Fälligkeit

Fälligkeit bezeichnet im Immobilien- und Vertragsrecht den Zeitpunkt, ab dem ein Anspruch - meist eine Zahlungsverpflichtung - geltend gemacht werden kann und der Schuldner zur Leistung verpflichtet ist. Im Immobilienbereich ist die Fälligkeit insbesondere beim Kaufpreisbegleichung, bei Darlehenszahlungen und bei der Begleichung des Maklerhonorars von zentraler Bedeutung.

Fälligkeit im Immobilienkaufvertrag

Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis nicht sofort bei der Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Der Notar stellt dem Käufer erst eine Fälligkeitsmitteilung aus, nachdem bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Auflassungsvormerkung wurde im Grundbuch eingetragen (schützt den Käufer vor Doppelverkauf)
2. Alle behördlichen Genehmigungen liegen vor (z. B. Negativattest für Vorkaufsrecht der Gemeinde)
3. Etwaige Lastenfreiheit der Immobilie ist sichergestellt (bestehende Grundschulden werden abgelöst)
4. Der Käufer hat seine Finanzierungsbestätigung der Bank vorgelegt (ggf.)

Erst wenn der Notar diese Punkte bestätigt hat, sendet er die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer - und setzt damit eine Zahlungsfrist, typischerweise 14 bis 30 Tage.

Fälligkeit bei Immobiliendarlehen und Nebenkosten

Darlehenszinsen und -tilgung: Bei Baufinanzierungen ist die monatliche Rate (Zins + Tilgung) in der Regel monatlich nachschüssig fällig - d. h. am Ende oder Beginn des Monats, wie im Darlehensvertrag vereinbart. Verzug ab dem ersten Tag nach Fälligkeit berechtigt die Bank zur Geltend­machung von Verzugszinsen (§ 288 BGB: mindestens 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz).

Hausgeld (WEG): Die monatliche Hausgeldvorauszahlung ist in der Regel zum ersten Werktag des Monats fällig. Sonderumlagen haben eine gesondert in der Eigentümerversammlung beschlossene Fälligkeit.

Maklercourtage: Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Hauptvertrag (Kaufvertrag) notariell beurkundet wurde und der Makler die Kausalität zwischen seiner Leistung und dem Vertragsschluss nachweisen kann.

Verzug und rechtliche Folgen bei verspäteter Zahlung

Der Begriff Fälligkeit ist eng mit dem Begriff des Schuldnerverzugs verknüpft. Gemäß § 286 BGB gerät der Schuldner in Verzug, wenn er nach Eintritt der Fälligkeit auf eine Mahnung hin nicht leistet. Bei einer bestimmten, kalendermäßig festgelegten Leistungszeit (wie der Fälligkeitsfrist nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung) tritt der Verzug ohne weitere Mahnung ein - allein durch den Ablauf der Frist.

Die Folgen des Verzugs im Immobilienrecht sind gravierend:

Verzugszinsen: Der Verkäufer kann ab dem ersten Tag des Verzugs gesetzliche Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das bei einem Basiszinssatz von derzeit ca. 2,62 % einer Verzugszinsbelastung von rund 30.480 Euro pro Jahr - ein erhebliches Risiko.

Rücktrittsrecht: Bleibt der Käufer nach gesetzter Nachfrist in Verzug, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 323 BGB). Damit verbunden ist ein Schadensersatzanspruch, der die bereits entstandenen Kosten (Notar, Maklerprovision, entgangener Verkaufserlös bei Marktabschwung) umfasst.

Vollstreckung: Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist in der Regel ein vollstreckungsfähiger Titel, wenn der Käufer sich im Vertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Der Verkäufer kann dann ohne Klageverfahren direkt vollstrecken.

Fälligkeit bei Grunderwerbsteuer und weiteren Nebenkosten

Neben dem Kaufpreis sind beim Immobilienerwerb weitere Fälligkeiten zu beachten:

Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Das Finanzamt setzt sie nach der Anzeige des Notars fest und gibt dem Käufer einen Steuerbescheid mit Zahlungsfrist (typisch: ein Monat nach Bekanntgabe). Die Zahlung ist Voraussetzung für die Ausstellung des steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornimmt.

Notarkosten: Die Rechnung des Notars wird nach der Beurkundung gestellt und ist üblicherweise innerhalb von 30 Tagen zu begleichen. Notarkosten sind nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert (i. d. R. der Kaufpreis).

Grundbuchgebühren: Das Grundbuchamt stellt nach Eintragung der Rechte (Auflassungsvormerkung, Grundschuld, Eigentumsumschreibung) Rechnung - ebenfalls nach dem GNotKG berechnet.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, die Fälligkeitsmitteilung des Notars nicht abzuwarten, bevor sie ihre Finanzierungsmittel bereitstellen. Erfahrungsgemäß dauert es in Nürnberg 4 bis 8 Wochen nach der Beurkundung, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Fälligkeitsmitteilung versandt wird. Wer sein Geld kurzfristig auf einem Tagesgeldkonto parkt, kann es jederzeit innerhalb von 1 bis 2 Bankarbeitstagen zur Verfügung stellen.

Sprechen Sie Ihren finanzierenden Berater rechtzeitig an, damit kein Verzugszinsrisiko entsteht. Wir koordinieren als Makler die Kommunikation zwischen Notar, Verkäufer und Käufer aktiv mit und informieren alle Beteiligten frühzeitig über den erwarteten Fälligkeitszeitpunkt. So kann die Bank die Auszahlung des Darlehens rechtzeitig vorbereiten und der Käufer gerät nicht in unnötigen Verzug.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ich den Kaufpreis nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nicht fristgerecht zahle?

Ab dem Tag der Fälligkeit befinden Sie sich im Zahlungsverzug. Der Verkäufer kann Verzugszinsen geltend machen und bei andauerndem Verzug unter Umständen sogar vom Kaufvertrag zurücktreten - was Sie schadensersatzpflichtig machen würde. Der Notar wird über den Verzug informiert; schlimmstenfalls droht eine Schadensersatzpflicht für alle Schäden, die dem Verkäufer durch den Verzug entstehen.

Wann ist die Maklerprovision in Nürnberg fällig?

Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags entsteht die Provisionspflicht (Hauptvertragsabschluss als Bedingung). Wir stellen unsere Rechnung üblicherweise kurz nach der Beurkundung aus, mit einem Zahlungsziel von 14 Tagen. Die Provision ist von der Kaufpreiszahlung unabhängig - sie wird auch dann fällig, wenn der Käufer den Kaufpreis erst nach der Maklerprovision begleicht.

Kann ich als Käufer die Fälligkeit hinauszögern?

Nein. Die Fälligkeit tritt ein, sobald die im Kaufvertrag genannten Bedingungen erfüllt sind und der Notar die Fälligkeitsmitteilung erteilt. Danach ist der Käufer vertraglich zur Zahlung verpflichtet. Verzögerungen aus persönlichen Gründen (z. B. Reise, Krankheit) entlasten den Käufer nicht - er muss rechtzeitig Vorsorge treffen, damit die Zahlung im vorgesehenen Zeitfenster erfolgen kann.

Kann der Käufer die Zahlung verweigern, wenn er Mängel an der Immobilie entdeckt?

Ein Zurückbehaltungsrecht bei entdeckten Mängeln ist grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehen (§ 320 BGB), wird im Immobilienkaufvertrag jedoch regelmäßig durch die notarielle Formulierung ausgeschlossen oder eingeschränkt. Entscheidend ist der Vertragstext. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer trotzdem Rechte geltend machen - eine Zahlungsverweigerung ohne rechtliche Beratung ist aber riskant. Sprechen Sie in einem solchen Fall sofort mit einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht.

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