Finanzierungsbedarf

Finanzierungsbedarf bezeichnet den Geldbetrag, der für den Erwerb oder Bau einer Immobilie benötigt wird und nicht durch vorhandenes Eigenkapital gedeckt ist - also den Betrag, der durch Kredite oder Fördermittel finanziert werden muss. Er ergibt sich aus den Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten) abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals.

Berechnung des Finanzierungsbedarfs

Die Ermittlung des Finanzierungsbedarfs erfolgt in drei Schritten:

Schritt 1: Gesamtkosten ermitteln

Bei einem Immobilienkauf in Bayern setzen sich die Gesamtkosten zusammen aus:

Kostenposition	Typische Höhe
Kaufpreis der Immobilie	100 % (Basis)
Grunderwerbsteuer (Bayern)	3,5 % des Kaufpreises
Notar- und Grundbuchkosten	ca. 1,5-2 % des Kaufpreises
Maklerprovision (hälftig)	ca. 1,5-3,57 % des Kaufpreises
Umzugskosten, Erstausstattung	individuell (ca. 5.000-20.000 €)
Renovierungs-/Sanierungskosten	objektabhängig
Summe Nebenkosten	ca. 6,5-9 % des Kaufpreises

Schritt 2: Verfügbares Eigenkapital abziehen

Eigenkapital umfasst: Ersparnisse (Girokonto, Tagesgeld), Bausparguthaben, Wertpapierdepots (realisierbar), Schenkungen von Verwandten, zinslose Darlehen.

Schritt 3: Finanzierungsbedarf berechnen

Finanzierungsbedarf = Gesamtkosten − Eigenkapital

Beispiel: Kaufpreis 450.000 Euro, Nebenkosten 8 % = 36.000 Euro, Gesamtkosten 486.000 Euro, Eigenkapital 120.000 Euro → Finanzierungsbedarf = 366.000 Euro.

Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf

Banken bewerten den Finanzierungsbedarf im Verhältnis zum Objektwert als Beleihungsauslauf (LTV = Loan to Value):

• LTV unter 60 %: Beste Konditionen, günstigster Zinssatz
• LTV 60-80 %: Sehr gute Konditionen, Standardbereich
• LTV 80-100 %: Aufschläge, höhere Anforderungen an Bonität
• LTV über 100 %: Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten - nur bei sehr guter Bonität möglich

Wir empfehlen mindestens 20-30 % Eigenkapital, um attraktive Zinssätze zu sichern und die monatliche Belastung im vertretbaren Rahmen zu halten.

Finanzierungsbedarf und monatliche Belastbarkeit: Die richtige Größenordnung ermitteln

Neben der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs ist die Prüfung der monatlichen Belastbarkeit entscheidend. Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate (Zins + Tilgung) sollte nicht mehr als 30-35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen.

Ein Rechenbeispiel für Nürnberg (Stand 2025):

Annahmen: Kaufpreis 420.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, Finanzierungsbedarf 320.000 Euro (nach Nebenkosten + Eigenkapital), Zinssatz 3,8 % p.a., Tilgung 2 % p.a.

Kennzahl	Wert
Monatliche Rate (Annuität)	ca. 1.547 €
Benötigtes Netto-Haushaltseinkommen (30 %)	ca. 5.150 €
Benötigtes Netto-Haushaltseinkommen (35 %)	ca. 4.420 €

Liegt das Haushaltseinkommen deutlich unter diesem Wert, ist entweder mehr Eigenkapital notwendig oder ein günstigeres Objekt zu wählen.

Fördermittel zur Reduktion des Finanzierungsbedarfs

Gut geplante Fördermittel können den tatsächlichen Finanzierungsbedarf erheblich senken. Für Käufer in Bayern und Nürnberg kommen folgende Programme in Betracht:

KfW-Wohngebäudeprogramm (Produkt 261): Zinsgünstige Darlehen für Erwerb von Neubau oder Bestandsgebäuden mit hoher Energieeffizienz. Bei Erreichen bestimmter Effizienzhaus-Stufen sind zudem Tilgungszuschüsse möglich.

BayernLabo - Eigentumsprogramm: Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt bietet zinsgünstige Darlehen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum in Bayern. Bevorzugt werden Familien mit Kindern und Ersterwerber.

KfW-Familienwohnungsdarlehen (Produkt 300): Seit 2023 verfügbares Programm für Familien mit mindestens einem Kind, die ein Effizienzhaus 40 kaufen oder bauen. Besonders günstige Konditionen.

BAFA-Zuschüsse für Sanierung: Wer ein sanierungsbedürftiges Bestandsgebäude kauft und energetisch saniert, kann BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen erhalten. Diese reduzieren den Finanzierungsbedarf für die Sanierung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir erleben in Nürnberg regelmäßig, dass Kaufinteressenten den Finanzierungsbedarf unterschätzen - weil die Nebenkosten vergessen oder zu niedrig angesetzt werden. Gerade die Maklerprovision (in Bayern gilt seit dem Bestellerprinzip 2020 eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer) kommt für viele überraschend.

Wir empfehlen, den Finanzierungsbedarf realistisch zu kalkulieren und ein Finanzierungsgespräch bei mindestens zwei Banken oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zu führen, bevor der konkrete Kaufprozess beginnt. Für Staatsbedienstete, Beamte und Familien mit Kindern lohnt sich zudem die Prüfung von KfW-Förderkrediten und bayerischen Förderprogrammen (BayernLabo). Wir stellen bei Bedarf den Kontakt zu erfahrenen Finanzierungsberatern in der Region her, die marktübergreifend vergleichen.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf in Nürnberg?

Als Faustregel gilt: Die Nebenkosten (ca. 6,5-9 % des Kaufpreises) sollten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden, plus idealerweise 10-20 % des Kaufpreises als weiteres Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das mindestens 60.000-80.000 Euro Eigenkapital. Wer keine Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen kann, erhöht seinen Finanzierungsbedarf erheblich und zahlt deutlich höhere Zinsen.

Kann ich den Finanzierungsbedarf durch Fördermittel reduzieren?

Ja. KfW-Kredite (z. B. für energieeffizientes Bauen oder Sanieren) und BayernLabo-Darlehen (für Familien und Ersterwerber) können zu günstigeren Konditionen als Marktdarlehen den Finanzierungsbedarf teilweise decken und die Gesamtbelastung senken. Entscheidend ist, die Förderanträge vor Vertragsabschluss (bzw. vor Baubeginn) zu stellen, da nachträgliche Anträge in der Regel nicht akzeptiert werden.

Was versteht man unter einer Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung (auch 100 %- oder 110 %-Finanzierung) bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten vollständig per Kredit finanziert werden. Dies ist bei sehr guter Bonität möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen verbunden - der Zinsmehraufwand über die Darlehenslaufzeit beträgt beim Vergleich mit einer 80 %-Finanzierung häufig 20.000 bis 50.000 Euro und mehr.

Wie verändert sich der Finanzierungsbedarf bei steigenden Zinsen?

Der Finanzierungsbedarf als absoluter Betrag bleibt gleich - er ist vom Zinsniveau unabhängig. Was sich ändert, ist die monatliche Rate für denselben Darlehensbetrag. Bei einem Anstieg des Zinssatzes von 2 % auf 4 % erhöht sich die monatliche Rate eines Darlehens über 300.000 Euro (2 % Tilgung) von ca. 1.000 Euro auf ca. 1.500 Euro - eine Belastungssteigerung von 50 %. Dies kann den vertretbaren Finanzierungsbedarf deutlich reduzieren, da die Belastungsquote (Rate zu Einkommen) schnell an ihre Grenzen stößt.

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