Erblasser

Erblasser - Als Erblasser bezeichnet man diejenige Person, die nach ihrem Tod ihr Vermögen - einschließlich etwaiger Immobilien, Grundstücke und Grundpfandrechte - auf ihre Erben überträgt. Der Begriff tritt im Erbrecht als Gegenstück zum Erben auf: Während der Erbe das Vermögen empfängt, ist der Erblasser derjenige, von dem es stammt. Die rechtliche Stellung des Erblassers ist zu Lebzeiten aktiv (Errichtung von Testament, Schenkungen, Vermögensdispositionen) und erlischt mit dem Tod, ab dem der Nachlass auf die Erben übergeht.

Die Rechtsstellung des Erblassers zu Lebzeiten

Zu Lebzeiten hat der Erblasser weitgehende Freiheit über sein Vermögen:

Testierfreiheit (§ 1937 BGB):

• Der Erblasser kann frei bestimmen, wer seine Erben werden sollen
• Er kann Vermächtnisse, Auflagen und Bedingungen anordnen
• Er kann Personen, die kraft Gesetzes Erben wären, enterben - jedoch nicht vom Pflichtteil ausschließen

Schenkungen unter Lebenden:

• Der Erblasser kann Teile seines Vermögens zu Lebzeiten verschenken (§ 516 BGB)
• Immobilienschenkungen bedürfen der notariellen Beurkundung und Grundbucheintragung
• Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Tod werden auf den Pflichtteil angerechnet (§ 2325 BGB)

Vollmachten und Vorsorgeverfügungen:

• Generalvollmacht: Bevollmächtigt eine Vertrauensperson, bereits zu Lebzeiten Rechtsgeschäfte vorzunehmen
• Vorsorgevollmacht: Gilt bei Geschäftsunfähigkeit; auch Immobilientransaktionen können geregelt werden
• Patientenverfügung: Regelt medizinische Entscheidungen, nicht das Vermögen

Erblasser und Immobilien: Besondere Aspekte

Gehören Immobilien zum Nachlass, sind spezifische Punkte zu beachten:

• Grundbuchberichtigung: Nach dem Erbfall muss das Grundbuch binnen zwei Jahren auf den/die Erben umgeschrieben werden; diese Frist ist gebührenfrei. Danach fallen Grundbuchkosten an (§ 60 GNotKG).
• Laufende Mietverträge: Als Erblasser abgeschlossene Mietverträge gehen kraft Gesetzes auf den Erben über (§ 566 BGB - “Kauf bricht nicht Miete”)
• Grundschulden: Im Grundbuch eingetragene Grundschulden bleiben bestehen; der Erbe haftet für die gesicherten Darlehen
• Erbschaftsteuer: Immobilien werden mit dem steuerlichen Bedarfswert (i. d. R. nahe am Verkehrswert) angesetzt; je nach Verwandtschaftsgrad greifen Freibeträge von 20.000 bis 500.000 Euro

Nachlassplanung für Immobilieneigentümer: Was der Erblasser regeln sollte

Eine gute Nachlassplanung durch den Erblasser vermeidet Streit und spart Kosten. Folgende Punkte sollten geregelt werden:

Zuweisung konkreter Objekte: Wer erhält welche Immobilie? Eine Teilungsanordnung im Testament kann vorgeben, dass Erbe A das Familienhaus und Erbe B die Eigentumswohnung erhält. Das ändert zwar nicht die Erbquoten, regelt aber die Auseinandersetzung.

Ausgleich von Pflichtteilsansprüchen: Sind enterbte Kinder oder andere Pflichtteilsberechtigte vorhanden, muss der Erblasser vorab prüfen, ob genügend liquide Mittel vorhanden sind, um Pflichtteilsansprüche zu bedienen - ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.

Nießbrauch und Wohnrecht: Der Erblasser kann im Testament oder Schenkungsvertrag einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht vorbehalten. Damit bleibt er auch nach Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten berechtigt, diese zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erhalten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Immobilieneigentümern in Nürnberg und der Metropolregion, die Nachlassplanung frühzeitig und aktiv anzugehen. Ein klares Testament oder ein Erbvertrag - idealerweise notariell beurkundet - erspart den Erben erheblichen Streit und Kosten. Besonders bei Mehrfamilienhäusern oder mehreren Erben sollte der Erblasser eine eindeutige Regelung treffen: Wer bekommt welches Objekt, wer übernimmt die Grundschuld, wer muss Pflichtteilsansprüche ausgleichen?

Notar und Fachanwalt für Erbrecht in Nürnberg helfen dabei, eine steueroptimierte und konfliktarme Lösung zu finden. Wir stehen Ihnen als Immobilienexperten zur Seite, um die immobilienspezifischen Aspekte (aktuelle Verkehrswerte, Vermietungssituation, Finanzierungsstatus) in die Nachlassplanung einzubringen.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Erblasser zwingend ein Testament erstellen?

Nein. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge nach §§ 1924 ff. BGB. Bei einfachen Verhältnissen kann das ausreichend sein; bei Immobilienbesitz, Patchwork-Familien oder Unternehmensnachfolge empfehlen wir jedoch immer eine testamentarische Regelung.

Kann der Erblasser Immobilien zu Lebzeiten verschenken, um Erbschaftsteuer zu sparen?

Ja, Schenkungen von Immobilien zu Lebzeiten können Erbschaftsteuer reduzieren. Allerdings gelten dieselben Freibeträge wie im Erbschaftsteuerrecht - und diese erneuern sich alle 10 Jahre. Schenkungen innerhalb von 10 Jahren vor dem Tod werden beim Pflichtteil angerechnet. Eine steuerliche Beratung ist in jedem Fall sinnvoll.

Was passiert mit dem Erblasser im Grundbuch nach seinem Tod?

Das Grundbuch weist zunächst noch den Erblasser als Eigentümer aus. Nach dem Erbfall muss die Grundbuchberichtigung beantragt werden - entweder mittels Erbschein oder durch Vorlage einer notariell beglaubigten Testamentsausfertigung mit Eröffnungsprotokoll. Bis zur Umschreibung sind die Erben zwar Eigentümer, im Grundbuch aber noch nicht eingetragen.

Wie wirken sich hohe Immobilienwerte auf die Erbschaftsteuer aus?

Durch die gestiegenen Immobilienwerte in der Metropolregion Nürnberg werden die persönlichen Erbschaftsteuer-Freibeträge schneller ausgeschöpft. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro - ein typisches Nürnberger Einfamilienhaus übersteigt diesen Wert häufig. Deshalb ist die Nachlassplanung für Immobilieneigentümer besonders wichtig: Durch rechtzeitige Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen.

Was ist eine Teilungs­anordnung und wofür wird sie eingesetzt?

Mit einer Teil­ungs­anordnung im Testament kann der Erblasser verbindlich regeln, welcher Erbe welchen Nachlass­gegenstand - insbesondere welche Immobilie - erhalten soll. Die Teil­ungs­anordnung ändert die Erb­quoten nicht, regelt aber die Aus­einander­setzung unter den Erben verbindlich. Ohne eine solche Anordnung wird der Nachlass zur Erben­gemeinschaft, und jeder Erbe kann die Auseinander­setzung verlangen - was bei Immobilien häufig zu Verkaufs­zwang oder lang­wierigen Streitig­keiten führt. Besonders bei Familien mit mehreren Kindern und einem Immobilien­bestand in Nürnberg oder Franken empfehlen wir, im Testament nicht nur Erb­quoten, sondern auch konkrete Teil­ungs­anordnungen für jede Immobilie fest­zulegen. Das gibt den Erben Planungs­sicherheit und reduziert das Konflikt­potenzial erheblich.

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