Gesamthypothek

Eine Gesamthypothek ist eine Hypothek, die gleichzeitig auf mehreren Grundstücken lastet und den Gläubiger berechtigt, seine gesamte Forderung von jedem der belasteten Grundstücke zu verlangen (§§ 1132 ff. BGB). Der Gläubiger kann nach freier Wahl auf ein einzelnes oder alle belasteten Grundstücke zugreifen, bis seine Forderung vollständig befriedigt ist. Im Gegensatz dazu steht die Einzelhypothek, die nur auf einem Grundstück ruht.

Rechtliche Struktur und Entstehung

Die Gesamthypothek entsteht in der Praxis häufig, wenn ein Darlehensnehmer mehrere Grundstücke als Sicherheit stellt oder wenn durch Erbteilung aus einem einheitlich belasteten Grundstück mehrere Grundstücke entstehen. Jedes der belasteten Grundstücke haftet für die gesamte Schuld; intern können die Eigentümer aber Ausgleichsansprüche gegeneinander geltend machen. Im Grundbuch wird die Gesamthypothek in allen betroffenen Grundbüchern eingetragen, mit einem Hinweis auf die jeweils anderen Grundstücke (Gesamtbelastungsvermerk).

Die Gesamthypothek ist von der Gesamtgrundschuld zu unterscheiden, die im modernen Bankgeschäft wesentlich häufiger verwendet wird. Während die Hypothek akzessorisch zur Forderung ist - also mit der Schuld steht und fällt -, besteht die Grundschuld unabhängig von der Forderung. Das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung mehrerer Grundstücke ist bei beiden Sicherungsformen gleich.

Freigabe von Teilgrundstücken

Wenn der Gläubiger einen Teil der Forderung erhalten hat oder das Sicherungsbedürfnis gesunken ist, kann er einzelne Grundstücke aus der Gesamthypothek entlassen. Für eine solche Teilfreigabe bedarf es eines notariell beglaubigten Löschungsantrags und der Zustimmung des Grundschuldgläubigers. In der Praxis wird die Gesamthypothek bei großen Portfolio-Finanzierungen eingesetzt, bei denen mehrere Immobilien als Sicherheitenpaket dienen.

Die Freigabe einzelner Grundstücke aus einer Gesamthypothek ist oft Gegenstand intensiver Verhandlungen zwischen Darlehensnehmer und Bank. Banken bestehen häufig darauf, dass der Erlös aus dem Verkauf eines Grundstücks zunächst zur Schuldentilgung verwendet wird, bevor die Freigabe erteilt wird. Wer eine Freigabe anstrebt, ohne die gesamte Restschuld ablösen zu müssen, sollte eine Freistellungsklausel bereits im ursprünglichen Kreditvertrag verankern.

Gesamtgrundschuld als Praxis-Variante

Da die Hypothek in Deutschland zunehmend durch die Grundschuld ersetzt wurde, ist in der Praxis häufiger von der Gesamtgrundschuld die Rede. Banken bevorzugen die Grundschuld, weil sie nach Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens als Sicherheit für neue Kredite wiederverwendet werden kann. Bei Portfoliofinanzierungen wird oft eine Gesamtgrundschuld über alle Objekte eingetragen, die der Bank maximale Flexibilität bei der Verwertung bietet.

Für den Immobilieneigentümer bedeutet eine Gesamtgrundschuld: Jedes einzelne Objekt haftet für alle Schulden aus dem Portfolio. Verkauft er ein Objekt, benötigt er die Zustimmung der Bank - und diese ist nicht kostenlos. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Umschuldungsgebühr verlangen. Klare vertragliche Regelungen über die Bedingungen einer Teillöschung sind daher unerlässlich.

Interne Haftungsverteilung bei mehreren Eigentümern

Wenn mehrere Eigentümer an den belasteten Grundstücken beteiligt sind, haftet jedes Grundstück im Außenverhältnis gegenüber der Bank für die gesamte Schuld. Im Innenverhältnis haben die Eigentümer untereinander jedoch Ausgleichsansprüche. Zahlt eines der Grundstücke die gesamte Schuld, kann der betroffene Eigentümer von den Eigentümern der anderen Grundstücke anteiligen Ausgleich verlangen.

Dieses Risiko ist insbesondere bei Erbengemeinschaften relevant, wo verschiedene Miterben unterschiedliche Grundstücksteile eines gesamthypotheklich belasteten Nachlasses übernehmen. Eine genaue Regelung der internen Haftungsverteilung im Erbauseinandersetzungsvertrag ist hier unverzichtbar.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in der Metropolregion Nürnberg mehrere Immobilien besitzt und einen Kredit aufnehmen möchte, sollte genau prüfen, ob die Bank eine Gesamthypothek auf alle Objekte besteht oder ob eine Einzelbelastung ausreicht. Eine Gesamthypothek schränkt die Verfügbarkeit über jedes einzelne Objekt erheblich ein: Wer ein Grundstück verkaufen möchte, braucht entweder die Zustimmung des Gläubigers zur Freilassung oder muss die gesamte Restschuld tilgen.

Wir empfehlen, im Kreditvertrag eine klare Freistellungsklausel zu vereinbaren, nach der die Bank einzelne Grundstücke bei anteiliger Schuldentilgung freigibt - etwa bei Zahlung von 110 % des anteiligen Beleihungswerts. Das gibt Immobilieninvestoren in der Region die Flexibilität, einzelne Objekte aus einem Portfolio herauslösen und verkaufen zu können, ohne die gesamte Finanzierung neu strukturieren zu müssen.

Bei Erbfällen mit mehreren belasteten Grundstücken empfehlen wir zudem, die Erbauseinandersetzung stets mit der Bank abzustimmen - ein neuer Gläubiger (z. B. eine Erbengemeinschaft) tritt automatisch in die Haftung ein, was die Bank in der Regel über einen neuen Schuldnerwechselvertrag absichern möchte.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Gesamthypothek und Gesamtgrundschuld?

Bei der Gesamtgrundschuld - die in der Praxis viel häufiger vorkommt - fehlt die Akzessorietät zur Forderung: Die Grundschuld besteht unabhängig davon, ob und in welcher Höhe noch eine Forderung besteht. Gesamthypothek und Gesamtgrundschuld folgen aber beiden dem Prinzip der Haftung jedes Grundstücks für die gesamte Schuld.

Kann ein Miteigentümer eines belasteten Grundstücks die Löschung verlangen?

Nein, nicht einseitig. Die Löschung oder Freilassung setzt die Zustimmung des Gläubigers voraus. Ein Miteigentümer kann aber bei anteiliger Zahlung seiner Schuld die interne Freistellung verhandeln und eine entsprechende Löschungsbewilligung einfordern.

Entstehen bei Erbschaft automatisch Gesamthypotheken?

Wenn ein belastetes Grundstück im Erbfall auf mehrere Erben aufgeteilt wird und jeder einen Teil übernimmt, kann aus einer Einzelhypothek eine Gesamthypothek werden. In solchen Fällen sollte die Erbauseinandersetzung mit der Ablösung oder Neuordnung der Belastungen abgestimmt werden - ein auf Erbrecht spezialisierter Notar kann hier den Prozess erheblich erleichtern.

Kann die Bank bei einer Gesamthypothek ein Grundstück zwangsversteigern, auch wenn nur ein Eigentümer nicht zahlt?

Ja. Der Gläubiger kann grundsätzlich auf jedes der belasteten Grundstücke zugreifen. Es muss allerdings eine Forderung bestehen, die der Schuldner nicht erfüllt. Sind verschiedene Eigentümer an den Grundstücken beteiligt, können diese einen Regressanspruch gegen den säumigen Schuldner geltend machen.

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