Cashflow

Cashflow - Der Cashflow einer Immobilie bezeichnet die Differenz zwischen den tatsächlichen Mieteinnahmen und allen laufenden Kosten, die mit dem Eigentum und der Finanzierung des Objekts verbunden sind. Er ist die zentrale Kennzahl für Kapitalanleger, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit einer Immobilieninvestition zu beurteilen.

Berechnung und Einflussfaktoren

Der Cashflow wird ermittelt, indem von den Nettomieteinnahmen sämtliche regelmäßig anfallenden Ausgaben abgezogen werden. Zu den wichtigsten Kostenpositionen gehören:

• Kapitaldienst: Zins- und Tilgungszahlungen für die Immobilienfinanzierung. In Zeiten höherer Zinssätze kann der Kapitaldienst den größten Einzelposten darstellen und einen zuvor positiven Cashflow ins Negative drehen.
• Hausgeld bzw. nicht umlagefähige Nebenkosten: Bei Eigentumswohnungen fällt monatliches Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft an. Der nicht umlagefähige Anteil - insbesondere die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung - mindert den Cashflow.
• Instandhaltungskosten: Laufende Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht über die Rücklage gedeckt sind, belasten den Cashflow zusätzlich. Als Faustregel empfehlen wir, je nach Baujahr zwischen 7 und 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr als Instandhaltungsreserve einzuplanen.
• Steuerlast: Die Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Gleichzeitig können Werbungskosten - darunter Abschreibung (AfA), Darlehenszinsen und Erhaltungsaufwand - die steuerliche Belastung deutlich senken. Der Cashflow nach Steuern ist daher die aussagekräftigste Kennzahl.
• Mietausfallrisiko und Leerstand: Nicht vermietete Zeiträume oder säumige Mieter reduzieren die Einnahmeseite. Wir empfehlen, in der Kalkulation einen Mietausfallwagnis von zwei bis vier Prozent der Jahresbruttomiete einzuplanen.

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Mieteinnahmen alle laufenden Kosten übersteigen - die Immobilie trägt sich selbst und erwirtschaftet einen Überschuss. Ein negativer Cashflow erfordert, dass der Eigentümer monatlich Geld zuschießen muss. Dies wird häufig bewusst in Kauf genommen, wenn die steuerlichen Vorteile oder die erwartete Wertsteigerung den monatlichen Zuschuss langfristig überkompensieren.

Cashflow-Berechnung Schritt für Schritt - Beispiel ETW Nürnberg-Langwasser (Kaufpreis 220.000 €)

Position	Betrag/Jahr	Anmerkung
Jahreskaltmiete (Brutto)	+ 11.400 €	9,50 €/m², 100 m², 12 Monate
- Mietausfallwagnis (3 %)	- 342 €	Leerstand, Mietausfall
- Nicht umlagefähiges Hausgeld	- 1.800 €	Instandhaltungsrücklage, Verwaltung
- Instandhaltungsreserve Sondereigentum	- 700 €	7 €/m²/Jahr (Baujahr 1975)
= Nettomieteinnahmen (vor Kapitaldienst)	8.558 €
- Kapitaldienst (154.000 € Darlehen, 3,5 %, 2 % Tilgung)	- 8.470 €	Zins + Tilgung
= Cashflow vor Steuern	+88 €/Jahr	Knapp positiv
+ Steuerersparnis durch AfA + Zinsen (Grenzsteuersatz 35 %)	+ 1.820 €	AfA 2 % + Zinsen als Werbungskosten
= Cashflow nach Steuern	+1.908 €/Jahr (+159 €/Monat)

Cashflow-Optimierung in der Praxis

Eigentümer können den Cashflow ihrer Immobilie auf verschiedenen Wegen verbessern. Auf der Einnahmeseite bieten sich eine marktgerechte Mietanpassung, die Reduzierung von Leerstandszeiten durch professionelle Vermietung und die Erschließung zusätzlicher Einnahmequellen - etwa durch Vermietung von Stellplätzen oder Kellerräumen - an. Auf der Kostenseite lohnt sich die regelmäßige Überprüfung der Finanzierungskonditionen: Eine Umschuldung oder Sondertilgung kann den Kapitaldienst erheblich senken. Auch die Optimierung der nicht umlagefähigen Nebenkosten - beispielsweise durch einen Wechsel der Hausverwaltung oder eine energetische Sanierung, die den Vermieteranteil am Hausgeld reduziert - wirkt sich unmittelbar auf den monatlichen Cashflow aus.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir, dass die Kaufpreise in zentralen Lagen - etwa in der Altstadt, St. Johannis oder Erlangen - deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Dies führt dazu, dass neu erworbene Kapitalanlage-Immobilien in diesen Lagen häufig einen negativen oder nur knapp positiven Cashflow aufweisen. In Randlagen wie Langwasser, Eibach oder Fürth-Stadeln lassen sich dagegen oft noch Objekte mit positivem Cashflow ab dem ersten Monat finden. Wir empfehlen Kapitalanlegern, vor dem Kauf eine detaillierte Cashflow-Rechnung über mindestens zehn Jahre aufzustellen, die Zinsänderungsrisiken bei Auslauf der Zinsbindung, zu erwartende Instandhaltungskosten und mögliche Mietentwicklungen berücksichtigt. So lässt sich realistisch einschätzen, ob ein Objekt wirtschaftlich tragfähig ist - oder ob der monatliche Zuschuss die persönliche Liquidität dauerhaft belastet.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Cashflow?

Der Brutto-Cashflow beschreibt die Differenz zwischen Mieteinnahmen und den laufenden Bewirtschaftungskosten ohne Berücksichtigung der Finanzierung. Der Netto-Cashflow berücksichtigt zusätzlich den Kapitaldienst (Zins und Tilgung). Für die tatsächliche Liquiditätsbetrachtung ist der Netto-Cashflow nach Steuern entscheidend, da er zeigt, wie viel Geld am Ende des Monats tatsächlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.

Ab welchem Cashflow lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie?

Ein positiver Cashflow ist wünschenswert, aber nicht zwingend erforderlich. Viele Investoren akzeptieren bewusst einen moderaten negativen Cashflow von 100 bis 200 Euro monatlich, wenn die Immobilie gleichzeitig eine attraktive Wertsteigerung erwarten lässt und die steuerliche Entlastung den Zuschuss teilweise kompensiert. Entscheidend ist, dass der monatliche Zuschuss zur persönlichen Finanzsituation passt und über die gesamte Haltedauer kalkulierbar bleibt.

Wie wirkt sich eine Mieterhöhung auf den Cashflow aus?

Eine Mieterhöhung verbessert den Cashflow direkt auf der Einnahmeseite. Allerdings müssen die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden - insbesondere die Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Nürnberg) und die Orientierung am Mietspiegel. Wir empfehlen, den aktuellen Nürnberger Mietspiegel als Grundlage heranzuziehen und die Mieterhöhung frühzeitig mit einem fachkundigen Berater abzustimmen.

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