Geringfügigkeitsgrenze

Die Geringfügigkeitsgrenze ist im Immobilienrecht und Steuerrecht eine Wertgrenze, unterhalb derer bestimmte Regelungen vereinfacht oder ganz ausgesetzt werden. Im wohnungseigentumsrechtlichen Kontext bezeichnet sie jene Grenze für bauliche Maßnahmen, unterhalb derer keine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Im steuerrechtlichen Kontext (z. B. § 6 Abs. 2 EStG) beschreibt sie die Grenze für die sofortige Vollabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter (GWG). Der genaue Schwellenwert hängt vom jeweiligen Rechtskontext ab.

Geringfügigkeitsgrenze im Wohnungseigentumsrecht

Nach der WEG-Reform 2020 können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wenn sie einem Eigentümer zugutekommen, der die Kosten selbst trägt. Für besonders geringfügige Maßnahmen - beispielsweise das Anbringen eines Ladeanschlusses oder kleiner Solarmodule - sind die Anforderungen noch weiter abgesenkt. Die Geringfügigkeitsgrenze ist dabei nicht starr gesetzlich fixiert, sondern richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung anderer Eigentümer und dem Wert der Maßnahme im Verhältnis zum Gesamtobjekt.

Maßgeblich ist § 20 Abs. 1 WEG: Jeder Eigentümer kann eine bauliche Veränderung verlangen, wenn diese ihm zugute kommt und die übrigen Eigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Was „unvermeidlich” bedeutet, hängt von der konkreten Maßnahme ab. In der Rechtsprechung gelten optisch unauffällige, reversible Eingriffe (z. B. eine Klingelanlage, eine kleine Markise) eher als geringfügig als strukturelle Eingriffe, die das Erscheinungsbild des Gebäudes dauerhaft verändern.

Wichtig: Selbst wenn eine Maßnahme als geringfügig einzustufen ist, sollte sie in der Eigentümerversammlung zumindest protokolliert werden. Wer ohne jede Dokumentation handelt, riskiert, dass andere Eigentümer die Maßnahme nachträglich anfechten und auf Rückbau bestehen.

Geringfügigkeitsgrenze bei geringwertigen Wirtschaftsgütern (GWG)

Für Vermieter und Immobilieninvestoren ist die GWG-Grenze nach § 6 Abs. 2 EStG relevant: Wirtschaftsgüter (Einrichtungsgegenstände, Geräte), deren Netto-Anschaffungskosten 800 Euro nicht übersteigen, können im Anschaffungsjahr sofort als Betriebsausgabe abgezogen werden. Zwischen 250 Euro und 800 Euro netto besteht ein Wahlrecht zwischen Sofortabschreibung und Poolabschreibung über fünf Jahre. Dies ermöglicht es Vermietern, Anschaffungen für Mietobjekte steuerlich zeitnah geltend zu machen.

In der Praxis bedeutet das: Eine neue Waschmaschine für 750 Euro netto ist vollständig im Anschaffungsjahr abzugsfähig. Ein Einbauschrank für 1.200 Euro netto hingegen muss über die Nutzungsdauer (üblicherweise 10-15 Jahre) abgeschrieben werden. Bei möblierten Mietobjekten, die in Nürnberg zunehmend verbreitet sind, sollten Vermieter Anschaffungen gezielt auf die GWG-Grenze abstimmen, um den steuerlichen Sofortabzug maximal zu nutzen.

Die GWG-Grenze gilt auch für digitale Wirtschaftsgüter wie Laptops und Tablets, sofern diese ausschließlich für die Vermietungstätigkeit genutzt werden. Im Jahr der Anschaffung sind diese vollständig absetzbar, auch wenn der Wert die 800-Euro-Grenze übersteigt - für rein digitale Wirtschaftsgüter gilt seit 2021 eine Sonderregelung mit einjähriger Abschreibung.

Geringfügigkeitsgrenze bei Grundbucheintragungen und Abtretungen

Im Grundbuchrecht und bei Grundschulden wird der Begriff gelegentlich für Freistellungsklauseln verwendet: Ein Grundschuldgläubiger (Bank) verpflichtet sich, einzelne Grundstücksteile oder Teilflächen aus der Haftung zu entlassen, wenn ihr Wert die Gesamtschuld um einen bestimmten Mindestbetrag übersteigt. Diese Geringfügigkeitsgrenze schützt den Schuldner davor, dass die Bank die Freigabe kleiner Teilflächen unverhältnismäßig erschwert.

Bei Portfoliofinanzierungen - etwa wenn ein Investor mehrere Nürnberger Eigentumswohnungen unter einer Grundschuld bündelt - ist die Freistellungsklausel ein entscheidendes Verhandlungselement. Ohne klare Geringfügigkeitsregelung kann die Bank die Freigabe einer einzelnen Wohnung aus dem Portfolio verweigern, selbst wenn deren Wert nur einen kleinen Teil der Restschuld ausmacht. Wir empfehlen, diese Klausel bei der Vertragsverhandlung mit der Bank explizit zu regeln.

Geringfügigkeitsgrenze in der Mängelgewährleistung

Auch im Gewährleistungsrecht gibt es eine Art Geringfügigkeitsgrenze: Unerhebliche Mängel berechtigen den Käufer nicht zum Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 323 Abs. 5 BGB). Die Rechtsprechung setzt die Erheblichkeitsschwelle in der Regel bei etwa 5 % des Kaufpreises an. Liegt der Aufwand zur Mängelbeseitigung darunter, kann zwar Nacherfüllung oder Minderung verlangt werden, nicht aber der Vertragsrücktritt. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Auch bei kleineren Mängeln sollte deren Beseitigungskosten sorgfältig dokumentiert werden, um alle Gewährleistungsansprüche sichern zu können.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Für Vermieter in Nürnberg, die Mietwohnungen möblieren oder mit Elektrogeräten ausstatten, lohnt es sich, Anschaffungen gezielt unter der GWG-Grenze von 800 Euro netto zu halten, um den sofortigen Steuerabzug zu nutzen. Bei WEG-Vorhaben in Nürnberger Wohnanlagen - vor allem in größeren Anlagen aus den 1970er-Jahren, etwa in Langwasser oder Schweinau - empfehlen wir, bei Zweifeln über die Geringfügigkeit einer Maßnahme immer einen WEG-Beschluss herbeizuführen. Das setzt einen klaren Zeitrahmen für Anfechtungsklagen und schützt vor späteren Rückbauforderungen durch Miteigentümer.

Auch bei der Bewertung von Mängeln am Kaufobjekt sollten Erwerber einen Sachverständigen hinzuziehen, der Beseitigungskosten belastbar einschätzt - nur so lässt sich beurteilen, ob ein Mangel die Erheblichkeitsschwelle für einen Rücktritt vom Kaufvertrag überschreitet.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die 800-Euro-GWG-Grenze auch für Vermieter?

Ja. Die GWG-Grenze gilt für alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), soweit die Anschaffung dem Mietobjekt dient. Relevant sind die Netto-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, sofern keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht.

Müssen geringfügige WEG-Maßnahmen protokolliert werden?

Ja. Selbst wenn eine Maßnahme als geringfügig gilt, ist eine Dokumentation in der Eigentümerversammlung oder zumindest eine schriftliche Einigung sinnvoll, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ohne Dokumentation kann ein Miteigentümer jederzeit Rückbau verlangen.

Was passiert, wenn ich die Geringfügigkeitsgrenze überschreite und dennoch ohne Beschluss handele?

Andere Eigentümer können eine Unterlassung oder Rückbau der Maßnahme verlangen. Im schlimmsten Fall drohen Schadensersatzansprüche. Bei steuerlichen Grenzen kann das Finanzamt die sofortige Abschreibung nachträglich versagen und eine Aktivierung mit regulärer Abschreibung vorschreiben.

Ab wann gilt ein Baumangel als erheblich genug für einen Rücktritt?

In der Rechtsprechung wird ein Mangel in der Regel als erheblich eingestuft, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung mehr als 5 % des Kaufpreises betragen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wäre das eine Schwelle von 20.000 Euro. Unterhalb dieser Grenze sind Minderung und Nacherfüllung möglich, aber kein Rücktritt vom Vertrag.

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