Abnutzung (Absetzung für)

Abnutzung (Absetzung für) - Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts von Gebäuden und Anlagen über deren Nutzungsdauer. Im Immobilienbereich ermöglicht sie es Vermietern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.

AfA-Sätze für Immobilien

Die reguläre lineare AfA richtet sich nach dem Baujahr:

Baujahr / Bauantrag	AfA-Satz	Nutzungsdauer
Ab 2023	3,0 %	~33 Jahre
1925 bis 2022	2,0 %	50 Jahre
Vor 1925	2,5 %	40 Jahre

Die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten zuzüglich Nebenkosten (Notar, Grundbuch, anteilige Maklerprovision bei vermieteten Objekten) - der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen.

Rechenbeispiel: Kaufpreis einer Eigentumswohnung in Nürnberg: 350.000 Euro. Davon entfallen 30 Prozent auf den Grundstücksanteil (= 105.000 Euro) und 70 Prozent auf das Gebäude (= 245.000 Euro). Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 4.900 Euro, die als Werbungskosten bei der Einkommensteuer abzugsfähig sind.

Daneben existieren erhöhte Abschreibungen: die Sonder-AfA nach § 7b EStG für Mietwohnungsneubau (5 % zusätzlich in den ersten vier Jahren, neben der regulären AfA) und die Denkmal-AfA nach §§ 7h/7i EStG (bis zu 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre bei Vermietung: 9 % in den ersten acht Jahren, 7 % in den folgenden vier Jahren). Selbstnutzer denkmalgeschützter Gebäude können Sanierungskosten über zehn Jahre mit 9 % pro Jahr absetzen.

Degressive AfA für Neubauten

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 begonnen wurde, eine degressive AfA von 5 Prozent auf den jeweiligen Restbuchwert eingeführt (§ 7 Abs. 5a EStG). Im Gegensatz zur linearen AfA, die einen gleichbleibenden Betrag absetzt, fällt der jährliche Abschreibungsbetrag bei der degressiven Methode kontinuierlich - bietet aber in den ersten Jahren einen stärkeren steuerlichen Vorteil. Ein einmaliger Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig.

Bedeutung für die Immobilieninvestition

Die AfA ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel für Immobilieninvestoren. Sie mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass ein tatsächlicher Geldabfluss stattfindet - die AfA ist rein kalkulatorisch. Besonders bei Denkmalimmobilien oder Neubauten mit Sonder-AfA kann die steuerliche Entlastung in den ersten Jahren erheblich sein und die effektive Investitionsrendite spürbar verbessern.

AfA-Arten im Vergleich

AfA-Art	Satz	Anwendung	Rechtsgrundlage
Lineare AfA (Neubau ≥ 2023)	3,0 %	Neubau Wohngebäude ab 2023	§ 7 Abs. 4 EStG
Lineare AfA (1925-2022)	2,0 %	Alle Gebäude ab 1925	§ 7 Abs. 4 EStG
Lineare AfA (vor 1925)	2,5 %	Altbau vor 1925	§ 7 Abs. 4 EStG
Degressive AfA	5,0 % (Restbuchwert)	Neubau Baubeginn ab Okt. 2023	§ 7 Abs. 5a EStG
Denkmal-AfA (Vermietung)	9 % × 8 J. + 7 % × 4 J.	Denkmalgeschützte Gebäude	§ 7h/7i EStG
Denkmal-AfA (Selbstnutzung)	9 % × 10 J.	Denkmalgeschützte Gebäude	§ 10f EStG
Sonder-AfA Neubau	+5 % × 4 J. (zusätzlich)	Mietwohnungsneubau	§ 7b EStG

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen, die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil im Kaufvertrag sachgerecht zu dokumentieren und gegebenenfalls durch ein Gutachten zu untermauern. In gefragten Nürnberger Lagen wie der Altstadt, St. Johannis oder Maxfeld kann der Grundstücksanteil 30 bis 50 Prozent betragen, was die AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend reduziert. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Online-Arbeitshilfe zur Verfügung, mit der sich der Gebäudeanteil typisiert berechnen lässt - das Finanzamt nutzt diese ebenfalls als Orientierung.

Die Metropolregion Nürnberg bietet zudem zahlreiche denkmalgeschützte Immobilien in der Altstadt, in Gostenhof und Wöhrd, bei denen die Denkmal-AfA besonders attraktive steuerliche Vorteile bietet. Wer in diesem Segment investiert, sollte vorab eine steuerliche Bescheinigung der zuständigen Behörde einholen, die die Förderfähigkeit der Sanierungsmaßnahmen bestätigt. Diese Bescheinigung stellt in Bayern das Landesamt für Denkmalpflege aus - die Kooperation mit dem Denkmalamt sollte frühzeitig vor Sanierungsbeginn gesucht werden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die AfA auch bei Selbstnutzung geltend machen?

Nein, die reguläre Gebäude-AfA steht nur bei vermieteten Immobilien zur Verfügung. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien gibt es keine Abschreibungsmöglichkeit. Ausnahmen bestehen für die Denkmal-AfA nach § 7i EStG (90 % über 10 Jahre für Selbstnutzer) und für einen steuerlich anerkannten häuslichen Arbeitsraum, sofern dieser ausschließlich beruflich genutzt wird.

Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?

Die lineare AfA verteilt die Kosten gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer - der Abschreibungsbetrag bleibt jedes Jahr gleich. Die degressive AfA, die für Neubauten ab Oktober 2023 gilt, beginnt mit 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts. Da der Buchwert jährlich sinkt, fällt auch der absolute Abschreibungsbetrag - in frühen Jahren ist er jedoch deutlich höher als bei der linearen Methode, was zu einer früheren Steuerersparnis führt.

Kann ich die AfA nachholen, wenn ich sie vergessen habe?

Nein, die AfA ist jahresweise geltend zu machen und kann nicht auf spätere Jahre vorgetragen werden. Vergessene AfA-Beträge verfallen unwiderruflich. Noch nicht bestandskräftige Steuerbescheide können jedoch per Einspruch korrigiert werden. Wer merkt, dass er in einem abgelaufenen Jahr die AfA nicht angesetzt hat, sollte daher sofort prüfen, ob der Bescheid noch anfechtbar ist - in der Regel gilt die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.

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