Verschuldungsgrad

Verschuldungsgrad - Der Verschuldungsgrad (auch Loan-to-Value-Ratio, LTV) gibt das Verhältnis zwischen der Fremdfinanzierung und dem Wert einer Immobilie an. Er wird berechnet als Darlehenssumme geteilt durch den Immobilienwert und in Prozent ausgedrückt. Ein LTV von 80 Prozent bedeutet, dass 80 Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert und 20 Prozent Eigenkapital eingesetzt werden. Der Verschuldungsgrad beeinflusst Zinssatz, Risiko und Rendite einer Immobilieninvestition entscheidend.

Auswirkung auf Finanzierungskonditionen

Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf - dem Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert, wobei der Beleihungswert in der Regel etwas unter dem Kaufpreis liegt:

• Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf: Realkredit-Konditionen, günstigster Zinssatz
• 60-80 Prozent: leichter Zinsaufschlag (ca. 0,1-0,3 Prozentpunkte)
• 80-90 Prozent: deutlicher Aufschlag (ca. 0,3-0,6 Prozentpunkte)
• Über 90 Prozent: hoher Aufschlag (0,5-1,0 Prozentpunkte) oder Ablehnung

Die Zinsaufschläge summieren sich bei einer typischen Finanzierung erheblich: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einem Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten zahlt der Kreditnehmer pro Jahr rund 1.500 Euro mehr - über eine Laufzeit von 20 Jahren sind das 30.000 Euro zusätzliche Zinskosten. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz kann sich also auch dann lohnen, wenn das Eigenkapital anderweitig renditeträchtig angelegt wäre.

Bei einer Vollfinanzierung (100-Prozent-Finanzierung) wird der gesamte Kaufpreis finanziert; bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mit einbezogen. Beide Varianten sind nur bei exzellenter Bonität und nachhaltigem Einkommen möglich und sind mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden.

Leverage-Effekt bei Immobilieninvestments

Für Kapitalanleger ist der Verschuldungsgrad ein strategisches Instrument: Der Leverage-Effekt besagt, dass die Eigenkapitalrendite steigt, solange der Darlehenszins unter der Gesamtrendite der Immobilie liegt. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies:

Objekt mit 5 Prozent Gesamtrendite auf 400.000 Euro = 20.000 Euro Ertrag pro Jahr. Bei 50 Prozent Eigenkapital (200.000 Euro) und einem Darlehenszins von 3 Prozent auf 200.000 Euro (6.000 Euro Zinsen) verbleibt ein Nettoertrag von 14.000 Euro auf 200.000 Euro Eigenkapital - eine Eigenkapitalrendite von 7 Prozent. Wird der Eigenkapitalanteil auf 20 Prozent (80.000 Euro) reduziert und der Zins bleibt bei 3 Prozent auf 320.000 Euro (9.600 Euro Zinsen), steigt die Eigenkapitalrendite weiter.

Der Hebel wirkt aber auch umgekehrt: Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder sinkt der Immobilienwert, kann das Eigenkapital bei hohem Verschuldungsgrad schnell aufgezehrt werden - bis hin zum negativen Eigenkapital. In der Zinserhöhungsphase 2022/2023 hat sich gezeigt, dass Investoren mit extrem hohem Verschuldungsgrad und kurzlaufenden Zinsbindungen in erhebliche Liquiditätsprobleme geraten können.

Verschuldungsgrad und Cashflow-Planung

Bei der Berechnung des optimalen Verschuldungsgrads darf der monatliche Cashflow nicht vernachlässigt werden. Ein hoher LTV bedeutet höhere Zinskosten und Tilgungsraten, die aus den Mieteinnahmen gedeckt werden müssen. Reicht die Mietrendite nicht aus, um Kapitaldienst, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsreserve zu finanzieren, entsteht ein negativer Cashflow - der Investor muss monatlich zuzahlen.

Wir empfehlen als Faustregel, dass die Nettomieteinnahmen mindestens 110 bis 120 Prozent der monatlichen Zins- und Tilgungsrate decken sollten. Dieser Puffer sichert ab gegen Mietausfall, unvorhergesehene Reparaturen und Zinssteigerungen bei der Prolongation.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Immobilienkäufern in der Metropolregion Nürnberg, einen Verschuldungsgrad von maximal 80 Prozent anzustreben - idealerweise darunter. Bei einer typischen Eigentumswohnung in Nürnberg mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro bedeutet ein LTV von 80 Prozent ein Darlehen von 280.000 Euro und Eigenkapital von 70.000 Euro plus ca. 28.000 Euro Kaufnebenkosten - insgesamt rund 98.000 Euro Eigenkapitalaufwand.

In Nürnberger Stadtteilen mit stabilen Mietniveaus - etwa Johannis, Gostenhof oder Maxfeld - ist die Cashflow-Situation bei 80 Prozent LTV und aktuellen Kaufpreisen oft knapp positiv. Wer mehr als 80 Prozent finanziert, gerät häufig in den negativen Cashflow-Bereich. Kapitalanleger können einen höheren Verschuldungsgrad nutzen, sollten aber den Cashflow sorgfältig kalkulieren und eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsraten vorhalten.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Verschuldungsgrad ist optimal?

Für Eigennutzer empfehlen Experten einen LTV von 70-80 Prozent - das bietet ein gutes Verhältnis aus günstigem Zinssatz und angemessenem Risikopuffer. Für Kapitalanleger kann ein höherer LTV (80-90 Prozent) durch den Leverage-Effekt sinnvoll sein, sofern der Cashflow positiv bleibt und eine ausreichende Liquiditätsreserve vorhanden ist. Ein LTV über 90 Prozent ist nur ratsam, wenn ein hohes und stabiles Einkommen die Rate langfristig sichert und ein potenzieller Preisrückgang finanziell verkraftbar wäre.

Was passiert bei negativem Eigenkapital?

Negatives Eigenkapital (auch “Underwater” genannt) bedeutet: Die Restschuld übersteigt den aktuellen Immobilienwert. Das ist bei hohem Verschuldungsgrad und Marktrückgängen möglich. Solange Sie die Rate bedienen, hat dies keine unmittelbaren Konsequenzen - es wird aber zum Problem, wenn Sie verkaufen müssen (der Erlös deckt die Restschuld nicht), eine Anschlussfinanzierung ansteht (die Bank bewertet die Sicherheit neu und kann schlechtere Konditionen oder einen Eigenkapitalnachschuss verlangen) oder unerwartete Liquiditätsengpässe eintreten. In Nürnberg ist dieses Risiko bei einem LTV unter 80 Prozent historisch gering, da die Immobilienpreise auch in Korrekturbewegungen keine extremen Einbrüche verzeichnet haben.

Berücksichtigen Banken die Nebenkosten beim Verschuldungsgrad?

Banken rechnen in der Regel mit dem Beleihungswert (konservativer als der Kaufpreis) als Bezugsgröße. Die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent in Bayern, Notar ca. 1,5-2 Prozent, Makler bis zu 3,57 Prozent: in Summe ca. 8-10 Prozent des Kaufpreises) werden nicht in den Beleihungswert einbezogen - sie müssen aus dem Eigenkapital finanziert werden. Ein LTV von 80 Prozent bezogen auf den Kaufpreis kann daher einem höheren effektiven Beleihungsauslauf entsprechen, wenn der bankinhärente Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt. Bei der Finanzierungsplanung sollten daher immer beide Quoten separat berechnet werden.

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