Erwerbsvorgang

Erwerbsvorgang - Der Erwerbsvorgang bezeichnet im Immobilienrecht den rechtlichen Vorgang, durch den das Eigentum oder ein Recht an einer Immobilie auf eine andere Person übergeht. Im Grunderwerbsteuerrecht (GrEStG) ist der Erwerbsvorgang der steuerpflichtige Tatbestand: Jeder entgeltliche oder unentgeltliche Eigentumsübergang an einem inländischen Grundstück löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Der Begriff umfasst nicht nur den klassischen Kauf, sondern auch Tausch, Meistgebot bei Zwangsversteigerung, Einbringung in eine Gesellschaft und bestimmte gesellschaftsrechtliche Transaktionen.

Steuerpflichtige Erwerbsvorgänge nach GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) definiert in § 1 GrEStG abschließend, welche Erwerbsvorgänge der Grunderwerbsteuer unterliegen:

Klassische Erwerbsvorgänge (§ 1 Abs. 1 GrEStG):

• Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück
• Tauschvertrag mit Grundstücksbeteiligung
• Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
• Erwerb durch Enteignung
• Abtretung des Anspruchs auf Übereignung vor Auflassung

Erwerbsvorgänge ohne Rechtsgeschäft (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG):

• Übergang durch Umwandlung, Verschmelzung oder Spaltung von Unternehmen

Share Deals (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3 GrEStG):

• Wenn mindestens 90 % der Anteile einer grundstückshaltenden Gesellschaft in einem bestimmten Zeitraum (zuletzt auf 10 Jahre ausgedehnt) auf neue Gesellschafter übergehen
• Diese Regelung soll die Umgehung der Grunderwerbsteuer über Gesellschaftsanteilskäufe verhindern

Steuerfreie Erwerbsvorgänge:

• Erwerb durch Schenkung oder Erbschaft (§ 3 Nr. 2 GrEStG - aber Schenkungsteuer/Erbschaftsteuer kann anfallen)
• Erwerb durch Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, § 3 Nr. 6 GrEStG)

Steuerpflichtige vs. steuerfreie Erwerbsvorgänge (GrEStG)

Erwerbsvorgang	Grunderwerbsteuer	Rechtsgrundlage
Kaufvertrag Grundstück / Wohnung	Ja - 3,5 % in Bayern	§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
Tausch mit Grundstücksbeteiligung	Ja - auf Gegenleistungswert	§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
Meistgebot Zwangsversteigerung	Ja	§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG
Schenkung / Erbschaft	Nein (Schenkung-/ErbSt fällt ggf. an)	§ 3 Nr. 2 GrEStG
Erwerb durch Ehegatten	Nein	§ 3 Nr. 4 GrEStG
Erwerb von Eltern / Kindern	Nein	§ 3 Nr. 6 GrEStG
Share Deal ≥ 90 % in 10 Jahren	Ja - GrESt auf Grundstückswert	§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG (seit 2021)
Gesellschaftsumwandlung (Verschmelzung)	Ggf. Konzernprivileg	§ 6a GrEStG

Ablauf eines Immobilien-Erwerbsvorgangs

Ein typischer Erwerbsvorgang beim Immobilienkauf folgt diesen Schritten:

1. Kaufvertragsentwurf: Notar erstellt den Entwurf auf Basis der Vereinbarungen beider Parteien
2. Notarielle Beurkundung: Kaufvertrag wird vor dem Notar verlesen und von beiden Parteien unterzeichnet
3. Auflassungsvormerkung: Notar beantragt Eintragung der Vormerkung im Grundbuch (Schutz des Käufers)
4. Anzeige an Finanzamt: Der Notar meldet den Erwerbsvorgang dem Finanzamt (§ 18 GrEStG)
5. Grunderwerbsteuerbescheid: Finanzamt stellt Bescheid aus; Steuer ist binnen eines Monats zu zahlen
6. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die Bescheinigung
7. Grundbuchumschreibung: Notar beantragt Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt; der Erwerber wird als neuer Eigentümer eingetragen

Besonderheiten bei Share Deals und Gesellschaftskäufen

Share Deals - also der Erwerb von Gesellschaftsanteilen an einer Immobilien-GmbH oder -KG - waren lange Zeit ein beliebtes Instrument, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Durch den Kauf von Gesellschaftsanteilen (statt der Immobilie direkt) fand kein direkter Grundstücksübergang statt, sodass keine Grunderwerbsteuer anfiel.

Der Gesetzgeber hat diese Lücke seit 2021 weitgehend geschlossen: Bereits beim Übergang von mindestens 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren entsteht Grunderwerbsteuerpflicht. Für institutionelle Investoren und Immobilienprojektentwickler in der Metropolregion Nürnberg ist diese Regelung relevant. Wir empfehlen bei Gesellschaftskäufen von Immobilien in jedem Fall die frühzeitige Einbindung eines auf Immobiliensteuerrecht spezialisierten Anwalts.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion begleiten wir Käufer und Verkäufer durch alle Phasen des Erwerbsvorgangs. Wir empfehlen insbesondere: Prüfen Sie vor der notariellen Beurkundung, ob Befreiungstatbestände von der Grunderwerbsteuer genutzt werden können (z. B. bei Erwerb von Familienmitgliedern). Bei Share Deals - also dem Kauf von GmbH-Anteilen, hinter denen Immobilien stehen - sind die GrEStG-Regelungen seit 2021 deutlich verschärft worden; hier ist spezialisierter steuerrechtlicher Rat unerlässlich. Das Finanzamt Nürnberg-Zentral ist für die Grunderwerbsteuer in Nürnberg zuständig.

Häufig gestellte Fragen

Wann entsteht die Grunderwerbsteuerpflicht?

Die Steuerpflicht entsteht mit Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrags (Beurkundung) - nicht erst mit der Grundbucheintragung. Es ist also der Vertragsabschluss, nicht die tatsächliche Eigentumsübertragung, der den Erwerbsvorgang auslöst.

Was ist ein Share Deal und warum ist er steuerlich kritisch?

Bei einem Share Deal kauft der Erwerber keine Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die das Grundstück hält. Früher wurde dies genutzt, um Grunderwerbsteuer zu sparen (kein “Grundstückskauf”). Seit 2021 greift die Grunderwerbsteuer bereits ab 90 % Anteilsübergang, und die Haltefrist wurde auf 10 Jahre verlängert. Share Deals sind damit weitgehend steuerpflichtig geworden.

Muss ich als Schenkungsempfänger Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein. Erwerbe durch Schenkung oder Erbschaft sind nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Allerdings können Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer anfallen. Erwerbe zwischen Ehegatten und zwischen Eltern und Kindern (gerader Linie) sind ebenfalls grunderwerbsteuerfrei.

Wie lange dauert der gesamte Erwerbsvorgang von der Beurkundung bis zur Grundbucheintragung?

In der Praxis dauert der gesamte Prozess in Nürnberg und Bayern üblicherweise 6-12 Wochen. Die wichtigsten Zeitfaktoren sind die Bearbeitungszeit des Finanzamts für den Grunderwerbsteuerbescheid (2-6 Wochen) und die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts (1-4 Wochen). Bis zur endgültigen Eintragung ist der Käufer durch die Auflassungsvormerkung geschützt.

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