Tilgung

Tilgung - Tilgung bezeichnet die planmäßige Rückzahlung eines Darlehens und ist neben dem Zins der zweite wesentliche Bestandteil jeder Kreditrate bei der Immobilienfinanzierung. Die Wahl des richtigen Tilgungssatzes ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Abschluss einer Baufinanzierung - sie bestimmt, wie lange die Schuld läuft und wie viel Zinsen insgesamt anfallen.

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen - der häufigsten Form der Baufinanzierung in Deutschland - setzt sich die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zusammen. Der Tilgungsanteil fließt direkt in die Rückzahlung des Darlehens, während der Zinsanteil die Kosten für die Kapitalüberlassung abdeckt. Da die Restschuld durch jede Tilgungszahlung sinkt, verringert sich auch der Zinsanteil mit der Zeit, und der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate steigt automatisch an - ein Mechanismus, der die Entschuldung gegen Ende der Laufzeit erheblich beschleunigt.

Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt werden. Wir empfehlen einen Tilgungssatz von mindestens 2 %, besser 3 % oder mehr. Der Grund: Bei einem Tilgungssatz von nur 1 % und einem Zinssatz von 3,5 % dauert die vollständige Rückzahlung eines Darlehens über 40 Jahre - die Gesamtzinslast übersteigt dann häufig die ursprüngliche Darlehenssumme.

Der Tilgungsplan zeigt die gesamte Rückzahlung über die Laufzeit in einer tabellarischen Übersicht: monatliche Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld für jede Periode. Dieses Dokument ist Pflichtbestandteil jedes Darlehensvertrags und ein unverzichtbares Werkzeug für die Finanzplanung. Es hilft insbesondere dabei, die Restschuld zum Ende der Zinsbindung abzuschätzen und die Anschlussfinanzierung frühzeitig zu planen.

Eine Tilgungsaussetzung ermöglicht es, die Tilgung vorübergehend auszusetzen und nur Zinsen zu zahlen. Das kann in finanziellen Engpässen hilfreich sein, verlängert aber die Gesamtlaufzeit und erhöht die Gesamtzinskosten erheblich - in der Regel ist eine Tilgungsaussetzung wirtschaftlich nachteilig und sollte nur als kurzfristige Notmaßnahme genutzt werden.

Beim Volltilgerdarlehen hingegen wird der Tilgungssatz so berechnet, dass das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt ist - das bietet maximale Planungssicherheit und eliminiert das Anschlussfinanzierungsrisiko vollständig. Die monatlichen Raten sind dafür deutlich höher, und das Volltilgerdarlehen eignet sich vor allem für Kreditnehmer mit hohem und stabilem Einkommen.

Sondertilgung und ihre Wirkung

Die Sondertilgung ist eine zusätzliche, außerplanmäßige Zahlung auf die Restschuld, die über die vereinbarte monatliche Rate hinausgeht. Die meisten Baufinanzierungen erlauben jährliche Sondertilgungen von 5-10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Option sollte bei Vertragsabschluss aktiv verhandelt und schriftlich vereinbart werden.

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 3,5 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung spart eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro über die Gesamtlaufzeit rund 25.000-35.000 Euro an Zinsen und verkürzt die Rückzahlungsdauer um mehrere Jahre. Sondertilgungen wirken dabei umso stärker, je früher in der Laufzeit sie geleistet werden, da die Restschuld in frühen Jahren besonders hoch und die Zinsersparnis pro Tilgungseuro damit maximal ist.

Sondertilgungsrechte sind nicht automatisch in jedem Darlehen enthalten - sie müssen vertraglich vereinbart werden. Wenn der Vertrag kein Sondertilgungsrecht vorsieht, fällt bei außerplanmäßigen Rückzahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Gesetzlich steht Kreditnehmern nach § 489 BGB ab zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht zu - aber das ersetzt keine vertraglich vereinbarten früheren Sondertilgungsrechte.

Tilgung und Steuer bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien ist die steuerliche Behandlung der Tilgung wichtig zu verstehen: Der Tilgungsanteil der monatlichen Rate ist nicht als Werbungskosten absetzbar - er mindert zwar die Schuld, ist aber keine Aufwandsposition im steuerlichen Sinne. Lediglich der Zinsanteil der Rate ist abzugsfähig. Vermieter sollten dies bei ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigen: Die steuerliche Ersparnis aus den Zinsaufwendungen sinkt mit jeder Tilgung - was wirtschaftlich positiv ist, aber die Steuerlast schrittweise erhöht.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

Angesichts der Immobilienpreise in der Metropolregion Nürnberg - mit durchschnittlichen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen, die je nach Lage zwischen 2.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter liegen - sind realistische Tilgungsraten entscheidend. Wir raten Käufern in der Region, die monatliche Belastung so zu kalkulieren, dass neben der regulären Tilgung auch Spielraum für Sondertilgungen und für Instandhaltungsrücklagen bleibt.

Besonders wer in aufstrebenden Stadtteilen wie Eberhardshof, Lichtenhof oder Gebersdorf kauft, sollte die Finanzierung auf solide Tilgungsfüße stellen, um langfristig von der Wertsteigerung zu profitieren, statt unter den Zinskosten zu leiden. Eine Faustregel: Die monatliche Gesamtbelastung aus Darlehen, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sollte 35-40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten, um ausreichend finanziellen Spielraum zu behalten.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Tilgungssatz ist empfehlenswert?

Wir empfehlen einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2-3 %. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto geringer fallen die Gesamtzinskosten aus. Im aktuellen Zinsumfeld (Zinsen von 3,5-5 %) ist eine höhere Tilgung wichtiger als in Niedrigzinsphasen, da der Zinsanteil der Rate bereits erheblich ist und die Entschuldung ohne ausreichende Tilgung nur langsam vorangeht. Als Orientierung: Die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung sollte idealerweise unter 75 % des ursprünglichen Darlehensbetrags liegen.

Kann die Tilgungsrate während der Laufzeit geändert werden?

Viele Banken bieten einen Tilgungssatzwechsel an, der ein- oder zweimal während der Zinsbindungsfrist erlaubt, den Tilgungssatz anzupassen - etwa bei Gehaltserhöhung (höhere Tilgung) oder bei Elternzeit (niedrigere Tilgung). Diese Flexibilität sollte bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden, da sie nicht standardmäßig in jedem Darlehen enthalten ist. Manche Banken erlauben den Wechsel kostenlos, andere berechnen eine geringe Bearbeitungsgebühr.

Was passiert, wenn die Restschuld nach der Zinsbindung noch hoch ist?

Läuft die Zinsbindung aus und besteht eine hohe Restschuld, muss eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen abgeschlossen werden. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, kann die monatliche Rate deutlich höher ausfallen - ein klassischer “Zinsschock”. Wir empfehlen, die Tilgung von Anfang an so zu wählen, dass die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren auf unter 70 % des Beleihungswerts gesunken ist. Alternativ kann ein Forward-Darlehen die künftigen Zinsen bereits heute sichern, oder ein Bausparvertrag als Zinssicherungsinstrument eingesetzt werden.

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