Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen - Ein Volltilgerdarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die gesamte Darlehenssumme innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird, sodass am Ende der Laufzeit keine Restschuld verbleibt und keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.

Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen?

Beim klassischen Annuitätendarlehen endet die Zinsbindung in der Regel nach zehn oder fünfzehn Jahren, und es verbleibt eine erhebliche Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Marktzinsen weiterfinanziert werden muss. Das Zinsänderungsrisiko bei der Prolongation kann beträchtlich sein - wer 2012 zu 2 Prozent finanziert hat und 2022 verlängern musste, war mit 3,5 bis 4 Prozent konfrontiert, was die monatliche Rate deutlich erhöhte.

Beim Volltilgerdarlehen wird die monatliche Rate so berechnet, dass Zins und Tilgung zusammen die Darlehenssumme exakt bis zum Ende der Zinsbindungsdauer auf null zurückführen. Die Laufzeit beträgt dabei häufig 15, 20 oder 25 Jahre und entspricht gleichzeitig der Zinsbindungsdauer. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen vollständig abbezahlt - keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, keine Zinsänderungsrisiken.

Der entscheidende Vorteil liegt in der vollständigen Planungssicherheit: Kreditnehmer kennen von Anfang an die exakte monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit. Sie können weder von steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung noch von einer restriktiveren Kreditvergabepolitik der Bank überrascht werden.

Monatliche Belastung im Vergleich

Im Gegenzug liegt die monatliche Rate beim Volltilgerdarlehen deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen mit niedriger Anfangstilgung, weil die Tilgungskomponente wesentlich größer ausfällt. Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht dies:

Darlehen 300.000 Euro, Zinssatz 3,5 Prozent, 20 Jahre Laufzeit:

• Volltilgerdarlehen: monatliche Rate ca. 1.740 Euro, nach 20 Jahren Restschuld 0 Euro
• Annuitätendarlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung: monatliche Rate ca. 1.375 Euro, nach 20 Jahren Restschuld ca. 130.000 Euro

Die höhere monatliche Belastung des Volltilgerdarlehens von ca. 365 Euro ist gleichzeitig Schutz gegen das Risiko, bei der Anschlussfinanzierung auf ungünstige Konditionen angewiesen zu sein.

Zinssatz und Bankkonditionen

Ob Banken für ein Volltilgerdarlehen einen Zinsaufschlag oder einen Zinsabschlag gewähren, hängt vom jeweiligen Institut und der Zinsbindungsdauer ab. Manche Banken honorieren die höhere Tilgung und das dadurch geringere Ausfallrisiko mit einem günstigeren Zinssatz - das Darlehen ist schnell getilgt, also ist die Laufzeit der Besicherung kurz. Andere berechnen einen Aufschlag für die besonders lange Zinsbindung, da sie das Zinsänderungsrisiko über die gesamte Laufzeit tragen. Ein Vergleich mehrerer Angebote - Direktbanken, Sparkassen, Volksbanken und Versicherungen - ist daher unerlässlich.

Steuerliche Aspekte für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger ist das Volltilgerdarlehen oft weniger attraktiv als für Selbstnutzer. Der Grund: Vermietende Eigentümer können die Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen. Beim Volltilgerdarlehen sinkt die Zinskomponente in der Annuität sehr schnell auf null - die steuerliche Absetzbarkeit schwindet damit rascher als beim klassischen Annuitätendarlehen. Für Kapitalanleger mit hohem persönlichem Steuersatz kann ein klassisches Annuitätendarlehen mit niedrigerer Tilgung und längerer Zinslaufzeit steuerlich vorteilhafter sein. Dies sollte stets mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Sondertilgungsmöglichkeiten

Beim Volltilgerdarlehen sollten Sondertilgungsrechte vertraglich vereinbart werden, falls der Kreditnehmer in der Lage ist, außerplanmäßige Zahlungen zu leisten. Da das Volltilgerdarlehen per Definition am Ende der Laufzeit auf null steht, ist eine vollständige vorzeitige Rückzahlung ohne Sondertilgungsrecht nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich - bis zum Ablauf von zehn Jahren ab Auszahlung. Ab zehn Jahren steht dem Kreditnehmer das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist zu.

Praxis-Tipp für die Region Nürnberg

Die Immobilienpreise in der Metropolregion Nürnberg sind in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen, und viele Käufer finanzieren Summen jenseits der 400.000-Euro-Marke. Wir empfehlen, beim Vergleich regionaler Kreditinstitute - Sparkasse Nürnberg, Sparda-Bank, Volksbank Raiffeisenbank - gezielt nach Volltilger-Konditionen zu fragen und diese mit dem Standardannuität zu vergleichen.

Gerade bei langen Zinsbindungen von 20 Jahren und mehr lohnt sich ein Blick auf die Gesamtkosten über die volle Laufzeit statt nur auf die monatliche Rate. Wer in gefragten Lagen wie Erlenstegen, St. Johannis oder Erlangen kauft und langfristig selbst nutzen möchte, fährt mit der Planungssicherheit eines Volltilgerdarlehens häufig besser als mit dem Restschuld-Risiko eines kurzen Annuitätendarlehens - insbesondere wenn das Einkommen stabil und die monatliche Rate dauerhaft tragbar ist.

Häufige Fragen zum Volltilgerdarlehen

Lohnt sich ein Volltilgerdarlehen bei niedrigen Zinsen?

Gerade in Niedrigzinsphasen kann ein Volltilgerdarlehen besonders attraktiv sein, weil sich der günstige Zinssatz über die gesamte Laufzeit sichern lässt. Steigen die Zinsen später an, profitieren Volltilger davon, dass sie keine Anschlussfinanzierung zu dann teureren Konditionen benötigen. Allerdings sollte die höhere monatliche Rate dauerhaft tragbar sein - auch bei temporären Einkommenseinbußen (Jobwechsel, Elternzeit, Krankheit).

Kann ein Volltilgerdarlehen vorzeitig gekündigt werden?

Nach deutschem Recht steht Kreditnehmern gemäß § 489 BGB nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Kündigungsfrist zu, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Vor Ablauf dieser Frist ist eine vorzeitige Ablösung in der Regel nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Sondertilgungsoptionen (z. B. jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme ohne Zusatzkosten) sollten daher bereits bei Vertragsschluss vereinbart werden - auch beim Volltilgerdarlehen.

Gibt es einen Zinsrabatt für Volltilgerdarlehen?

Das hängt von der Bank ab. Einige Institute gewähren einen Zinsabschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten, weil das Ausfallrisiko durch die hohe Tilgung und die kurze effektive Kreditdauer geringer ist. Andere Banken berechnen dagegen einen Aufschlag für die lange Zinsbindung. Wir raten dazu, mindestens drei bis fünf Angebote einzuholen und die Gesamtkosten über die volle Laufzeit zu vergleichen - nicht nur den Nominalzins, sondern den effektiven Jahreszins inklusive aller Kosten und Gebühren.

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