Abschreibungszeitraum

Abschreibungszeitraum - Der Abschreibungszeitraum ist die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer, über die ein Gebäude steuerlich abgeschrieben wird. Er bestimmt, wie schnell Eigentümer vermieteter Immobilien die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes als Werbungskosten geltend machen können, und ist damit ein zentraler Faktor für die Steuerplanung bei Immobilieninvestitionen.

Gesetzliche Abschreibungszeiträume

Das Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) legt die Abschreibungszeiträume abhängig vom Baujahr und der Gebäudenutzung fest:

Gebäudeart / Baujahr	AfA-Satz	Abschreibungszeitraum
Wohngebäude ab Bauantrag 2023	3,0 %	~33 Jahre
Wohngebäude Bauantrag 1925-2022	2,0 %	50 Jahre
Wohngebäude vor 1925	2,5 %	40 Jahre
Gewerbegebäude ab 2023	3,0 %	~33 Jahre
Gewerbegebäude vor 2023	2,0 %	50 Jahre

Für gewerblich genutzte Gebäude gelten seit der Anhebung im Jahressteuergesetz 2022 ebenfalls 3 Prozent für Neubauten ab 2023. Bei einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer - etwa bei abbruchreifen Gebäuden oder Gebäuden mit besonders beanspruchten Bausubstanzen - kann ein Sachverständiger eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen, die zu einem höheren jährlichen AfA-Satz führt.

Sonderregelungen und verkürzte Abschreibung

Die degressive AfA für Neubauten (§ 7 Abs. 5a EStG, ab Oktober 2023) beginnt mit 5 Prozent des Restbuchwerts und fällt jährlich. Sie ermöglicht höhere Abschreibungen in den ersten Jahren und kann einmalig zur linearen AfA gewechselt werden, wenn der lineare Betrag günstiger wird.

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann bei älteren Gebäuden den Abschreibungszeitraum verkürzen: Bestätigt ein öffentlich bestellter Sachverständiger eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren, steigt der AfA-Satz auf 5 Prozent jährlich. Diese Möglichkeit wird vom Finanzamt allerdings streng geprüft - das Gutachten muss schlüssig, nachvollziehbar und von einem anerkannten Gutachter erstellt sein. Die Nachweise über bauliche Mängel, Schäden oder mangelnde Modernisierung sind sorgfältig zu dokumentieren.

Rechenbeispiel: Eine 1960 gebaute Immobilie in Nürnberg-Gostenhof wird 2024 für 400.000 Euro (Gebäudeanteil: 300.000 Euro) erworben. Ohne Gutachten: AfA 2 % = 6.000 Euro/Jahr. Mit Gutachten über eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren: AfA 5 % = 15.000 Euro/Jahr - eine Differenz von 9.000 Euro jährlich, die bei einem Steuersatz von 42 % eine Steuerersparnis von ca. 3.780 Euro pro Jahr bedeutet.

Beginn und Ende des Abschreibungszeitraums

Der Abschreibungszeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung des Gebäudes. Maßgeblich ist das wirtschaftliche Eigentum, das in der Regel mit dem Übergang von Nutzen und Lasten (Übergabe) entsteht, nicht zwingend mit der Grundbuchumschreibung. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA anteilig für die verbleibenden Monate des Jahres berechnet.

Der Abschreibungszeitraum endet, wenn der Buchwert auf null sinkt oder das Gebäude veräußert, abgerissen oder der Vermietungszweck endgültig aufgegeben wird. Nach vollständiger Abschreibung können keine weiteren AfA-Beträge für das ursprüngliche Gebäude angesetzt werden - wohl aber für nachträgliche Herstellungskosten, die als eigenständige Investition in einem neuen Zeitraum abgeschrieben werden.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir Investoren, bei Altbauten (vor 1925 oder stark sanierungsbedürftigen Gebäuden aus den 1950er- bis 1970er-Jahren) ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen zu lassen, um den Abschreibungszeitraum zu verkürzen und die jährliche Steuerersparnis zu erhöhen. Die Kosten für das Gutachten von 800 bis 1.500 Euro amortisieren sich bei hohen Anschaffungskosten in der Regel innerhalb des ersten Jahres. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung in Nürnberg und Erlangen bieten solche Gutachten an; deren Adressen finden Sie über die IHK Nürnberg für Mittelfranken.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Abschreibungszeitraum frei wählen?

Nein, die Abschreibungszeiträume sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach Baujahr, Gebäudeart und Nutzung. Eine Abweichung nach unten - also ein kürzerer Abschreibungszeitraum mit entsprechend höherem jährlichem AfA-Satz - ist nur möglich, wenn ein anerkannter Sachverständiger eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist. Willkürliche Verkürzungen ohne substanzielle Begründung erkennt das Finanzamt nicht an.

Was passiert am Ende des Abschreibungszeitraums?

Nach vollständiger Abschreibung des Gebäudes (Buchwert null) können keine weiteren AfA-Beträge aus dem ursprünglichen Anschaffungsvorgang geltend gemacht werden. Nachträgliche Herstellungskosten - etwa für umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, die über Erhaltungsaufwand hinausgehen - können jedoch in einem eigenen neuen Abschreibungszeitraum abgeschrieben werden. Der AfA-Satz richtet sich dabei nach dem Baujahr des Gebäudes, nicht nach dem Datum der Modernisierungsmaßnahme.

Beginnt der Abschreibungszeitraum bei Kauf einer gebrauchten Immobilie von vorn?

Nein, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie richtet sich der AfA-Satz weiterhin nach dem ursprünglichen Baujahr des Gebäudes. Die Abschreibung beginnt jedoch mit den neuen Anschaffungskosten des Käufers - also in der Regel einem höheren Betrag als beim Ersterwerb. Die bisherige AfA des Verkäufers ist für den Käufer irrelevant; er schreibt seine eigenen Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) ab. Dies ist ein wichtiger Unterschied zum unternehmensrechtlichen Ansatz, bei dem Restbuchwerte fortgeführt werden.

Wie wird der Gebäudeanteil am Kaufpreis ermittelt?

Für die AfA dürfen nur die Anschaffungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden, nicht der Grundstücksanteil (Grund und Boden). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ist daher zuerst zu klären, welcher Anteil auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. Üblich ist eine Aufteilung anhand der Bodenrichtwerte: Liegt der Bodenrichtwert des Grundstücks laut Gutachterausschuss bei 150.000 Euro, entfallen 250.000 Euro auf das Gebäude - diese Summe bildet die AfA-Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt prüft die vorgenommene Aufteilung und kann bei sehr niedrigem Grundstücksanteil eine Korrektur verlangen. Die Finanzverwaltung stellt auf ihrer Website eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die als anerkannte Berechnungsgrundlage dient. In der Metropolregion Nürnberg, wo Bodenrichtwerte in Innenstadtlagen erheblich gestiegen sind, hat die korrekte Ermittlung des Gebäudeanteils zunehmend an Bedeutung gewonnen - denn je höher der Grundstücksanteil, desto geringer die jährliche AfA. Wir empfehlen, bei Investitionen ab 300.000 Euro die Kaufpreisaufteilung gemeinsam mit einem Steuerberater vorzunehmen.

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