Zweitwohnsitzsteuer

Zweitwohnsitzsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer, die Gemeinden auf Basis des Art. 105 Abs. 2a GG und landesrechtlicher Ermächtigungsgrundlagen auf das Innehaben einer Zweitwohnung erheben dürfen. Sie wird fällig, wenn jemand neben seinem Hauptwohnsitz eine weitere Wohnung unterhält, die nicht der Einkommenserzielung dient (also nicht vermietet ist). Die Steuer wird vom Einwohnermeldeamt ausgelöst - durch die Anmeldung eines Nebenwohnsitzes oder die Feststellung durch die Behörde - und kann die laufenden Kosten einer Ferienwohnung, eines Studierendenzimmers oder einer Berufspendlerwohnung spürbar erhöhen.

Wer ist zweitwohnsitzsteuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist, wer im Gemeindegebiet eine Wohnung als Nebenwohnsitz innehat, ohne sie als Hauptwohnsitz anzumelden und ohne sie zu vermieten. Dazu zählen: Ferienwohnungsbesitzer, Berufsrückkehrer mit auswärtiger Zweitwohnung, Studierende mit eigenem Apartment und Erstwohnsitz bei den Eltern sowie Eigentümer von Wochenendhäusern. Nicht steuerpflichtig sind dagegen Hauptwohnsitzinhaber, Nutzer von Dienstwohnungen sowie Personen, die nachweislich aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung unterhalten und dies steuerlich geltend machen können.

Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer eindeutig: Wer in der Woche in Nürnberg arbeitet und am Wochenende zur Familie nach Bamberg fährt - welcher ist dann der „echte” Hauptwohnsitz? Das Bundesverwaltungsgericht hat hierzu entschieden, dass der Lebensmittelpunkt maßgeblich ist: Wo verbringt die Person tatsächlich mehr Zeit? Wo sind Schulen der Kinder, Vereine, soziale Bindungen? Eine Anmeldung als Hauptwohnsitz an einem Ort entbindet nicht automatisch von der Steuerpflicht am anderen, wenn der tatsächliche Lebensmittelpunkt erkennbar woanders liegt.

Berechnung und Höhe der Steuer

Die Zweitwohnsitzsteuer wird in der Regel als Prozentsatz der Jahreskaltmiete oder des ortsüblichen Mietwerts berechnet - typischerweise zwischen 8 % und 16 %. Manche Gemeinden erheben einen fixen Jahresbetrag. In Bayern sind die Hebesätze kommunal unterschiedlich; Gemeinden mit Tourismusschwerpunkt (z. B. Bayerischer Wald, Zugspitze-Region, Berchtesgadener Land) nutzen das Instrument besonders aktiv. Für Nürnberg selbst gilt, dass die Stadt aktuell keine Zweitwohnsitzsteuer erhebt - umliegende Kommunen können das jedoch eigenständig regeln.

Konkret: Eine Ferienwohnung in einem Ort mit Zweitwohnsitzsteuer von 12 %, die ortsüblich für 800 Euro kalt monatlich vermietet werden könnte (auch wenn sie nicht vermietet wird), erzeugt eine jährliche Steuerlast von 12 % × 9.600 Euro = 1.152 Euro. Wer die Wohnung leer stehen lässt und keine Vermietungseinnahmen erzielt, zahlt also Steuern ohne Gegenleistung - ein starker Anreiz zur Vermietung oder zur Ummeldung des Hauptwohnsitzes.

Befreiungen und steuerliche Absetzbarkeit

Befreiungen sind möglich: Wer die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen unterhält und den Hauptwohnsitz nicht verlegen kann (z. B. weil der Ehepartner beruflich gebunden ist, der andere Partner eine Eigentumswohnung besitzt oder Kinder eingeschult sind), kann unter Umständen von der Steuer befreit werden. Die Befreiung muss bei der zuständigen Behörde beantragt und mit Nachweisen belegt werden.

Außerdem ist die Zweitwohnsitzsteuer für beruflich bedingte Zweitwohnungen als Werbungskosten bei der Einkommensteuer absetzbar (Kategorie: doppelte Haushaltsführung). Eine doppelte steuerliche Belastung wird damit zumindest teilweise kompensiert. Die Kosten der doppelten Haushaltsführung - Miete, Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwand - können zusammen bis zu 1.000 Euro monatlich als Werbungskosten angesetzt werden.

Abgrenzung zur Einkommensteuer bei Vermietung

Wer die Zweitwohnung vermietet - dauerhaft oder temporär über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com - ist grundsätzlich nicht zweitwohnsitzsteuerpflichtig, weil die Wohnung dann der Einkommenserzielung dient. Allerdings unterliegen die Vermietungseinnahmen der Einkommensteuer (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Wer eine Ferienwohnung teils selbst nutzt und teils vermietet, muss die Kosten anteilig aufteilen - und kann nur den vermieteten Anteil als Werbungskosten geltend machen.

Die genaue Grenze zwischen privater Nutzung und Vermietung hat auch Auswirkungen auf die Umsatzsteuer: Wer mit Vermietungsleistungen über 25.000 Euro Jahresumsatz kommt und nicht als Kleinunternehmer agiert, ist umsatzsteuerpflichtig. Bei Ferienwohnungen ist außerdem die Kurtaxe (Gästebeitrag) relevant, die von Gästen erhoben und vom Vermieter abgeführt werden muss.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in der Metropolregion Nürnberg eine Ferienwohnung oder eine nicht dauerhaft vermietete Zweitwohnung hält, sollte prüfen, ob die jeweilige Gemeinde eine Zweitwohnsitzsteuer erhebt - und ob eine kurzfristige Vermietung (z. B. über Plattformen wie Airbnb) die Steuerpflicht aufheben würde. Das Zusammenspiel aus Zweitwohnsitzsteuer, Umsatzsteuer und Einkommensteuer ist komplex und sollte mit einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater besprochen werden.

Besonders in fränkischen Fremdenverkehrsgemeinden - etwa in der Fränkischen Schweiz, rund um die Altmühltal oder im Bayerischen Wald nahe der Oberpfalz - gibt es aktive Zweitwohnsitzsteuer-Satzungen. Wer dort eine Ferienimmobilie kauft, sollte diese Kosten in die Renditekalkulation einbeziehen. Wir beraten unsere Kunden bei der Suche nach Ferienimmobilien in Franken auch zu den steuerlichen Rahmenbedingungen in der jeweiligen Gemeinde.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die Zweitwohnsitzsteuer zahlen, wenn ich die Wohnung vermiete?

Nein. Wenn die Wohnung dauerhaft vermietet ist und Sie selbst keinen Wohnvorteil haben, entfällt die Steuerpflicht - die Zweitwohnsitzsteuer zielt auf den privaten Aufwand des Innehabens, nicht auf Vermietungserträge. Kurzfristige private Nutzung zwischen Vermietungszeiträumen kann jedoch zur Steuerpflicht führen; die genauen Kriterien variieren nach Gemeindesatzung.

Kann ich die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten absetzen?

Ja, wenn die Zweitwohnung beruflich bedingt ist (doppelte Haushaltsführung). Die Steuer ist dann als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit absetzbar. Für private Ferienwohnungen ohne Vermietungsabsicht ist kein Abzug möglich - die Steuer ist dann eine echte Zusatzbelastung ohne steuerliche Kompensation.

Wie wird der Steuerwert meiner Zweitwohnung ermittelt?

Die meisten Gemeinden greifen auf die Jahreskaltmiete zurück, die bei Eigennutzung oder mietfreier Überlassung durch die ortsübliche Vergleichsmiete ersetzt wird. Ist keine Vergleichsmiete feststellbar, schätzen Gemeinden den Mietwert nach eigenen Kriterien. Gegen einen zu hohen Ansatz kann Widerspruch eingelegt werden - bei deutlichen Abweichungen von der tatsächlichen Marktmiete sind Widersprüche oft erfolgreich.

Was passiert, wenn ich die Zweitwohnung nicht anmelde?

Die Nicht-Anmeldung eines Nebenwohnsitzes trotz tatsächlicher Nutzung kann als Ordnungswidrigkeit gewertet werden (Verstoß gegen die Meldepflicht nach dem Bundesmeldegesetz). Gemeinden mit aktivem Vollzug - vor allem in Tourismushochburgen - prüfen Zweitwohnungen systematisch auf die korrekte Ummeldung. Wer erwischt wird, zahlt rückwirkend Steuer plus Bußgeld. Eine freiwillige Anmeldung und ggf. der Antrag auf Befreiung ist in jedem Fall der sicherere Weg.

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