Geschäftswert

Der Geschäftswert (auch: Gegenstandswert) ist der Wert, nach dem Notargebühren, Gerichtskosten und Anwaltsgebühren berechnet werden. Er richtet sich in Deutschland nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und entspricht in der Regel dem wirtschaftlichen Wert des Vorgangs - beim Immobilienkauf also dem Kaufpreis. Je höher der Geschäftswert, desto höher die Gebühren, allerdings nicht linear, sondern anhand von gestaffelten Gebührentabellen.

Geschäftswert beim Immobilienkauf

Beim Grundstückskauf entspricht der Geschäftswert für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags dem vereinbarten Kaufpreis (§ 97 GNotKG). Daraus ergibt sich die Notargebühr als Vielfaches der Einfachgebühr. Hinzu kommen Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Grundbuchamt), die ebenfalls nach dem Kaufpreis berechnet werden. Als Faustregel gelten gesamte Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Die wichtigsten Gebührenpositionen beim Immobilienkauf im Überblick:

Vorgang	Gebührenvielfaches	Beispiel bei 400.000 €
Beurkundung Kaufvertrag	2,0 Gebühren	ca. 1.870 €
Auflassungsvormerkung	0,5 Gebühren	ca. 467 €
Eigentumsumschreibung	0,5 Gebühren (Grundbuchamt)	ca. 467 €
Grundschuldbestellung	1,0 Gebühr	ca. 935 €

Hinzu kommen Auslagen (Kopien, Grundbuchabruf, Beglaubigungen) und Umsatzsteuer auf die Notargebühren. Insgesamt sind bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro etwa 6.000 bis 8.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten zu erwarten.

Geschäftswert bei Grundschulden und Vollmachten

Wird eine Grundschuld bestellt oder eine Grundschuld-Zweckerklärung beurkundet, richtet sich der Geschäftswert nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld - nicht nach dem Kaufpreis. Banken verlangen häufig eine Grundschuld in Höhe von 110 bis 120 % des Darlehensbetrags, um sich Spielraum für Zinsen und Nebenkosten zu sichern. Dies erhöht den Geschäftswert der Grundschuldbestellung entsprechend.

Bei einer Generalvollmacht für Immobiliengeschäfte kann der Notar einen eigenständigen Geschäftswert ansetzen, der das Gesamtvermögen des Vollmachtgebers widerspiegelt. Auch für Erbauseinandersetzungsverträge bei Immobilien gilt der Verkehrswert der Immobilie als Geschäftswert - nicht der steuerliche Wert oder ein ggf. vereinbarter Übernahmepreis.

Praktische Berechnung und Kostentransparenz

Notare sind verpflichtet, ihre Gebühren transparent nach dem GNotKG auszuweisen. Eine Übersicht der Gebührensätze findet sich in der Anlage 1 zum GNotKG (Kostenverzeichnis). Für Standardvorgänge wie Kaufvertragsbeurkundung, Grundschuldbestellung und Eigentumsumschreibung kann der Notar auf Anfrage eine Gebührenvoranzeige ausstellen. Online-Rechner der Notarkammern erlauben eine erste Schätzung der Kosten.

Wer mehrere Vorgänge gleichzeitig beurkundet - etwa Kaufvertrag, Grundschuldbestellung und Auflassungsvormerkung in einer Urkunde -, zahlt keine separaten Gebühren für jeden Vorgang, sondern eine kombinierte Gebühr nach dem höchsten Einzelgeschäftswert. Das kann die Gesamtkosten senken. Wir empfehlen, mit dem Notar vorab zu besprechen, welche Vorgänge zusammengefasst werden können.

Geschäftswert bei Anwaltsgebühren

Auch Anwälte rechnen nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) auf Basis des Gegenstandswerts ab, wenn kein abweichendes Honorar vereinbart wurde. Im Immobilienkaufrecht entspricht der Gegenstandswert typischerweise dem Kaufpreis. Bei einer Streitigkeit über Mängel würde der Gegenstandswert dem geltend gemachten Schadenersatzbetrag entsprechen.

Im Streitfall sollten Käufer und Verkäufer die Anwaltskosten stets in ihre Kalkulation einbeziehen: Bei einem Streitwert von 50.000 Euro (etwa einem strittigen Mängelschaden bei einer Nürnberger Eigentumswohnung) belaufen sich die gesetzlichen Anwaltsgebühren für eine Instanz auf rund 2.500 bis 3.500 Euro - zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Eine anwaltliche Erstberatung ist jedoch häufig auf 250 Euro gedeckelt und lohnt sich fast immer.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Beim Kauf einer Immobilie in Nürnberg sollten Käufer die Notar- und Grundbuchkosten von Anfang an in die Kaufnebenkosten einkalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind typischerweise rund 6.000 bis 8.000 Euro Notar- und Grundbuchgebühren zu erwarten. Wir empfehlen, beim Notar frühzeitig eine Gebührenvoranzeige anzufordern - Notare sind gesetzlich gebunden und können die Gebühren nicht verhandeln, aber Transparenz über die erwarteten Kosten hilft bei der Finanzierungsplanung.

Achten Sie bei der Kostenplanung auch darauf, dass Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %), Maklerprovision (in der Regel 3,57 % inkl. MwSt. in Nürnberg) und Notarkosten zusammen die Kaufnebenkosten auf 7 bis 10 % des Kaufpreises treiben können. Diese Summe muss in der Regel aus Eigenkapital aufgebracht werden, da Banken Kaufnebenkosten selten mitfinanzieren.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Geschäftswert beim Notar verhandeln?

Nein. Notargebühren sind gesetzlich geregelt und können weder erhöht noch gesenkt werden. Jeder Notar in Deutschland muss für denselben Vorgang dieselbe Gebühr berechnen. Unterschiede zwischen Notaren entstehen allenfalls durch die Art der Leistungserbringung, nicht durch unterschiedliche Gebührensätze.

Was passiert, wenn der im Kaufvertrag angegebene Preis vom tatsächlichen Wert abweicht?

Maßgeblich ist der beurkundete Kaufpreis, auch wenn er unter dem Marktwert liegt. Enthält der Vertrag geldwerte Nebenleistungen (z. B. Übernahme von Inventar, Übernahme von Verbindlichkeiten), werden diese dem Kaufpreis hinzugerechnet. Eine bewusste Unterverbriefung ist strafbar und kann steuerrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Fallen beim Notar zusätzliche Kosten neben den Gebühren an?

Ja. Neben den Beurkundungsgebühren kommen Auslagen (Kopien, Porto, Grundbuchabrufgebühren) und Umsatzsteuer auf die Notargebühr hinzu. Diese Positionen sind ebenfalls gesetzlich geregelt. Für aufwändige Verträge (z. B. mit vielen Anlagen oder Zwischenpersonen) können Auslagen von einigen hundert Euro entstehen.

Wie hoch ist der Geschäftswert bei einem Erbauseinandersetzungsvertrag für eine Immobilie?

Der Geschäftswert richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie - also dem Marktwert zum Zeitpunkt der Beurkundung. Das Finanzamt und der Notar können zur Ermittlung des Verkehrswerts ein Gutachten oder aktuelle Vergleichswerte heranziehen. Ein übertrieben niedriger angesetzter Wert kann vom Notar abgelehnt werden.

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