Fremdkapital

Fremdkapital ist der Finanzierungsanteil bei einem Immobilienkauf oder Bauprojekt, der nicht aus eigenen Mitteln des Käufers stammt, sondern durch Darlehen von Banken, Bausparkassen oder Förderbanken aufgebracht wird. Im Gegensatz zum Eigenkapital muss Fremdkapital verzinst und innerhalb eines vereinbarten Zeitraums getilgt werden. Das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Immobilienfinanzierung und beeinflusst Konditionen, Risiko und Rendite erheblich.

Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung

Bei einer typischen Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland beträgt das Fremdkapital 60 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Banken berechnen den sogenannten Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV): das Verhältnis des Darlehensbetrags zum Verkehrswert der Immobilie. Je höher der LTV, desto größer das Risiko für die Bank und desto höher in der Regel der Zinssatz. Liegen Fremdkapital und damit der LTV über 80 Prozent, verlangen viele Banken Risikoaufschläge oder eine Restschuldversicherung.

Die wichtigsten Formen von Fremdkapital im Immobilienbereich:

• Annuitätendarlehen: Gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung; die häufigste Form
• Variables Darlehen: Zinssatz passt sich dem Markt an; geeignet für kürzere Laufzeiten
• KfW-Förderdarlehen: Zinsgünstige Ergänzungsfinanzierung für energieeffizientes Bauen und Sanieren
• Bauspardarlehen: Kombiniert Ansparphase mit günstigem Darlehen zu festem Zinssatz

Fremdkapitalkosten und steuerliche Absetzbarkeit

Die Kosten für Fremdkapital - also Zinsen und Bearbeitungsgebühren - sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzbar (§ 9 EStG). Bei selbst genutzten Immobilien ist die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen in Deutschland seit dem Wegfall des Baukindergeldes nicht mehr möglich. Dies ist ein wesentlicher steuerlicher Unterschied zwischen vermieteten Anlageimmobilien und selbst genutztem Wohneigentum.

Neben den laufenden Zinsen können auch weitere Fremdkapitalkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden:

• Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn der Kreditrahmen bereitgestellt, aber noch nicht voll abgerufen wurde
• Disagio (Damnum): Ein vorab einbehaltener Abschlag, der den effektiven Nominalzins senkt; kann auf die Laufzeit verteilt abgesetzt werden
• Notarkosten für die Grundschuldbestellung: Bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar
• Vorfälligkeitsentschädigungen: Unter bestimmten Umständen als Werbungskosten abziehbar, wenn die Immobilie nach Tilgung verkauft oder umfinanziert wird

Der Leverage-Effekt: Fremdkapital als Renditehebel

Immobilieninvestoren nutzen Fremdkapital bewusst als Renditehebel (Leverage-Effekt): Wenn die Rendite der Immobilie höher ist als der Fremdkapitalzinssatz, steigt die Eigenkapitalrendite mit zunehmendem Fremdkapitaleinsatz.

Beispiel: Bei einer Mietrendite von 5 Prozent und Fremdkapitalzinsen von 3 Prozent erhöht Fremdkapital die Eigenkapitalrendite deutlich - wer 100.000 Euro Eigenkapital bei 80 Prozent Fremdfinanzierung einsetzt, erzielt auf sein Eigenkapital eine weit höhere Rendite als beim Kauf ohne Kredit. Dreht sich das Verhältnis um (Zinsen übersteigen Rendite), wirkt der Leverage-Effekt negativ - ein Risiko, das bei der Finanzierungsplanung stets berücksichtigt werden sollte. In Phasen steigender Zinsen, wie 2022 bis 2024, hat sich genau dieses Szenario für viele hochverschuldete Investoren materialisiert.

Fremdkapital und Beleihungsgrenze

Banken ermitteln den Beleihungswert einer Immobilie nach konservativen Maßstäben, die typischerweise 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis liegen. Damit sichern sie sich gegen Schwankungen des Immobilienmarkts ab. Die Beleihungsgrenze - also der maximale Darlehensbetrag in Prozent des Beleihungswerts - liegt bei den meisten Banken bei 80 Prozent (erstrangige Grundschuld). Darüber hinausgehende Anteile werden nachrangig besichert und mit Zinsaufschlägen versehen.

Für Käufer bedeutet das: Selbst wenn ein Kaufpreis von 500.000 Euro und ein Beleihungswert von 450.000 Euro vorliegen, kann die Bank das Darlehen auf maximal 360.000 Euro (80 Prozent des Beleihungswerts) zu Erstrangskonditionen begrenzen. Den Rest muss der Käufer aus Eigenkapital oder nachrangigem Fremdkapital finanzieren.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Dies hat den notwendigen Fremdkapitalbedarf für Käufer deutlich erhöht - ein Einfamilienhaus in begehrten Lagen erfordert heute Fremdkapital von 600.000 Euro und mehr. Wir empfehlen unseren Kunden, bei der Finanzierungsplanung nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Notar ca. 1,5 Prozent, Maklergebühr ca. 3,57 Prozent) zu achten - diese sollten möglichst aus Eigenkapital finanziert werden, da sie keinen beleihungsfähigen Wert erzeugen.

Ein Vergleich von mindestens drei Finanzierungsangeboten - idealerweise über einen unabhängigen Finanzierungsvermittler - kann die Gesamtkosten über die Kreditlaufzeit um mehrere zehntausend Euro senken. Wir koordinieren auf Wunsch die Zusammenarbeit mit lokalen Finanzierungspartnern in Nürnberg und der Region.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Immobilienfinanzierung einbringen?

Als Faustregel gilt: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten (ca. 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises in Bayern). Wer weniger Eigenkapital einbringt, zahlt höhere Zinsen und trägt ein größeres Finanzierungsrisiko. In Phasen hoher Kaufpreise wie in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, das Eigenkapital nicht zu weit zu strecken - ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Kosten ist wichtiger als eine minimalste Eigenkapitalquote.

Kann ich eine Immobilie vollständig ohne Eigenkapital kaufen?

Sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen (Kaufpreis plus Nebenkosten komplett aus Fremdkapital) werden von manchen Banken bei sehr guter Bonität angeboten, sind aber mit erheblichen Zinsaufschlägen verbunden. Wir raten in der Regel davon ab, da das finanzielle Risiko im Fall von Wertverlusten oder Einkommensausfällen sehr hoch ist.

Wie wirken sich steigende Zinsen auf meine Fremdkapitalkosten aus?

Bei Darlehen mit fester Zinsbindung sind Sie für die Laufzeit gegen Zinserhöhungen geschützt. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Zinsen vereinbart werden. Bei variablen Darlehen schlagen Zinserhöhungen sofort durch. Deshalb empfehlen wir für langfristige Immobilienfinanzierungen eine möglichst lange Zinsbindung - gerade in Niedrigzinsphasen sichert eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung langfristig günstige Konditionen.

Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, heute bereits die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu sichern, die erst in 12 bis 60 Monaten fällig wird. Das lohnt sich, wenn steigende Zinsen erwartet werden und die aktuelle Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft. Die Bank verlangt für die Vorhaltung der Konditionen einen geringen Aufschlag - dieser kann sich lohnen, wenn die Zinsen tatsächlich steigen.

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