Annuität

Annuität - Die Annuität ist die gleichbleibende jährliche Gesamtrate eines Darlehens, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Beim Annuitätendarlehen - der in Deutschland mit Abstand häufigsten Form der Immobilienfinanzierung - bleibt die monatliche Belastung über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil mit jeder Rate zugunsten der Tilgung verschiebt.

Funktionsweise des Annuitätendarlehens

Bei einem Annuitätendarlehen wird zu Beginn der Laufzeit ein fester Zinssatz und eine anfängliche Tilgungsrate vereinbart. Da die Zinsen stets auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder geleisteten Tilgung. Der freigewordene Betrag fließt in die Tilgung, sodass diese im Laufe der Zeit steigt - bei gleichbleibender Gesamtrate.

Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Annuität 1.375 Euro. Im ersten Monat entfallen rund 875 Euro auf Zinsen und 500 Euro auf Tilgung. Nach zehn Jahren liegt der Tilgungsanteil bereits bei etwa 670 Euro pro Monat, während der Zinsanteil auf rund 705 Euro gesunken ist.

Die Zinsbindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist - üblicherweise 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zu den dann geltenden Marktzinsen weiterfinanziert werden (Anschlussfinanzierung), sofern das Darlehen nicht vollständig getilgt ist.

Einfluss der Tilgungshöhe auf die Gesamtkosten

Die Wahl der anfänglichen Tilgungsrate hat erheblichen Einfluss auf die Gesamtlaufzeit und die Gesamtzinsbelastung des Darlehens:

Anfangstilgung	Laufzeit (300.000 € / 3,5 % Zinsen)	Restschuld nach 10 J.	Gesamtzinsbelastung
1 %	> 40 Jahre	ca. 261.000 €	> 150.000 €
2 %	ca. 30 Jahre	ca. 228.000 €	ca. 110.000 €
3 %	ca. 23 Jahre	ca. 195.000 €	ca. 80.000 €
5 %	ca. 16 Jahre	ca. 135.000 €	ca. 50.000 €

Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt die insgesamt gezahlten Zinsen erheblich. Der Unterschied zwischen 1 % und 3 % anfänglicher Tilgung beträgt bei 300.000 Euro Darlehenssumme und 3,5 % Zinssatz über die Gesamtlaufzeit mehr als 70.000 Euro Zinsbelastung.

Tilgungsflexibilität und Sondertilgungen

Viele Banken bieten Möglichkeiten, die Annuität im Verlauf der Zinsbindung anzupassen:

• Tilgungssatzwechsel: Ein- oder mehrmalige Anpassung der Tilgungsrate während der Laufzeit (z. B. bei Gehaltserhöhung oder Geburt eines Kindes), typischerweise einmal pro Jahr möglich
• Sondertilgungen: Außerplanmäßige Tilgungsleistungen, in der Regel 5-10 % der ursprünglichen Darlehenssumme jährlich, oft kostenfrei. Bei 300.000 Euro Darlehen sind das bis zu 30.000 Euro p.a.
• Tilgungsaussetzung: Manche Banken ermöglichen eine vorübergehende Aussetzung der Tilgung bei finanzieller Notlage - die Zinsen laufen weiter

Bei der Finanzierung von Nürnberger Anlageimmobilien ist die Tilgungsflexibilität besonders relevant: Kapitalanleger, die den Zinsanteil als Werbungskosten steuerlich absetzen, können von einer angepassten Tilgungsrate profitieren - höhere Zinsen bedeuten mehr absetzbare Kosten, höhere Tilgung bedeutet schnelleren Schuldenabbau.

Annuität bei Anschlussfinanzierung (Forward-Darlehen)

Wer weiß, dass seine Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, kann die Konditionen der Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen bereits heute sichern - bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Der Zinssatz liegt dabei leicht über dem aktuellen Niveau (Forward-Aufschlag), bietet aber Planungssicherheit. In Phasen steigender Zinsen ist ein Forward-Darlehen besonders attraktiv, in Niedrigzinsphasen eher nachteilig.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Bei den aktuellen Immobilienpreisen in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent, um die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung substanziell zu reduzieren und das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung zu begrenzen. Bei einem typischen Nürnberger Mehrfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 600.000 Euro und 20 % Eigenkapital ergibt sich ein Darlehen von 480.000 Euro - hier macht die Wahl zwischen 1 % und 3 % Tilgung über die gesamte Laufzeit einen Unterschied von über 100.000 Euro an Gesamtzinsen.

Besonders bei Kapitalanlegern, die Wohnungen in Stadtteilen wie Gostenhof, Maxfeld oder Schweinau zur Vermietung erwerben, ist die Wahl zwischen höherer Tilgung und steuerlich absetzbaren Zinsen ein wichtiger Optimierungshebel. Je nach Grenzsteuersatz lohnt sich eine niedrigere Tilgung, weil die höheren Zinsen steuerlich absetzbar sind und das Nettoergebnis verbessern.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Marktzinsen weiterfinanziert werden. Der Darlehensnehmer kann ein Anschlussangebot seiner bisherigen Bank annehmen oder zu einem anderen Kreditgeber wechseln (Umschuldung). Liegt der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung höher als bei der Erstfinanzierung, steigt die monatliche Annuität bei gleicher Tilgung - oder die Tilgung sinkt bei gleichbleibender Rate, was die Gesamtlaufzeit verlängert. Das Zinsänderungsrisiko ist ein zentrales Risiko bei der Immobilienfinanzierung und sollte durch ausreichende Tilgung in der ersten Zinsbindungsperiode reduziert werden. Wer die Restschuld nach zehn Jahren unter 50 % des ursprünglichen Kaufpreises bringt, ist bei der Anschlussfinanzierung deutlich weniger vulnerabel für Zinssteigerungen.

Ist ein Annuitätendarlehen besser als ein Tilgungsdarlehen?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, während sie beim Tilgungsdarlehen (auch: Abzahlungsdarlehen) anfangs höher ist und mit jeder Rate sinkt - weil die Tilgung gleichbleibt und die Zinsen abnehmen. Das Annuitätendarlehen bietet mehr Planungssicherheit, das Tilgungsdarlehen führt bei gleichem Darlehensbetrag zu etwas geringeren Gesamtzinskosten, weil der Tilgungsanteil von Anfang an höher ist und die Restschuld schneller sinkt. In der Praxis wird bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland fast ausschließlich das Annuitätendarlehen verwendet - Banken bevorzugen es aufgrund der einfacheren Handhabung und der konstanten Ratenhöhe, die die Kreditwürdigkeitsprüfung vereinfacht.

Kann ich die Annuität steuerlich geltend machen?

Bei vermieteten Immobilien können die Zinsanteile der Annuität als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) steuerlich abgesetzt werden. Der Tilgungsanteil ist hingegen nicht absetzbar, da es sich um die Rückführung von Fremdkapital handelt. Für Kapitalanleger mit hohem Grenzsteuersatz (42 % oder 45 %) bedeutet das: Bei 10.000 Euro Zinsaufwand jährlich spart der Vermieter 4.200-4.500 Euro Steuern. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind weder Zinsen noch Tilgung steuerlich abzugsfähig - mit Ausnahme von Wohn-Riester-Verträgen nach dem Eigenheimrentengesetz, bei denen die Tilgungsleistungen bis zu bestimmten Höchstgrenzen gefördert werden.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.