Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen - Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die eine Bank für den Teil eines bewilligten Darlehens berechnet, der vom Kreditnehmer noch nicht abgerufen wurde. Sie fallen typischerweise nach Ablauf einer bereitstellungsfreien Zeit an und betragen in der Regel 0,25 % pro Monat, also 3 % pro Jahr.

Wie funktionieren Bereitstellungszinsen?

Wenn wir eine Baufinanzierung abschließen, stellt die Bank den gesamten Darlehensbetrag zur Verfügung. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird das Darlehen meist auf einen Schlag ausgezahlt - bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungen erfolgt die Auszahlung jedoch in mehreren Teilbeträgen nach Baufortschritt (Abschlagszahlungen nach MaBV oder vertraglichem Zahlungsplan). Für den Anteil des Darlehens, den wir noch nicht abgerufen haben, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Diese sollen die Kosten der Bank kompensieren, die das Kapital vorhalten muss, ohne dafür Sollzinsen zu erhalten.

Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht gesetzlich festgelegt, hat sich aber als Marktstandard bei 0,25 % pro Monat (3 % pro Jahr) auf den noch nicht abgerufenen Betrag eingependelt. Bei einem nicht abgerufenen Restbetrag von 200.000 Euro bedeutet das monatliche Zusatzkosten von 500 Euro - eine Belastung, die viele Bauherren unterschätzen. Die Bereitstellungszinsen kommen zu den regulären Darlehenszinsen hinzu und werden separat in Rechnung gestellt. Sie sind nicht in den effektiven Jahreszins eingerechnet, den die Bank im Kreditangebot ausweist - weshalb ein genauer Vergleich der Bereitstellungskonditionen besonders wichtig ist.

Bereitstellungsfreie Zeit verhandeln

Entscheidend für die Gesamtkosten ist die sogenannte bereitstellungsfreie Zeit (auch Bereitstellungszins-freie Zeit). Das ist der Zeitraum nach Vertragsabschluss, in dem noch keine Bereitstellungszinsen anfallen. Je nach Bank und Verhandlungsgeschick liegt diese Frist zwischen 3 und 12 Monaten - in Einzelfällen auch darüber hinaus. Gerade bei Neubauprojekten, bei denen sich die Bauphase über viele Monate erstreckt, empfehlen wir, eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit zu vereinbaren.

Einige Banken bieten gegen einen geringen Zinsaufschlag auf den Sollzins eine Verlängerung auf 12 oder sogar 18 Monate an. Diesen Aufschlag sollten wir sorgfältig mit den möglichen Bereitstellungszinsen gegenrechnen, um die wirtschaftlich günstigere Variante zu wählen. Ein Beispiel: Bei einem Sollzinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten auf ein Darlehen von 400.000 Euro und einer voraussichtlichen Bauzeit von 15 Monaten kann die Verlängerung auf 18 Monate freie Zeit mehrere Tausend Euro sparen.

Bereitstellungszinsen im Bauträgerkauf vs. Individualbau

Bei einem Kauf vom Bauträger sind die Abschlagszahlungen nach § 3 MaBV gesetzlich an den Baufortschritt geknüpft - der Käufer ruft die Darlehensbeträge in festgelegten Schritten ab. Hierbei lässt sich der Abrufplan gut planen, da die Meilensteine vertraglich definiert sind. Beim Individualbau mit Architekten und Einzelvergaben ist der Bauablauf weniger vorhersehbar - Verzögerungen durch Wetter, Materiallieferungen oder Handwerkermangel können den Abruf verzögern und die Bereitstellungszinsen erhöhen. Wir empfehlen, im Finanzierungsvertrag einen großzügigen Puffer für die bereitstellungsfreie Zeit einzuplanen, da Bauverzögerungen in der Nürnberger Region bei der aktuellen Auslastung der Handwerker keine Ausnahme sind.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir bei Neubauprojekten - etwa in den wachsenden Stadtteilen Langwasser, Gebersdorf oder im Nürnberger Land (Wendelstein, Schwabach) - häufig Bauzeiten von 12 bis 18 Monaten. Wer hier nur eine bereitstellungsfreie Zeit von drei Monaten vereinbart, zahlt unter Umständen mehrere Tausend Euro unnötig. Wir raten daher, bereits vor der Baufinanzierung einen realistischen Bauzeitenplan mit dem Bauträger oder Architekten abzustimmen und diesen Zeitraum bei der Kreditverhandlung als Grundlage für die bereitstellungsfreie Zeit heranzuziehen. Auch ein Vergleich mehrerer regionaler und überregionaler Banken lohnt sich - sowohl für Bereitstellungszins als auch für die Länge der bereitstellungsfreien Zeit, da die Konditionen teils erheblich variieren.

Häufig gestellte Fragen

Kann man Bereitstellungszinsen steuerlich absetzen?

Ja, wenn die finanzierte Immobilie vermietet wird, können Bereitstellungszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden - und zwar bereits während der Bauphase, wenn die Vermietungsabsicht feststeht. Dies gilt auch für die bereitstellungsfreie Zeit, in der noch keine Bereitstellungszinsen anfallen, sofern andere Finanzierungskosten (Disagio, Bankgebühren) anfallen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist ein steuerlicher Abzug in der Regel nicht möglich. Wir empfehlen, die steuerliche Behandlung frühzeitig mit einem Steuerberater zu klären.

Lassen sich Bereitstellungszinsen vermeiden?

Vollständig vermeiden lassen sich Bereitstellungszinsen bei gestaffelten Auszahlungen kaum. Durch eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit, eine zügige und strukturierte Bauabwicklung, eine präzise Abrufplanung und die frühzeitige Koordination aller Gewerke können wir die Kosten aber deutlich reduzieren. Manche Banken verzichten bei schnellen Abschlagszahlungsplanen oder bei gutem Kundenstatus auf Bereitstellungszinsen für kurze Zeiträume. Wir empfehlen, diesen Punkt bei der Bankauswahl ausdrücklich zu thematisieren.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen im Vergleich zu Sollzinsen?

Bereitstellungszinsen von 3 % pro Jahr liegen derzeit in einem Zinsumfeld mit Sollzinsen von 3-4 % für Immobilienkredite in derselben Größenordnung wie der Darlehenszins selbst. Das macht sie zu einem relevanten Kostenfaktor, der bei der Gesamtkalkulation einer Finanzierung unbedingt berücksichtigt werden sollte. In Niedrigzinsphasen (2010-2021) lagen Bereitstellungszinsen oft über dem Sollzins - ein Phänomen, das die Kosten des Vorratshaltens von Kapital besonders sichtbar machte.

Gelten Bereitstellungszinsen auch bei einer Umschuldung?

Bei einer Umschuldung (Prolongation oder Wechsel der Bank) entstehen Bereitstellungszinsen in der Regel nur dann, wenn zwischen der Zusage des neuen Darlehens und der tatsächlichen Auszahlung ein längerer Zeitraum liegt - etwa weil die Grundschuldabtretung Zeit benötigt oder der Ablauftermin des alten Darlehens noch nicht erreicht ist. Viele Banken gewähren bei Prolongationen eine kurze bereitstellungsfreie Zeit (2-4 Monate), da der Abruf kurzfristig stattfindet. Bei der Planung einer Umschuldung sollte der Auszahlungstermin des neuen Darlehens möglichst eng an den Rückzahlungstermin des alten abgestimmt werden, um Überlappungen zu vermeiden, die zu doppelten Zinskosten führen.

Bereitstellungszinsen bei Sanierungsfinanzierungen

Energetische Sanierungen werden häufig aus einer Kombination aus KfW-Förderkrediten und Eigenkapital finanziert. KfW-Darlehen haben eigene Bereitstellungszinsregelungen, die von der jeweiligen Produktlinie abhängen: Beim Bundesförderung Effizientes Gebäude (BEG) beginnen Bereitstellungszinsen erst nach zwölf Monaten ab Kreditzusage. Das verschafft Bauherren eine komfortable Planungsphase, in der Handwerkerangebote eingeholt und Förderanträge koordiniert werden können. In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir, dass die Auslastung der Handwerker lange Vorlaufzeiten erzeugt - manchmal bis zu 18 Monate zwischen Förderzusage und Baubeginn. Wer diese Vorlaufzeiten realistisch einplant und Förderprogramme mit langen bereitstellungsfreien Zeiten kombiniert, kann seine Gesamtfinanzierungskosten erheblich reduzieren.

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