Steuerliche Abschreibung

Steuerliche Abschreibung - Die steuerliche Abschreibung bei Immobilien bezeichnet die Möglichkeit, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend zu machen. Sie senkt die Steuerlast und ist eines der wichtigsten Instrumente für Immobilieninvestoren.

Überblick über die Abschreibungsarten

Die wichtigste Abschreibungsform ist die lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 3 Prozent über eine Nutzungsdauer von rund 33 Jahren. Für ältere Bestandsgebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre, für Gebäude ab 1925 ein Satz von 2 Prozent über 50 Jahre. Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, nicht der Grund und Boden, da dieser keinem Wertverzehr unterliegt.

Ergänzend zur linearen AfA hat der Gesetzgeber die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG eingeführt. Sie erlaubt für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 und Fertigstellung bis Ende 2028 einen erhöhten Abschreibungssatz von 5 Prozent im ersten Jahr, der sich in den Folgejahren jeweils auf den Restwert bezieht. Diese Methode bietet in den ersten Jahren eine höhere steuerliche Entlastung.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG fördert den Neubau von Mietwohnungen mit zusätzlichen 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren, sofern bestimmte Baukostenobergrenzen eingehalten werden. Damit lassen sich in den ersten vier Jahren bis zu 20 Prozent zusätzlich abschreiben, parallel zur regulären AfA.

Für denkmalgeschützte Immobilien gelten besondere Regelungen nach §§ 7h und 7i EStG. Sanierungsaufwendungen an Baudenkmälern können bei Vermietung über zwölf Jahre mit erhöhten Sätzen abgeschrieben werden: 9 Prozent in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den folgenden vier Jahren. Eigennutzer können Sanierungskosten an Denkmälern über § 10f EStG als Sonderausgaben geltend machen, allerdings nur über zehn Jahre mit jeweils 9 Prozent.

Eine weitere Möglichkeit bietet § 35c EStG: Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum werden mit einer Steuerermäßigung von insgesamt 20 Prozent der Aufwendungen gefördert, verteilt über drei Jahre. Dies ist eine der wenigen steuerlichen Vergünstigungen, die auch Eigennutzern offenstehen.

Grundsätzlich gilt: Die reguläre Gebäude-AfA und die Sonder-AfA setzen voraus, dass die Immobilie zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, also vermietet ist. Bei reiner Eigennutzung entfällt der Anspruch auf die laufende Abschreibung. Die Ausnahmen für Eigennutzer beschränken sich auf die Denkmal-AfA nach § 10f und die energetische Förderung nach § 35c EStG.

Worauf bei der Berechnung zu achten ist

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden können, muss der Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufgeteilt werden. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Eine möglichst hohe Zuordnung zum Gebäudeanteil ist steuerlich vorteilhaft. Nachträgliche Herstellungskosten wie Anbauten oder wesentliche Modernisierungen erhöhen die Abschreibungsbasis, während Erhaltungsaufwendungen wie Reparaturen und Instandhaltungen sofort als Werbungskosten abgezogen werden können.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

Die Metropolregion Nürnberg bietet besonders für die Denkmal-AfA hervorragende Möglichkeiten. Die Nürnberger Altstadt, Fürths Gründerzeitviertel und historische Stadtkerne in Erlangen, Bamberg oder Bayreuth verfügen über zahlreiche denkmalgeschützte Gebäude. Wer eine solche Immobilie erwirbt und saniert, profitiert von den erhöhten Abschreibungssätzen. Auch die Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau kann in wachsenden Lagen wie Nürnberg-Südstadt oder dem Hafengebiet interessant sein, sofern die Baukostenobergrenzen eingehalten werden. Wir empfehlen, die steuerlichen Möglichkeiten frühzeitig gemeinsam mit einem Steuerberater zu prüfen, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird. Gerne vermitteln wir Ihnen geeignete Ansprechpartner in der Region.

Häufige Fragen zur steuerlichen Abschreibung

Kann ich als Eigennutzer mein Haus steuerlich abschreiben?

Die reguläre Gebäude-AfA steht nur Vermietern zur Verfügung. Eigennutzer können jedoch von der Denkmal-AfA nach § 10f EStG profitieren, wenn sie ein denkmalgeschütztes Gebäude sanieren. Außerdem fördert § 35c EStG energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum mit einer Steuerermäßigung von bis zu 40.000 Euro. Diese beiden Ausnahmen machen eine Sanierung auch für Eigennutzer steuerlich attraktiv.

Wie teile ich den Kaufpreis in Gebäude- und Grundstücksanteil auf?

Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grundstück. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die auf dem Sachwertverfahren basiert. Ein höherer Gebäudeanteil führt zu einer höheren jährlichen Abschreibung. Bei Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt kann ein Sachverständigengutachten helfen, eine günstigere Aufteilung zu begründen.

Lassen sich verschiedene Abschreibungsarten kombinieren?

Ja, in bestimmten Grenzen. Die Sonder-AfA nach § 7b kann zusätzlich zur linearen AfA in Anspruch genommen werden. Eine gleichzeitige Nutzung von linearer und degressiver AfA ist dagegen nicht möglich, hier muss sich der Eigentümer entscheiden. Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jedoch zulässig. Die Denkmal-AfA ersetzt die reguläre AfA für den Sanierungsanteil, kann aber neben der regulären AfA für den Altbauanteil laufen.

Welche steuerlichen Besonderheiten gelten für Erhaltungsaufwendungen gegenüber Herstellungskosten?

Die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und nachträglich den Gebäudewert erhöhenden Herstellungskosten ist eine der häufigsten Streitfragen zwischen Immobilieninvestoren und Finanzämtern. Erhaltungsaufwendungen - also Reparaturen und Instandhaltungen, die den Zustand erhalten, aber nicht wesentlich verbessern - sind im Jahr ihrer Entstehung sofort als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten hingegen erhöhen die Abschreibungsbasis und müssen über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Finanzverwaltung ordnet Maßnahmen dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein, wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes (ohne Grundstück) betragen - in diesem Fall entfällt der sofortige Abzug vollständig. Für Investoren in der Metropolregion Nürnberg, die sanierungsbedürftige Altbauten kaufen und renovieren, kann diese Regelung eine erhebliche Liquiditätsfalle darstellen. Wir empfehlen, alle geplanten Renovierungskosten vor dem Kauf mit einem Steuerberater auf ihre steuerliche Behandlung hin zu prüfen und ggf. Renovierungsphasen zeitlich zu strecken, um die 15-Prozent-Grenze nicht zu überschreiten.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.