Beleihungsgrenze

Beleihungsgrenze - Die Beleihungsgrenze ist der prozentuale Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie, bis zu dem eine Bank einen Kredit gewährt. Bei Realkreditinstituten (Pfandbriefbanken) liegt sie gesetzlich bei 60 % des Beleihungswerts (§ 14 PfandBG). Geschäftsbanken und Sparkassen finanzieren in der Praxis häufig bis zu 80 % oder sogar 100 % des Kaufpreises - allerdings mit steigenden Zinszuschlägen oberhalb der 60-%-Grenze.

Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Drei Begriffe sind klar zu unterscheiden:

• Beleihungswert: Der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert der Immobilie, der auch in ungünstigen Marktphasen realisierbar sein soll. Er liegt in der Regel 10-20 % unter dem aktuellen Verkehrswert und ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt.
• Beleihungsgrenze: Der maximale Anteil des Beleihungswerts, den die Bank als Darlehen zu erstrangigen Standardkonditionen gewährt - bei Pfandbriefbanken 60 %. Oberhalb dieser Grenze spricht man vom Nachrangbereich, der mit Zinsaufschlägen verbunden ist.
• Beleihungsauslauf: Das Verhältnis des tatsächlichen Darlehensbetrags zum Beleihungswert - je höher der Auslauf, desto höher das Risiko für die Bank und desto höher der Zinszuschlag für den Kreditnehmer.

Bedeutung für die Finanzierungskosten

Die Beleihungsgrenze hat direkten Einfluss auf die Zinskonditionen: Darlehen, die innerhalb der 60-%-Grenze liegen (erstrangige Sicherheit), erhalten die besten Zinssätze - die sogenannten Pfandbriefkonditionen. Darlehen oberhalb dieser Grenze - im sogenannten Nachrangbereich - werden mit einem Zinsaufschlag von 0,1-0,5 Prozentpunkten versehen. Ab einem Beleihungsauslauf von 80-90 % steigen die Aufschläge deutlich an, und manche Banken - insbesondere Pfandbriefbanken - lehnen eine Finanzierung ab oder verlangen erhebliche Zuschläge.

Für den Darlehensnehmer bedeutet dies: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto günstiger die Zinsen. Bereits ein Eigenkapitalanteil von 20 % senkt den Beleihungsauslauf unter 80 % und sichert deutlich bessere Konditionen - bei einer Finanzierung von 350.000 Euro kann der Zinsunterschied über 20 Jahre bis zu 30.000 Euro ausmachen.

Beleihungsgrenze und Pfandbriefmarkt

Die 60-%-Grenze hat ihren Ursprung im deutschen Pfandbriefrecht: Banken dürfen zur Refinanzierung Pfandbriefe (Covered Bonds) ausgeben - aber nur, wenn die zugrunde liegenden Hypotheken innerhalb der 60-%-Grenze liegen (§ 14 Pfandbriefgesetz). Pfandbriefe gelten als besonders sichere Anlage und ermöglichen den Banken günstige Refinanzierung, die sie als günstige Zinsen an die Kunden weitergeben. Der Pfandbriefmarkt ist in Deutschland einer der größten und ältesten Kapitalmärkte - und die 60-%-Grenze ist damit eine der stabilisierenden Grundregeln des deutschen Immobilienfinanzierungssystems.

Beleihungsgrenze, Auslauf und Zinsstaffelung - Übersicht

Beleihungsauslauf	Relation zum Beleihungswert	Zinsaufschlag (typisch)	Refinanzierung der Bank
bis 60 %	Erstrangig (Realkreditgrenze)	kein Aufschlag	Pfandbriefausgabe zulässig
60-70 %	Oberhalb Realkreditgrenze	+0,1-0,2 % p.a.	Bankbuch-Eigenkapital
70-80 %	Normaler Finanzierungsbereich	+0,2-0,4 % p.a.	Bankbuch-Eigenkapital
80-90 %	Erhöhter Risikobereich	+0,4-0,8 % p.a.	Erhöhtes Eigenkapital (CRR)
90-100 %	Hochbeleihung	+0,8-1,5 % p.a.	Nur wenige Institute
über 100 %	Blankoanteil	Individuell / Ablehnung	Sehr selten, Sonderbanken

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, bei der Finanzierungsplanung den Beleihungswert - nicht den Kaufpreis - als Bezugsgröße zu verwenden. Banken setzen den Beleihungswert in der Regel 10-15 % unter dem Kaufpreis an. Ein Kaufpreis von 400.000 Euro ergibt bei einem Beleihungswert von 350.000 Euro und einer 60-%-Grenze einen erstrangig abgesicherten Kreditbetrag von nur 210.000 Euro. Für den Rest benötigen Sie Eigenkapital oder einen Nachrangkredit mit höherem Zinssatz. Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Banken, da die Beleihungswertermittlung und die Zuschlagsstruktur deutlich variieren - ein Finanzierungsvermittler kann Angebote aus einem breiten Bankenspektrum einholen und strukturieren.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich über die Beleihungsgrenze hinaus finanzieren?

Ja, viele Banken bieten Finanzierungen bis 80, 90 oder sogar 100 % des Kaufpreises an. Allerdings steigt mit dem Beleihungsauslauf der Zinsaufschlag erheblich an, und die Bank verlangt in der Regel eine höhere Anfangstilgung, zusätzliche Sicherheiten (z. B. Bürgschaft, Lebensversicherung, weiteres Grundpfandrecht) oder eine besonders gute Bonität des Kreditnehmers. Eine Vollfinanzierung ist für Käufer mit sehr gutem Einkommen und stabiler Beschäftigung möglich, aber teurer als eine eigenkapitalgestützte Finanzierung.

Ist der Beleihungswert gleich dem Kaufpreis?

Nein, der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der Kaufpreis. Die Bank ermittelt den nachhaltigen Wert der Immobilie unter konservativen Annahmen und berücksichtigt keine spekulativen Preissteigerungen. Bei überhitzten Märkten oder bei Immobilien mit Sonderausstattung kann die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert besonders groß sein - in diesen Fällen muss der Käufer mehr Eigenkapital einbringen als erwartet.

Wie beeinflusst die Beleihungsgrenze mein Eigenkapitalerfordernis?

Wenn Sie eine erstklassige Finanzierung innerhalb der 60-%-Beleihungsgrenze anstreben, benötigen Sie mindestens 40 % des Beleihungswerts plus die gesamten Kaufnebenkosten (ca. 8-12 % des Kaufpreises) als Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das bei einem Beleihungswert von 350.000 Euro bereits rund 165.000-180.000 Euro Eigenkapital. Die meisten Käufer in Nürnberg finanzieren mit einem Beleihungsauslauf von 70-80 % und benötigen 25-35 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten.

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