Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage - Die Bemessungsgrundlage ist der Wert oder Betrag, auf den ein Steuersatz angewendet wird, um die geschuldete Steuer zu berechnen. Im Immobilienbereich ist sie bei mehreren Steuerarten relevant: Bei der Grunderwerbsteuer ist die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (§ 8 GrEStG), bei der Grundsteuer der Grundsteuerwert, bei der Einkommensteuer die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer der Grundbesitzwert.

Bemessungsgrundlage bei wichtigen Immobiliensteuern

• Grunderwerbsteuer: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung - in der Regel der Kaufpreis inklusive übernommener Belastungen (z. B. Hypotheken), aber ohne separat ausgewiesenes Inventar (Einbauküche, Möbel, Markisen). In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen 14.000 Euro Grunderwerbsteuer an.
• Grundsteuer: Seit der Reform 2022/2025 wird die Grundsteuer auf Basis des Grundsteuerwerts berechnet, der in Bayern nach dem bayerischen Flächenmodell (statt dem Bundesmodell) aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudefläche und Gebäudeart ermittelt wird. Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz multipliziert. In Nürnberg beträgt der Hebesatz für Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) aktuell 535 %.
• AfA (Absetzung für Abnutzung): Die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung ist der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten - der Grundstücksanteil wird herausgerechnet, da Grund und Boden nicht abnutzbar sind. Ein hoher Gebäudeanteil führt zu höheren AfA-Beträgen und damit zu niedrigerer Steuerlast bei Vermietung.
• Erbschaft-/Schenkungsteuer: Bei Immobilienübertragungen wird der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt - typischerweise im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Selbst genutzte Familienheime können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übertragen werden.

Gestaltungsmöglichkeiten

Die Bemessungsgrundlage bietet legale Optimierungsmöglichkeiten:

• Inventarausweisung: Wird im Kaufvertrag ein separater Preis für mitverkauftes Inventar (Einbauküche, Sauna, Markise, Garage-Einrichtung) ausgewiesen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um diesen Betrag. Das Inventar muss jedoch realistisch bewertet werden - überhöhte Inventarwerte werden vom Finanzamt geprüft und können steuerlich nicht anerkannt werden.
• Kaufpreisaufteilung für die AfA: Für die Berechnung der Abschreibung ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil entscheidend. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen und damit zu einer deutlichen Steuerentlastung bei Vermietung. Wir empfehlen, eine sachverständig ermittelte Kaufpreisaufteilung zu erstellen, die das Finanzamt erkennen muss, wenn sie plausibel begründet ist.
• Modernisierungsmaßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten überschreiten, müssen als Herstellungskosten aktiviert und abgeschrieben werden - nicht sofort als Werbungskosten abgezogen. Diese Regelung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) ist bei der Planung von Sanierungsmaßnahmen nach dem Kauf unbedingt zu beachten.

Bemessungsgrundlagen bei Immobiliensteuern - Überblick

Steuerart	Bemessungsgrundlage	Steuersatz (Bayern)	Rechtsgrundlage
Grunderwerbsteuer	Kaufpreis (inkl. übernommener Lasten)	3,5 %	§ 8 GrEStG
Grundsteuer B	Grundsteuerwert × Steuermesszahl	Hebesatz Nürnberg: 535 %	GrStG, BayGrStG
Einkommensteuer (Vermietung)	Überschuss Einnahmen über Werbungskosten	Individueller Steuersatz	§ 21 EStG
Körperschaftsteuer (Gesellschaft)	Zu versteuerndes Einkommen aus Immobilien	15 % + SolZ	KStG
Erbschaft-/Schenkungsteuer	Grundbesitzwert (§§ 176 ff. BewG)	7-50 % je Steuerklasse	ErbStG, BewG
Spekulationssteuer (§ 23 EStG)	Veräußerungsgewinn (VK − AK − Kosten)	Individueller Steuersatz	§ 23 EStG
Umsatzsteuer (Gewerbe-Vermietung, optiert)	Nettomiete	19 %	§ 9 UStG

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, beim Immobilienkauf das mitverkaufte Inventar im Kaufvertrag separat auszuweisen - bei einer Einbauküche (ca. 8.000-15.000 Euro) oder hochwertiger Gartenausstattung kann die Grunderwerbsteuerersparnis 300-500 Euro betragen. Bei vermieteten Objekten sollte die Kaufpreisaufteilung in Boden- und Gebäudeanteil sorgfältig vorgenommen werden: In Nürnberg, wo die Bodenrichtwerte in zentralen Lagen deutlich höher sind als in Randlagen, variiert der Gebäudeanteil erheblich. Ein Steuerberater kann durch ein sachverständiges Gutachten einen höheren Gebäudeanteil rechtfertigen und die jährliche AfA optimieren - die Steuerersparnis über 20 Jahre kann damit mehrere Tausend Euro ausmachen.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ermittelt?

Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis einschließlich aller vom Käufer übernommenen Leistungen (z. B. Ablösezahlungen für Mobiliar oder Nutzungsrechte, übernommene Grundschulden). Nicht einbezogen werden: separat ausgewiesenes Inventar, Maklerprovision und Notarkosten. Bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage nach dem Bewertungsgesetz.

Kann ich die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer anfechten?

Ja, gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden, wenn der ermittelte Wert zu hoch erscheint. Häufige Gründe sind fehlerhafte Grundstücksangaben, falsche Bodenrichtwerte oder nicht berücksichtigte wertmindernde Umstände (Lärmbelastung, Altlasten, abweichende Nutzbarkeit). Wer den Einspruch auf einen Verkehrswert stützen möchte, der unterhalb des bewertungsrechtlichen Werts liegt, kann ein unabhängiges Gutachten einreichen - das Bundesverfassungsgericht hat diesen Nachweis in seinem Grundsteuerurteil 2018 ermöglicht.

Welche Rolle spielt die Bemessungsgrundlage bei der Erbschaftsteuer?

Bei der Vererbung von Immobilien wird der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dieser liegt in vielen Fällen nahe am Verkehrswert oder kann sogar darüber liegen, wenn keine wertmindernden Besonderheiten berücksichtigt werden. Selbstgenutzte Wohnimmobilien können unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei vererbt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b EStG: Familienheim-Befreiung), wenn der Erbe zehn Jahre lang selbst dort einzieht und wohnt. Vermietete Wohnimmobilien erhalten einen Abschlag von 10 % auf den Grundbesitzwert.

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