Transaktionskosten

Transaktionskosten - Transaktionskosten sind alle Nebenkosten, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und ggf. Gutachterkosten. In Bayern liegen die Transaktionskosten beim Kauf typischerweise bei 7-8,5 % des Kaufpreises und müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital finanziert werden - Banken beleihen Transaktionskosten in der Regel nicht.

Zusammensetzung der Kaufnebenkosten

Die Transaktionskosten beim Immobilienkauf setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

Grunderwerbsteuer: In Bayern 3,5 % des Kaufpreises - der bundesweit niedrigste Satz. Berechnungsbasis ist der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Die Steuer wird nach Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und muss bezahlt werden, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt.

Notarkosten: Ca. 1,0-1,5 % des Kaufpreises für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Bestellung der Grundschuld (falls finanziert), die Auflassungsvormerkung und alle Vollzugstätigkeiten. Die Notargebühren sind gesetzlich im GNotKG geregelt und nicht verhandelbar - alle Notare berechnen dieselben Sätze.

Grundbuchkosten: Ca. 0,3-0,5 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentümerwechsels und die Grundschuldeintragung. Auch diese Gebühren sind gesetzlich geregelt.

Maklerprovision: In Bayern bei Wohnimmobilien 3,57 % inkl. MwSt. je Seite (also 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer) - aber seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (2020) gilt: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Effektiv teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Praxis hälftig, d. h. 1,785 % inkl. MwSt. je Seite wenn der Gesamtsatz 3,57 % beträgt.

Insgesamt ergeben sich in Bayern bei Kauf mit Makler ca. 7-8,5 % des Kaufpreises an Transaktionskosten.

Rechenbeispiel: Transaktionskosten in Nürnberg

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nürnberg:

Position	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer (Bayern)	3,5 %	14.000 €
Notarkosten (ca.)	1,2 %	4.800 €
Grundbuchkosten (ca.)	0,4 %	1.600 €
Maklerprovision (Käufer)	1,785 %	7.140 €
Gesamt	ca. 6,9 %	ca. 27.540 €

Diese rund 27.000 Euro müssen aus Eigenkapital finanziert werden - zusätzlich zu dem Eigenkapital, das die Bank für die Darlehensvergabe mindestens verlangt (meist 10-20 % des Kaufpreises).

Transaktionskosten beim Verkauf

Auch der Verkäufer hat Transaktionskosten, die den Nettoerlös mindern:

• Maklerprovision (1,785 % bei hälftiger Teilung)
• Löschung von Grundschulden (ca. 0,2 % des Grundschuldbetrags - Grundbucheintrag und Notargebühren)
• Vorfälligkeitsentschädigung (bei vorzeitiger Darlehensablösung, kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau erheblich sein)
• Spekulationssteuer (bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung, wenn kein Eigennutz in den letzten Jahren)
• Wertgutachten (500-3.000 Euro, optional, aber bei schwierig bewertbaren Objekten sinnvoll)

Die Gesamtkosten auf Verkäuferseite liegen typischerweise bei 2-4 % des Verkaufspreises (ohne Spekulationssteuer, die je nach Situation erheblich höher sein kann).

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, die Transaktionskosten vor der Kaufentscheidung vollständig durchzurechnen und realistisch in die Eigenkapitalplanung einzubeziehen. Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer bundesweit - ein Standortvorteil von bis zu 12.000 Euro bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro gegenüber NRW (6,5 %, also 26.000 Euro). Dieser Vorteil bleibt jedoch nur, wenn er bewusst geplant wird.

Tipp für Käufer ohne ausreichendes Eigenkapital für die Nebenkosten: Einige Banken bieten sogenannte 110 %-Finanzierungen an, die auch die Transaktionskosten beleihen. Diese gehen jedoch mit erheblichen Zinsaufschlägen einher und erhöhen das Totalverlustrisiko - wir empfehlen diese Variante nur in Ausnahmefällen mit stabilen Einkommensverhältnissen und klarer Wertsteigerungsperspektive.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Transaktionskosten steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien sind die Transaktionskosten Teil der Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben - Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision erhöhen die Abschreibungsbasis (auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Bodenwert). Das bedeutet: Diese Kosten werden nicht sofort, sondern über die AfA-Laufzeit von 33 bis 50 Jahren steuerlich geltend gemacht. Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Transaktionskosten steuerlich nicht absetzbar. Eine Ausnahme bilden Handwerkerleistungen, die nach dem Kauf durchgeführt werden - diese können nach § 35a EStG mit 20 % des Lohnanteils (bis 1.200 Euro/Jahr) direkt von der Steuerschuld abgezogen werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 % des notariell beurkundeten Kaufpreises - der niedrigste Satz aller Bundesländer. Zum Vergleich: NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland verlangen 6,5 %, Hessen 6 %, Baden-Württemberg 5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro, in NRW 26.000 Euro - eine Ersparnis von 12.000 Euro, die direkt als zusätzliches Eigenkapital in die Finanzierung einfließen kann oder die Gesamterwerbskosten spürbar senkt.

Gibt es Möglichkeiten, Transaktionskosten zu senken?

Die Spielräume sind begrenzt, aber vorhanden. Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich festgelegt und bei einem Erwerb von einer natürlichen Person nicht verhandelbar. Allerdings: Wenn Grundstückskauf und Bauerrichtung als getrennte Verträge gestaltet werden (Grundstück von Eigentümer, Bau von Bauunternehmen), fällt die GrESt nur auf den Grundstückspreis an - das spart erheblich bei Neubauvorhaben. Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG und sind einheitlich geregelt. Sparpotenzial besteht bei der Maklerprovision (Direktkauf ohne Makler, wenn Objekte ohne Makler angeboten werden) und bei der Grundschuldbestellung - wer bei derselben Bank eine bestehende Grundschuld abtritt statt eine neue bestellt, spart ca. 50 % der Grundbuchkosten.

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