Festdarlehen

Festdarlehen ist eine Darlehensform, bei der der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit ausschließlich Zinsen zahlt und die Tilgung des gesamten Darlehensbetrags erst am Ende der Laufzeit in einer einzigen Summe erfolgt. Es entspricht in seiner Struktur der Fälligkeitshypothek und wird heute vor allem von Kapitalanlegern, gewerblichen Immobilienfinanzierern und zur Steueroptimierung eingesetzt.

Funktionsweise des Festdarlehens

Bei einem Festdarlehen bleibt der Kreditbetrag über die gesamte Laufzeit konstant - er wird nicht durch monatliche Tilgungen reduziert. Das hat folgende Konsequenzen:

Monatliche Rate: Besteht ausschließlich aus dem Zinsbetrag auf das volle Darlehenskapital. Die Rate ist damit anfangs niedriger als bei einem Annuitätendarlehen gleicher Höhe - bleibt aber dauerhaft auf diesem Niveau, während beim Annuitätendarlehen die Zinslast mit zunehmender Tilgung sinkt.

Endfälligkeit: Am Ende der vereinbarten Laufzeit (z. B. nach 10, 15 oder 20 Jahren) ist der gesamte Kreditbetrag auf einmal zurückzuzahlen.

Tilgungsersatz: Um am Laufzeitende die Summe zur Verfügung zu haben, wird das Festdarlehen oft mit einem Tilgungsvehikel kombiniert:

• Kapitallebensversicherung
• Bausparvertrag
• Wertpapierdepot / ETF-Sparplan
• Geschäftseinnahmen oder Verkaufserlöse

Gesamtzinsbelastung: Da das Kapital nie reduziert wird, ist die Gesamtzinsbelastung eines Festdarlehens über die Laufzeit deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen.

Steuerliche Vorteile für Kapitalanleger

Für Vermieter von Immobilien ist das Festdarlehen steuerlich attraktiv:

• Die Darlehenszinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) in voller Höhe absetzbar
• Da keine Tilgung stattfindet, bleibt die absetzbare Zinslast über die gesamte Laufzeit hoch - beim Annuitätendarlehen sinkt sie mit zunehmender Tilgung
• Kombiniert mit einer Kapitallebensversicherung kann das Festdarlehen zur optimierten Gesamtsteuerplanung eingesetzt werden (Beratung durch Steuerberater empfohlen)

Festdarlehen vs. Annuitätendarlehen: Rechenbeispiel

Um den Unterschied zu verdeutlichen, ein vereinfachtes Rechenbeispiel (Darlehen 300.000 Euro, Zinssatz 3,5 %, Laufzeit 15 Jahre):

Kennzahl	Festdarlehen	Annuitätendarlehen (2 % Tilgung)
Monatliche Rate	875 €	1.375 €
Gesamtzinsen (15 Jahre)	157.500 €	ca. 104.000 €
Restschuld nach 15 Jahren	300.000 €	ca. 211.000 €
Steuerlich abzugsfähig p.a.	10.500 €	10.500 → sinkend

Das Festdarlehen erzielt durch die niedrigere Rate einen monatlichen Liquiditätsvorteil von 500 Euro - auf 15 Jahre sind das 90.000 Euro, die anderweitig investiert werden können. Gleichzeitig ist die Gesamtzinsbelastung um rund 53.500 Euro höher. Die steuerliche Abzugsfähigkeit bleibt beim Festdarlehen stets auf dem Maximalniveau, während sie beim Annuitätendarlehen mit jeder Tilgungsrate sinkt.

Dieses Rechenbeispiel zeigt: Das Festdarlehen lohnt sich nur dann, wenn der Tilgungsersatz ausreichend rentierlich ist und die steuerlichen Vorteile die höheren Zinsen überkompensieren. Das ist nicht in jedem Fall gegeben.

Risiken des Festdarlehens: Was Kreditnehmer wissen müssen

Das Festdarlehen trägt mehrere spezifische Risiken, die beim Abschluss sorgfältig abgewogen werden müssen:

Anschlussfinanzierungsrisiko: Bei Fälligkeit muss die volle Darlehenssumme zurückgezahlt oder umgeschuldet werden. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer sein als erwartet.

Tilgungsersatzrisiko: Kapitallebensversicherungen und Fondssparpläne können am Laufzeitende eine Deckungslücke aufweisen - Versicherungsrenditen sind heute deutlich niedriger als in den 1990er-Jahren, und Fondsdepots unterliegen Kursschwankungen.

Zinsänderungsrisiko bei variablen Festdarlehen: Wird das Festdarlehen mit variablem Zinssatz abgeschlossen, können steigende Zinsen die monatliche Rate erhöhen und das Risikoprofil grundlegend verändern.

Liquiditätsbindung: Das Kapital im Tilgungsersatz (Lebensversicherung, Depot) ist oft nicht kurzfristig verfügbar - im Fall einer unerwarteten Liquiditätsanforderung können hohe Verluste durch vorzeitige Auflösung entstehen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir erleben in der Anlageberatung, dass das Festdarlehen vor allem von erfahrenen Kapitalanlegern in Nürnberg genutzt wird, die mehrere Mietobjekte halten und ihre steuerliche Situation optimieren wollen. Für Selbstnutzer oder Erstinvestoren ist es in der Regel nicht geeignet, da das Anschlussfinanzierungsrisiko am Laufzeitende und die höhere Gesamtzinsbelastung erhebliche Nachteile darstellen.

Wir empfehlen, vor dem Abschluss eines Festdarlehens zwingend einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater hinzuzuziehen - beispielsweise aus dem Netzwerk der Steuerberaterkammer Nürnberg. Nur wer die steuerliche Gesamtsituation kennt und einen realistischen Plan für den Tilgungsersatz hat, kann das Festdarlehen sinnvoll einsetzen. Wir vermitteln bei Bedarf Kontakte zu erfahrenen Finanzierungsberatern in der Region, die die verschiedenen Darlehensformen neutral vergleichen.

Häufig gestellte Fragen

Wer sollte ein Festdarlehen abschließen?

Das Festdarlehen eignet sich vor allem für Vermieter, die Steuervorteile durch hohe Zinsabzüge maximieren wollen, und für gewerbliche Investoren, die am Laufzeitende über ausreichend Liquidität oder Tilgungsersatz (Lebensversicherung, Depoterlöse) verfügen. Für Selbstnutzer ohne klares Tilgungskonzept ist es nicht empfehlenswert.

Was passiert, wenn ich am Laufzeitende des Festdarlehens nicht zahlen kann?

Ist keine ausreichende Summe angespart und ist keine Anschlussfinanzierung möglich, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Dieses Risiko muss bei der Planung eines Festdarlehens realistisch einkalkuliert werden. Wir empfehlen, den Tilgungsersatz mindestens alle fünf Jahre auf seine Deckungsfähigkeit zu überprüfen und bei einer Deckungslücke frühzeitig nachzusteuern.

Kann ein Festdarlehen vorzeitig getilgt werden?

Ja, aber in der Regel nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, da die Bank mit festen Zinszahlungen kalkuliert. Bei variablen Festdarlehen kann die Bank oft zum Ende jeder Zinsanpassungsperiode abgelöst werden. Bei Festzins-Festdarlehen gilt eine Kündigungsfrist und eine Entschädigungspflicht gemäß § 490 Abs. 2 BGB.

Ist das Festdarlehen auch für den Kauf von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage geeignet?

Ja - in bestimmten Konstellationen ist das Festdarlehen für den Kauf vermieteter Eigentumswohnungen attraktiv, da die volle Zinslast dauerhaft als Werbungskosten abzugsfähig ist. Besonders geeignet ist es, wenn der Käufer einen hohen persönlichen Steuersatz (42 % oder 45 %) hat und die steuerliche Ersparnis durch die Zinsabzüge erheblich ist. Auch hier gilt: Steuerberater und Finanzierungsberater sollten die Gesamtkalkulation vorab prüfen.

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