, die ausschließlich professionellen Anlegern (Versicherungen, Pensionskassen, Family Offices) offenstehen. Deren Fondsvolumen ist häufig ähnlich groß wie das der Publikumsfonds, die Anlagestrategien sind jedoch enger gefasst und auf bestimmte Nutzungsarten (z. B. nur Logistikimmobilien oder Pflegeheime) ausgerichtet. Für Privatanleger ist der direkte Vergleich mit Spezialfonds kaum möglich, da diese keine öffentlichen Rechenschaftsberichte veröffentlichen.

Ein weiterer Sonderfall sind Real Estate Investment Trusts (REITs), die in Deutschland als börsennotierte Aktiengesellschaften strukturiert sind (G-REIT). Ihr Fondsvolumen im engeren Sinne entspricht der Marktkapitalisierung zuzüglich aufgenommener Fremdmittel. REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 % ihres ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre auszuschütten, was sie als Einkommensanlage interessant macht. Ihre Volatilität an der Börse unterscheidet sie jedoch grundlegend von offenen Immobilienfonds.

Regulatorischer Rahmen für Immobilienfonds in Deutschland

Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) schreibt für alle deutschen Immobilienfonds einen umfassenden regulatorischen Rahmen vor. Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen), die offene Immobilienfonds verwalten, benötigen eine Zulassung der BaFin und müssen strenge Anforderungen an Risikomanagement, Liquiditätssteuerung und Bewertung erfüllen. Die Immobilien im Fondsportfolio müssen regelmäßig - mindestens einmal jährlich - durch unabhängige Sachverständige bewertet werden, was die Transparenz des Fondsvolumens sicherstellt.

Für geschlossene Fonds gelten ebenfalls KAGB-Anforderungen, allerdings abgestuft nach der Größe des Fondsvolumens und dem Anlegerkreis. Kleinere geschlossene Fonds unterhalb bestimmter Schwellenwerte können vereinfachte Zulassungsverfahren nutzen, was Anlegern eine sorgfältige Prüfung des Emissionsprospekts abverlangt, bevor sie investieren.

Fondsvolumen und Marktzyklen

Das Fondsvolumen offener Immobilienfonds reagiert auf Marktzyklen: In Niedrigzinsphasen fließen verstärkt Gelder in Immobilienfonds, was das Fondsvolumen rasch ansteigen lässt. Fondmanager stehen dann vor der Herausforderung, große Kapitalzuflüsse sinnvoll zu investieren, ohne Abstriche bei der Objektqualität zu machen. In Hochzinsphasen oder bei wirtschaftlicher Unsicherheit können erhöhte Anteilsrückgaben das Fondsvolumen unter Druck setzen und im Extremfall zur Aussetzung der Rücknahme führen - wie es in der Finanzkrise 2008/2009 mehrere große deutsche Fonds erlebten. Anleger sollten das Fondsvolumen daher nicht isoliert betrachten, sondern auch die Liquiditätsquote und die Rückgabepolitik des Fonds im Blick behalten.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.