Vermessungsgebühren

Vermessungsgebühren - Vermessungsgebühren sind die Kosten für amtliche und private Vermessungsleistungen im Zusammenhang mit Grundstücken und Gebäuden. Sie fallen an bei Grundstücksteilungen, Grenzvermessungen, Gebäudeeinmessungen und der Erstellung von Lageplänen. In Bayern werden amtliche Vermessungen durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV) oder Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) durchgeführt. Die Gebühren richten sich nach der Bayerischen Vermessungsgebührenordnung und sind damit für alle zugelassenen Stellen identisch - Preisvergleiche zwischen verschiedenen ÖbVI lohnen sich daher nicht, wohl aber ein Vergleich der Terminavailabilität und Erfahrung.

Typische Vermessungsleistungen und Kosten

Die häufigsten Vermessungsanlässe im Immobilienbereich: Grenzvermessung (Grenzfeststellung) - Überprüfung und Kennzeichnung bestehender Grundstücksgrenzen. Kosten: ca. 800-2.500 Euro je nach Grundstücksgröße und Anzahl der Grenzpunkte. Grundstücksteilung - Aufteilung eines Flurstücks in zwei oder mehr Teile. Kosten: ca. 1.500-4.000 Euro (inkl. Fortführungsnachweis und Katastereintragung). Gebäudeeinmessung - Pflichteinmessung eines Neubaus nach Fertigstellung. Kosten: ca. 500-1.500 Euro. Lageplan für Bauantrag - amtlicher Lageplan mit Nachweisen zu Abstandsflächen und Baugrenzen. Kosten: ca. 1.000-2.500 Euro.

Hinzu kommen Kosten für besondere Leistungen: Eine Bestandsvermessung - also die Aufnahme des tatsächlichen Zustands eines Gebäudes einschließlich Grundrissen - ist nicht Aufgabe des Vermessungsamts, sondern kann von einem Architekturbüro oder Sachverständigen beauftragt werden. Das Wohnflächenaufmaß nach WoFlV kann von einem Vermessungsingenieur oder einem Architekten erstellt werden und kostet typischerweise 300-800 Euro für eine Wohneinheit - je nach Größe und Komplexität.

Weniger bekannt ist die Veränderungsnachweis-Gebühr: Wird durch eine Grundstücksteilung ein neues Flurstück im Kataster angelegt, fällt neben der eigentlichen Vermessungsgebühr eine gesonderte Gebühr für die Fortschreibung des Liegenschaftskatasters an. Diese liegt in Bayern je nach Aufwand bei 100-400 Euro und wird häufig übersehen, wenn Eigentümer die Gesamtkosten einer Teilung kalkulieren.

Wer trägt die Kosten?

Die Kostentragung hängt vom Anlass ab: Grenzvermessung - in der Regel trägt der Antragsteller die Kosten. Bei Streitigkeiten kann das Gericht die Kosten aufteilen. Grundstücksteilung - der Eigentümer, der die Teilung veranlasst. Bei Verkäufen werden die Teilungskosten oft zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt. Gebäudeeinmessung - der Bauherr (gesetzliche Pflicht nach Bayerischem Vermessungs- und Katastergesetz). Lageplan für Bauantrag - der Bauherr. Die Gebühren sind in Bayern gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar - alle ÖbVI und das ADBV berechnen dieselben Sätze.

In der Praxis ist es beim Immobilienverkauf mit Grundstücksteilung üblich, dass die Aufteilung der Vermessungskosten zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich vereinbart wird. Häufig übernimmt der Käufer die Kosten für die Vermessung des zu erwerbenden Teils, während der Verkäufer die Kosten des verbleibenden Grundstücks trägt. Wir helfen bei solchen Verhandlungen, eine faire Aufteilung zu finden und im Kaufvertrag zu fixieren.

Ablauf einer amtlichen Vermessung

Wer noch keine Vermessung beauftragt hat, unterschätzt oft den zeitlichen Ablauf. Zunächst muss ein schriftlicher Auftrag beim ADBV oder einem ÖbVI gestellt werden. Das Büro klärt dann intern, welche Katasterunterlagen bereits vorliegen, und terminiert einen Ortstermin. Alle betroffenen Nachbarn müssen rechtzeitig zum Grenztermin geladen werden - üblicherweise zwei bis vier Wochen im Voraus. Erscheint ein Nachbar nicht, gilt in Bayern unter bestimmten Voraussetzungen die Fiktion der Zustimmung; bei Widerspruch verlängert sich das Verfahren jedoch erheblich.

Nach dem Ortstermin erstellt der Vermessungsingenieur den Fortführungsnachweis und leitet diesen an das ADBV zur Katastereintragung weiter. Erst nach Abschluss dieser Eintragung ist die Teilung katasterrechtlich vollzogen - was der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags benötigt. Der gesamte Prozess dauert realistisch 8-14 Wochen von der Beauftragung bis zur Eintragung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die einen Grundstücksverkauf mit Teilung planen, die Vermessungskosten frühzeitig einzukalkulieren und den ÖbVI mindestens 6-8 Wochen vor dem geplanten Notartermin zu beauftragen. In Nürnberg beträgt die Bearbeitungszeit beim ADBV aktuell ca. 4-8 Wochen.

Für eine Grenzvermessung vor dem Kauf - z. B. wenn Grenzverläufe unklar sind - lohnt sich die Investition: Unklare Grenzen können den Kaufpreis drücken und nach dem Kauf zu teuren Nachbarstreitigkeiten führen. In Nürnbergs historisch gewachsenen Stadtteilen wie Gostenhof oder der Südstadt sind ältere Grenzmarkierungen oft nicht mehr eindeutig erkennbar - eine aktuelle Grenzfeststellung schafft Klarheit vor Baubeginn. Wir vermitteln auf Wunsch geeignete Vermessungsbüros aus unserem Netzwerk in der Metropolregion.

Eigentümer in der Region sollten außerdem wissen, dass die Digitalisierung der Katasterunterlagen in Bayern weit fortgeschritten ist: Über das Bayerische Vermessungsportal lassen sich Flurkarten, Grundbuchblattnummern und Bodenschätzungsdaten online abrufen. Das erleichtert die erste Orientierung, ersetzt aber nicht die amtliche Vermessung, wenn es auf rechtssichere Grenzfeststellung ankommt.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Gebäudeeinmessung Pflicht?

Ja, in Bayern ist die Einmessung eines Neubaus gesetzlich vorgeschrieben (Art. 2 BayVermKatG). Der Bauherr muss innerhalb von 6 Monaten nach Fertigstellung des Rohbaus die Einmessung beim ADBV oder einem ÖbVI beauftragen. Wird die Frist versäumt, kann das ADBV die Einmessung auf Kosten des Bauherrn von Amts wegen durchführen. Die Einmessung stellt sicher, dass das Gebäude korrekt im Liegenschaftskataster erfasst ist.

Kann ich die Vermessungsgebühren steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien sind Vermessungsgebühren als Werbungskosten oder Herstellungskosten absetzbar - je nach Anlass. Kosten für einen Lageplan zum Bauantrag gehören zu den Herstellungskosten und werden über die AfA abgeschrieben. Kosten für eine Grenzvermessung bei einem Grundstücksverkauf sind Veräußerungskosten, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Vermessungsgebühren nicht steuerlich absetzbar.

Was kostet eine Grundstücksteilung in Nürnberg?

Die Kosten für eine Grundstücksteilung in Nürnberg liegen typischerweise bei 1.500-4.000 Euro - abhängig von der Grundstücksgröße, der Anzahl neuer Flurstücke und dem Aufwand für die Vermessung. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der neuen Flurstücke (ca. 500-1.000 Euro). In Gebieten ohne Bebauungsplan kann zusätzlich eine Teilungsgenehmigung der Gemeinde erforderlich sein (§ 19 BauGB).

Was ist der Unterschied zwischen ÖbVI und ADBV?

Beide dürfen in Bayern amtliche Vermessungen durchführen und berechnen identische Gebühren. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) ist ein selbstständiger Ingenieur, der staatlich beliehen wurde - er arbeitet oft flexibler und kann Termine schneller vergeben. Das ADBV ist die staatliche Behörde, die gleichzeitig das Liegenschaftskataster führt und alle Fortführungsnachweise rechtskräftig einträgt. In der Praxis beauftragen viele Eigentümer zunächst einen ÖbVI, der dann das Eintragungs-verfahren beim ADBV einleitet.

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