Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer - Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 % des Kaufpreises - der niedrigste Satz aller Bundesländer.

Was bedeutet Grunderwerbsteuer genau?

Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und wird bei jedem entgeltlichen Eigentumswechsel an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erhoben. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Käufer, auch wenn vertraglich eine andere Aufteilung vereinbart werden kann. Die Steuer wird vom zuständigen Finanzamt erhoben, sobald der Notar den beurkundeten Kaufvertrag übermittelt hat.

Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist zwingend erforderlich, damit das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vornimmt. De facto bedeutet das: Ohne Bezahlung der Grunderwerbsteuer findet kein Eigentumswechsel statt.

Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der im notariellen Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände - etwa eine Einbauküche, Markisen oder Gartengeräte - können separat ausgewiesen und so von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden, sofern die Wertansätze realistisch und nachvollziehbar sind. Die Finanzverwaltung akzeptiert in der Praxis häufig Abzüge für bewegliches Inventar bis zu einem Betrag von rund 10.000 bis 15.000 Euro ohne vertiefte Prüfung.

Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Dazu zählen insbesondere der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung (diese unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer), der Kauf zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie Erwerbe, bei denen der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt (Bagatellgrenze). Auch die Übertragung von Immobilien zwischen Verwandten in gerader Linie - also zwischen Eltern und Kindern - ist grunderwerbsteuerfrei.

Steuersätze im Bundesländer-Vergleich

Bayern erhebt zusammen mit Sachsen den bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Zum Vergleich: In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland liegt der Satz bei 6,5 % - fast doppelt so hoch. Dieser Standortvorteil macht den Immobilienkauf in Bayern finanziell attraktiver.

Bei einer Eigentumswohnung in Nürnberg mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 12.250 Euro. Würde dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen stehen, wären 22.750 Euro fällig - eine Ersparnis von 10.500 Euro allein durch den niedrigeren bayerischen Steuersatz.

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel innerhalb von vier Wochen nach Zugang des Steuerbescheids fällig. Käufer sollten diesen Betrag bei der Finanzierungsplanung unbedingt als Kaufnebenkosten einkalkulieren, da er nicht über das Bankdarlehen mitfinanziert werden kann - Banken betrachten die Grunderwerbsteuer als Eigenkapitalleistung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Beim Immobilienkauf in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gezielt zu optimieren. Mitverkauftes Inventar wie Einbauküchen, Saunaanlagen, Gartenhäuser oder hochwertige Markisen sollte im Kaufvertrag separat mit realistischen Zeitwerten ausgewiesen werden. Unser Experten-Netzwerk arbeitet eng mit regionalen Notaren zusammen, die mit der korrekten Vertragsgestaltung vertraut sind.

Besonders bei Neubauten in Nürnberger Wachstumsstadtteilen wie Thon, Röthenbach oder Langwasser lohnt sich eine frühzeitige Prüfung: Wird das Grundstück separat vom Bauvertrag erworben, kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur auf den Grundstückspreis und nicht auf die gesamten Baukosten anfallen - vorausgesetzt, es besteht kein einheitliches Vertragswerk mit dem Bauträger.

Häufig gestellte Fragen

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Gesetzlich haften sowohl Käufer als auch Verkäufer gesamtschuldnerisch für die Grunderwerbsteuer. In der Praxis wird im Kaufvertrag jedoch fast immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer allein trägt. Kommt der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nach, kann das Finanzamt allerdings auch den Verkäufer in Anspruch nehmen. Daher haben beide Parteien ein Interesse an der zügigen Begleichung.

Kann die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden?

Bei selbstgenutzten Immobilien ist die Grunderwerbsteuer steuerlich nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten hingegen zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes im Rahmen der Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt. Kapitalanleger in der Region Nürnberg sollten die Grunderwerbsteuer daher in ihre Renditeberechnung einbeziehen.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird?

Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss rückgängig gemacht, kann die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden (§ 16 GrEStG). Voraussetzung ist, dass die Rückabwicklung tatsächlich vollzogen und der ursprüngliche Zustand im Grundbuch wiederhergestellt wird. Der Antrag auf Erstattung muss beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.

Share Deal und Grunderwerbsteuer

Eine besondere Konstellation ist der Share Deal bei Kapitalgesellschaften. Wer nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft kauft, die das Grundstück hält, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer vermeiden. Das GrEStG hat diese Gestaltung jedoch zunehmend eingeschränkt: Seit 2021 gilt, dass bereits beim Erwerb von 90 % der Gesellschaftsanteile (früher 95 %) Grunderwerbsteuer anfällt, und die relevante Haltefrist wurde von 5 auf 10 Jahre verlängert. Share Deals sind damit weiterhin möglich, aber deutlich restriktiver als früher.

Für private Käufer in der Metropolregion Nürnberg ist der Share Deal in der Regel kein Thema. Für institutionelle Investoren und Bauträger, die Portfoliogeschäfte tätigen, ist er jedoch nach wie vor relevant und erfordert sorgfältige rechtliche und steuerliche Begleitung.

Grunderwerbsteuer bei Erwerb aus Zwangsversteigerung

Auch beim Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung fällt Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot zuzüglich der übernommenen Rechte und Lasten, die beim Zuschlag bestehen bleiben. Der Bietende sollte die Grunderwerbsteuerlast vorab in seine Kalkulation einbeziehen: Bei einem Zuschlag von 300.000 Euro in Nürnberg fallen in Bayern 10.500 Euro Grunderwerbsteuer an, die innerhalb von vier Wochen nach Zugang des Steuerbescheids zu zahlen sind. Eine Besonderheit der Zwangsversteigerung: Das Finanzgericht hat entschieden, dass auch Kosten, die der Ersteher für die Räumung und Übergabe trägt und die im Rahmen der Versteigerung übernommen werden, zur Bemessungsgrundlage zählen können. Wir empfehlen Bietern bei Zwangsversteigerungen in der Metropolregion Nürnberg, sich vor der Teilnahme über die vollständigen Erwerbsnebenkosten zu informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.

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