Eventualverbindlichkeit

Eventualverbindlichkeit bezeichnet eine bedingte Verbindlichkeit, die erst dann zur tatsächlichen Zahlungspflicht wird, wenn ein bestimmtes zukünftiges Ereignis eintritt. Im Immobilienkontext begegnet der Begriff vor allem bei Bürgschaften, Garantien und schwebenden Rechtsstreitigkeiten - zum Beispiel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder bei der Finanzierungsprüfung durch Banken.

Arten von Eventualverbindlichkeiten im Immobilienbereich

Eventualverbindlichkeiten entstehen in der Immobilienwirtschaft typischerweise in folgenden Situationen:

Bürgschaften: Wer für das Baudarlehen einer anderen Person bürgt (z. B. Eltern für Kinder), geht eine Eventualverbindlichkeit ein. Solange der Kreditnehmer zahlt, bleibt die Bürgschaft latent; zahlt er nicht, muss der Bürge einspringen. Banken berücksichtigen bestehende Bürgschaften bei der Kreditwürdigkeitsprüfung.

Gewährleistungsansprüche: Verkäufer von Neubauten oder sanierten Objekten können mit Nachbesserungsansprüchen konfrontiert werden, wenn Mängel nach dem Kauf auftreten. Solange kein Mangel geltend gemacht wird, ist es eine Eventualverbindlichkeit.

WEG-Sonderumlagen: Sind in einer Eigentümergemeinschaft größere Sanierungsmaßnahmen geplant, aber noch nicht beschlossen, handelt es sich um eine potenzielle finanzielle Belastung - also eine Eventualverbindlichkeit für alle WEG-Mitglieder.

Schwebende Rechtstreitigkeiten: Klagen gegen oder von Eigentümern, deren Ausgang noch offen ist, führen zu Eventualverbindlichkeiten, die bilanziell zu vermerken und bei der Kreditaufnahme anzugeben sind.

Bedeutung bei der Immobilienfinanzierung

Banken erfragen bei der Kreditantragstellung systematisch bestehende Eventualverbindlichkeiten. Sie zählen zwar nicht zu den laufenden monatlichen Belastungen, können aber das Kreditausfallrisiko erhöhen und die Bonität des Antragstellers verschlechtern. Konkret heißt das:

• Bürgschaften über 50.000 Euro oder mehr werden von vielen Instituten wie eine eigene Schuld gewertet
• Bestehende Bürgschaften können die mögliche Darlehenssumme reduzieren
• Bei Kapitalgesellschaften (z. B. Vermietungs-GmbH) müssen Eventualverbindlichkeiten im Anhang des Jahresabschlusses ausgewiesen werden

Eventualverbindlichkeiten beim WEG-Kauf: Worauf Käufer achten müssen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind Eventualverbindlichkeiten der WEG besonders kritisch, da sie den Käufer nach dem Erwerb finanziell treffen können. Folgende Quellen für Eventualverbindlichkeiten sollten vor dem Kauf geprüft werden:

Laufende Rechtsstreitigkeiten der WEG: Ist die WEG in einen Rechtsstreit verwickelt (z. B. gegen den Verwalter, Bauträger oder einzelne Eigentümer), kann eine verlorene Klage zu einer Sonderumlage auf alle Eigentümer führen. Die Versammlungsprotokolle geben Aufschluss über bestehende Streitigkeiten.

Geplante, aber noch nicht beschlossene Sanierungen: Hat der Verwalter eine Dachsanierung angekündigt, aber noch keinen Beschluss herbeigeführt, handelt es sich um eine Eventualverbindlichkeit - der neue Eigentümer könnte kurz nach dem Kauf abstimmen müssen. Prüfen Sie die letzten drei Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne auf solche Hinweise.

Mangelhafte Erhaltungsrücklage: Eine zu niedrig dotierte Rücklage erhöht das Risiko einer Sonderumlage erheblich. Als Richtwert gilt: mindestens 1 % des Gebäudewerts pro Jahr sollte in der Rücklage vorhanden sein.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir sehen in der Beratung immer wieder, dass Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Nürnberg die Eventualverbindlichkeiten der WEG unterschätzen. Bevor Sie eine ETW in Anlagen wie der Südstadt, Gostenhof oder den Wohnparks im Nürnberger Norden kaufen, empfehlen wir ausdrücklich, die letzten drei Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen auf offene Beschlüsse oder geplante Sanierungen zu prüfen.

Das zuständige Amtsgericht Nürnberg (Grundbuchamt) kann zudem Auskunft über eingetragene Grundschulden und Belastungen geben. Wir unterstützen Sie bei dieser Due-Diligence-Prüfung gerne und sorgen dafür, dass Sie vor dem Notartermin alle relevanten Eventualrisiken kennen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich eine Bürgschaft bei der Kreditanfrage angeben?

Ja, unbedingt. Banken fragen Eventualverbindlichkeiten im Kreditantrag explizit ab. Falsche oder unvollständige Angaben können zur Anfechtung des Darlehensvertrags führen und gelten rechtlich als Täuschung.

Wie unterscheidet sich eine Eventualverbindlichkeit von einer normalen Schuld?

Eine normale Schuld ist sofort fällig oder regelmäßig zu bedienen (z. B. Ratenzahlung). Eine Eventualverbindlichkeit wird erst zur echten Schuld, wenn ein auslösendes Ereignis eintritt - bis dahin ist sie nur latent vorhanden.

Wie erkenne ich Eventualverbindlichkeiten in einer WEG?

Sie finden entsprechende Hinweise in den Protokollen der Eigentümerversammlungen (geplante aber noch nicht beschlossene Sanierungen), im Wirtschaftsplan sowie in laufenden Rechtsstreitigkeiten, die der Verwalter im Jahresbericht nennen muss.

Kann ich als Käufer für Eventualverbindlichkeiten des Voreigentümers haften?

Bei WEG-Wohnungen können Sie als neuer Eigentümer für rückständige Hausgeldzahlungen des Voreigentümers der letzten zwei Jahre haften (§ 9a Abs. 4 WEG). Darüber hinausgehende Eventualverbindlichkeiten des Voreigentümers (z. B. persönliche Bürgschaften) gehen nicht auf Sie über. Empfehlenswert ist eine schriftliche Bestätigung des WEG-Verwalters, dass keine rückständigen Zahlungen existieren.

Eventualverbindlichkeiten in der Bilanz und im Jahresabschluss

Bei Immobiliengesellschaften und Vermietungs-GmbHs schreibt das Handelsgesetzbuch (HGB) vor, bestehende Eventualverbindlichkeiten im Anhang des Jahresabschlusses zu nennen. Das gilt für erteilte Bürgschaften, Patronatserklärungen und Garantien sowie schwebende Prozesse, deren Ausgang noch ungewiss ist. Eine vollständige Offenlegung ist nicht nur gesetzliche Pflicht, sondern schützt auch Investoren und Kreditgeber vor versteckten Risiken.

Für private Vermieter ist die bilanztechnische Behandlung zwar weniger streng geregelt, doch auch hier gilt: Bei der Einkommensteuererklärung sind Bürgschaften und ähnliche Eventualverbindlichkeiten relevante Informationen für Steuerberater, die die Tragfähigkeit des Gesamtvermögens beurteilen.

Absicherung gegen Eventualverbindlichkeiten

Wer als Käufer oder Investor das Risiko von Eventualverbindlichkeiten minimieren möchte, kann verschiedene Schutzmaßnahmen ergreifen:

• Due-Diligence-Prüfung: Systematische Sichtung aller WEG-Unterlagen, des Grundbuchs und des Wirtschaftsplans vor dem Kauf.
• Notarielle Garantieklauseln: Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Verkäufer für bekannte Eventualverbindlichkeiten haftet, die nach dem Kauf schlagend werden.
• Verwalterauskunft einholen: Eine schriftliche Bestätigung des WEG-Verwalters, dass keine offenen Streitigkeiten, geplante Sonderumlagen oder Rückstände vorliegen, schützt den Käufer in erheblichem Umfang.
• Rechtsschutzversicherung: Für bereits laufende Rechtsstreitigkeiten innerhalb einer WEG kann eine Rechtsschutzversicherung die finanziellen Folgen einer Eventualverbindlichkeit abfedern.

Eine sorgfältige Prüfung aller Eventualrisiken vor dem Kauf ist kein bürokratischer Aufwand, sondern eine der wichtigsten Investitionen in die Sicherheit Ihrer Kaufentscheidung.

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