Währungsklausel

Währungsklausel - Eine Währungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, die den Kaufpreis, die Miete oder eine andere Zahlungsverpflichtung an eine bestimmte Fremdwährung oder einen Wechselkurs koppelt. Im Immobilienbereich kommen Währungsklauseln bei grenzüberschreitenden Transaktionen, Fremdwährungsdarlehen und internationalen Investorenverträgen vor. In Deutschland unterlag die Verwendung von Währungsklauseln bis zur Euro-Einführung dem Preisklauselgesetz - heute sind sie in der Eurozone weitgehend irrelevant, spielen aber bei Auslandsimmobilien eine Rolle.

Fremdwährungsdarlehen

Ein Fremdwährungsdarlehen ist ein Immobilienkredit, der in einer anderen Währung als Euro aufgenommen wird (z. B. Schweizer Franken, japanischer Yen). Die Darlehensraten werden in der Fremdwährung berechnet und bei Fälligkeit zum aktuellen Wechselkurs in Euro umgerechnet. Vorteil: In Niedrigzinswährungen (CHF, JPY) waren die Zinsen zeitweise deutlich niedriger als im Euro-Raum. Risiko: Wechselkursschwankungen können die Belastung erheblich erhöhen - ein Kursanstieg der Fremdwährung verteuert die Rate. Der Franken-Schock 2015 (Aufwertung um 20 % an einem Tag) hat zahlreiche CHF-Darlehensnehmer in Bedrängnis gebracht.

Fremdwährungsdarlehen wurden in den 2000er- und 2010er-Jahren vor allem in Österreich und der Schweiz, aber auch vereinzelt in Deutschland vermarktet. Das Grundprinzip war verlockend: In Japan z. B. lagen die Zinssätze bei unter 1 %, während deutsche Banken für Euro-Kredite 4-5 % verlangten. Doch Wechselkursrisiken sind langfristig kaum zu kalkulieren - und bei einer Aufwertung der Fremdwährung steigt nicht nur die monatliche Rate, sondern auch die gesamte in Euro ausgedrückte Restschuld. Viele Darlehensnehmer stellten fest, dass ihre Restschuld in Euro trotz langjähriger Tilgung gestiegen war.

Währungsklauseln bei Auslandsimmobilien

Beim Kauf von Immobilien im Ausland (z. B. Spanien, Griechenland, Türkei) wird der Kaufpreis häufig in der Landeswährung vereinbart. Eine Währungsklausel kann den Kaufpreis an den Wechselkurs zum Zeitpunkt der Zahlung koppeln oder einen festen Wechselkurs vereinbaren. Ohne Wechselkurssicherung trägt der Käufer das volle Währungsrisiko: Wertet der Euro gegenüber der Landeswährung ab, wird der Kauf für den Euro-Zahler teurer.

Bei Immobilien in Ländern mit volatilen Währungen - z. B. der Türkei (Türkische Lira) oder osteuropäischen Ländern außerhalb der Eurozone - ist das Währungsrisiko besonders hoch. Eine Klausel, die den Kaufpreis in Euro fixiert, schützt den europäischen Käufer, kann aber für den lokalen Verkäufer nachteilig sein. Alternativen zur Absicherung sind Devisentermingeschäfte bei der Hausbank, bei denen der Wechselkurs für einen bestimmten Termin festgeschrieben wird, oder Währungsoptionen, die das Verlustrisiko begrenzen, aber Prämien kosten.

Rechtliche Rahmenbedingungen in Deutschland

In Deutschland gilt seit 1998 das Preisklauselgesetz (PrKG), das Wertsicherungsklauseln und damit auch Währungsklauseln in Miet- und Kaufverträgen reguliert. Klauseln, die den Kaufpreis oder die Miete automatisch an einen Währungskurs koppeln, bedürfen einer Genehmigung der Deutschen Bundesbank - oder sie müssen eine der gesetzlichen Ausnahmen erfüllen. In der Praxis spielt dies für Euro-Binnengeschäfte keine Rolle, da alle Zahlungen in Euro erfolgen und keine Klauseln erforderlich sind.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern und Investoren in der Metropolregion Nürnberg, von Fremdwährungsdarlehen für inländische Immobilien abzusehen - die Risiken überwiegen in den meisten Fällen die Zinsvorteile. Wer eine Auslandsimmobilie erwirbt, sollte das Währungsrisiko aktiv absichern: durch einen festen Wechselkurs im Kaufvertrag, durch ein Devisentermingeschäft bei der Bank oder durch Finanzierung in der Landeswährung (sofern vor Ort möglich und wirtschaftlich sinnvoll). Die Beratung eines auf internationale Transaktionen spezialisierten Finanzierungsberaters ist hier unerlässlich.

Nürnberger Investoren, die an Auslandsimmobilien interessiert sind, sollten zudem bedenken, dass Währungsrisiken nicht nur die Kaufpreisfinanzierung, sondern auch laufende Mieteinnahmen betreffen: Wer eine Ferienwohnung in der Türkei oder eine Wohnung in Polen vermietet und die Einnahmen in Fremdwährung erhält, trägt das laufende Wechselkursrisiko. Eine professionelle Währungsberatung - z. B. durch Devisenspezialistinnen der Hausbank oder spezialisierte Währungsbroker - hilft, das Risiko kalkulierbar zu machen.

Häufig gestellte Fragen

Sind Fremdwährungsdarlehen in Deutschland noch üblich?

Nein, nach den negativen Erfahrungen mit CHF-Darlehen in den 2000er-Jahren sind Fremdwährungsdarlehen in Deutschland weitgehend verschwunden. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2016) verpflichtet Banken, Verbraucher über Wechselkursrisiken aufzuklären und bei bestimmten Schwellen eine Umschuldung in Euro anzubieten. Für neue Immobilienfinanzierungen in Deutschland empfehlen wir ausnahmslos Euro-Darlehen mit fester Zinsbindung.

Welches Risiko birgt ein Fremdwährungsdarlehen?

Das Hauptrisiko ist das Wechselkursrisiko: Steigt der Wert der Fremdwährung gegenüber dem Euro, steigen sowohl die monatlichen Raten als auch die Restschuld (in Euro umgerechnet). Beim Franken-Schock 2015 stieg die Euro-Belastung vieler CHF-Darlehensnehmer über Nacht um 20 % - die Restschuld ebenfalls. Im schlimmsten Fall übersteigt die Euro-Restschuld den Immobilienwert (negatives Eigenkapital). Zusätzlich fallen Wechselkursgebühren bei jeder Ratenzahlung an.

Kann ich ein Fremdwährungsdarlehen in Euro umschulden?

Ja, eine Umschuldung in Euro ist grundsätzlich möglich. Die Bank muss nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Umschuldung anbieten, wenn die Restschuld oder die Rate durch Wechselkursschwankungen um mehr als 20 % gestiegen ist. Die Umschuldung erfolgt zum aktuellen Wechselkurs - hat der Euro an Wert verloren, wird ein Verlust realisiert. Trotzdem ist die Umschuldung oft sinnvoll, um weitere Verluste zu begrenzen.

Was ist eine Goldklausel und warum ist sie verboten?

Eine Goldklausel koppelt die Zahlungspflicht an den Goldpreis - sie ist in Deutschland nach dem Preisklauselgesetz grundsätzlich verboten, da Zahlungsverpflichtungen in Euro zu erfüllen sind. Historisch wurden Goldklauseln in Inflationszeiten genutzt, um die Kaufkraft von Forderungen zu erhalten. Heute sind sie in Deutschland unzulässig und würden bei Immobilienverträgen von Notaren abgelehnt. Zulässig sind dagegen gesetzlich definierte Wertsicherungsklauseln, die z. B. an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind.

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