Auszahlungsvoraussetzung

Auszahlungsvoraussetzung - Auszahlungsvoraussetzungen sind die Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor eine Bank ein bewilligtes Immobiliendarlehen an den Darlehensnehmer oder direkt an den Verkäufer auszahlt. Zu den typischen Voraussetzungen gehören die Eintragung der Grundschuld, die Vorlage des notariellen Kaufvertrags, eine Gebäudeversicherungsbestätigung und der Nachweis des Eigenkapitaleinsatzes. Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind, überweist die Bank die Darlehenssumme.

Typische Auszahlungsvoraussetzungen

Die meisten Banken verlangen folgende Nachweise, bevor sie ein Immobiliendarlehen auszahlen:

• Grundschuldeintragung oder Rangbestätigung des Notars: Die Grundschuld muss im Grundbuch eingetragen sein oder der Notar muss eine verbindliche Bestätigung erteilen, dass die Eintragung an vereinbarter Rangstelle gesichert ist (Notarbestätigung nach § 57 GBO analog)
• Notarieller Kaufvertrag: Eine beglaubigte Kopie des beurkundeten Kaufvertrags muss der Bank vorliegen
• Gebäudeversicherung: Nachweis einer bestehenden Wohngebäudeversicherung mit Sicherungsabtretung der Entschädigungsansprüche an die Bank (§ 1127 BGB)
• Eigenkapitalnachweis: Beleg, dass der vereinbarte Eigenkapitalanteil auf das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer geflossen ist
• Bautenstandsbericht: Bei Neubauten oder Sanierungen fordern Banken regelmäßig Baufortschrittsberichte vor Teilauszahlungen - dies entspricht der Systematik der MaBV-Ratenfolge bei Bauträgern
• Löschungsbewilligung für Altlasten: Falls Grundpfandrechte Dritter oder Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind, muss deren Löschung nachgewiesen oder dinglich gesichert sein
• Vorlage einer gültigen Baugenehmigung: Bei Neubaufinanzierungen zwingend erforderlich
• Fertigstellungsbescheinigung: Bei Neubauten oft Voraussetzung für die letzte Darlehensrate

Zeitlicher Ablauf und Bereitstellungszinsen

Zwischen der Darlehenszusage und der tatsächlichen Auszahlung vergehen häufig mehrere Wochen oder Monate - insbesondere, wenn die Grundbucheintragung Zeit beansprucht. Das Amtsgericht Nürnberg bearbeitet Grundbuchanträge je nach Auslastung in drei bis acht Wochen.

Viele Banken berechnen ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Diese Kosten sind bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen:

Bank-Typ	Bereitstellungszinsfreie Zeit	Bereitstellungszinssatz
Sparkassen / VR-Banken	2-6 Monate	0,25 %/Monat (3,0 % p.a.)
Privatbanken	3-6 Monate	0,25-0,30 %/Monat
Online-Banken / Direktbanken	2-3 Monate	0,25 %/Monat
Bausparkassen	6-12 Monate	0,10-0,20 %/Monat

Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einer Verzögerung von drei Monaten nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Frist fallen bei 0,25 %/Monat 2.250 Euro Bereitstellungszinsen an. Darlehensnehmer sollten die Unterlagen daher möglichst frühzeitig einreichen.

Auszahlungsvoraussetzungen bei Neubauten nach MaBV

Bei Neubauten, die vom Bauträger errichtet werden, gelten zusätzlich die Auszahlungsregelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die MaBV schützt den Käufer, indem Zahlungen an den Bauträger nur nach Baufortschritt und gegen Freistellungserklärung des Grundpfandrechtsgläubigers geleistet werden dürfen. Die Bank des Käufers zahlt dann ebenfalls nur in dem Maß an den Bauträger aus, wie dieser die entsprechenden MaBV-Voraussetzungen nachweist.

Wichtig für Käufer: Die Bank des Käufers ist nicht verpflichtet, die MaBV-Voraussetzungen zu kontrollieren - dies liegt in der Verantwortung des Käufers. Wir empfehlen, bei Bauträgerverträgen einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Notar hinzuzuziehen, der den Zahlungsplan auf Konformität mit der MaBV prüft.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, die Auszahlungsvoraussetzungen ihrer Bank vor dem Notartermin im Detail zu klären und eine persönliche Checkliste anzulegen. Fragen Sie Ihre Bank konkret, welche Dokumente in welcher Form einzureichen sind und ob eine Notarbestätigung anstelle der fertigen Grundbucheintragung akzeptiert wird - die meisten Banken tun dies und ermöglichen so eine deutlich schnellere Auszahlung.

Stimmen Sie den Kaufpreiszahlungstermin im Kaufvertrag mit der voraussichtlichen Auszahlungsdauer ab. Üblich ist ein Zahlungsziel von vier bis sechs Wochen nach Beurkundung. Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag mit einem kürzeren Zahlungsziel, ohne vorher die Auszahlungsbereitschaft Ihrer Bank bestätigt zu haben. Verzugszinsen gegenüber dem Verkäufer beginnen bei Nichtzahlung am Fälligkeitstag und liegen in der Regel bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB).

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn eine Auszahlungsvoraussetzung nicht rechtzeitig erfüllt wird?

Die Bank wird das Darlehen nicht auszahlen, bis alle Bedingungen erfüllt sind. Für den Käufer bedeutet dies, dass er den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlen kann, was gegenüber dem Verkäufer zu Verzugszinsen führt. Nach einem Zahlungsverzug von mehr als 30 Tagen kann der Verkäufer bei Verschulden des Käufers vom Kaufvertrag zurücktreten. Es ist deshalb entscheidend, die Voraussetzungen parallel zum Kaufprozess voranzutreiben und etwaige Verzögerungen dem Verkäufer und dem Notar sofort mitzuteilen. In der Praxis sind die meisten Beteiligten an einer einvernehmlichen Verlängerung interessiert - ein frühzeitiges Gespräch verhindert eskalierte Situationen.

Kann ich die Auszahlungsvoraussetzungen verhandeln?

Einige Bedingungen sind tatsächlich verhandelbar. Die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit kann zwischen Darlehensnehmer und Bank vereinbart werden - gerade bei gut bonifizierten Kunden und komplexen Finanzierungen zeigen sich viele Institute kulant. Die Akzeptanz einer Notarbestätigung (Rangbestätigung) anstelle der fertigen Grundbucheintragung ist verhandelbar und wird von vielen Banken standardmäßig akzeptiert. Die Grundschuldbestellung selbst und die Gebäudeversicherung sind aus Sicht der Bank dagegen nicht verhandelbar, da sie den rechtlichen Sicherheitenwert des Darlehens konstituieren. Wir empfehlen, die individuellen Konditionen beim Darlehensabschluss - also nicht erst kurz vor dem Notartermin - zu klären.

Wann beginnt die Zinszahlung für das Darlehen?

Die reguläre Zinszahlung beginnt mit dem Tag der Auszahlung, nicht mit dem Tag der Darlehenszusage oder des Notartermins. Bis zur Auszahlung fallen - sofern die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist - lediglich die geringeren Bereitstellungszinsen an. Ab dem Auszahlungstag wird der vertraglich vereinbarte Sollzins berechnet, und die erste Rate wird in der Regel zum nächsten Monatsersten fällig. Bei Teilauszahlungen (z. B. bei Neubauten mit mehreren MaBV-Raten) wird die Zinszahlung entsprechend schrittweise erhöht, während die Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag weiterlaufen.

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