Streubesitz

Streubesitz - Streubesitz (Free Float) bezeichnet im Immobilienkontext den Anteil an einem Immobilienunternehmen, Immobilienfonds oder einer Immobilien-AG, der sich im freien Umlauf befindet und nicht von Großaktionären, strategischen Investoren oder der Geschäftsführung gehalten wird. Für börsennotierte Immobiliengesellschaften (z. B. REITs) ist der Streubesitz ein Maß für die Handelbarkeit der Aktie und beeinflusst die Aufnahme in Börsenindizes.

Bedeutung bei Immobilien-AGs und REITs

Bei börsennotierten Immobiliengesellschaften und REITs (Real Estate Investment Trusts) ist der Streubesitz ein zentrales Kriterium: Für die Aufnahme in den DAX oder SDAX müssen mindestens 10 % der Aktien im Streubesitz sein. REITs nach dem REITG müssen sogar einen Streubesitz von mindestens 15 % vorweisen - kein Aktionär darf mehr als 10 % halten (§ 11 REITG). Ein hoher Streubesitz erhöht die Liquidität der Aktie, senkt die Handelskosten und macht die Aktie für institutionelle Investoren attraktiver. Umgekehrt kann ein niedriger Streubesitz zu hoher Kursvolatilität und eingeschränkter Handelbarkeit führen.

Der Streubesitz ist auch für die Indexaufnahme entscheidend: Indexfonds und ETFs, die einen Immobilienindex abbilden, müssen ihre Portfolios automatisch anpassen, wenn eine Gesellschaft aufgenommen oder ausgeschlossen wird. Ein hoher Streubesitz sorgt dafür, dass diese Umschichtungen ohne große Kursauswirkungen möglich sind, was institutionellen Investoren Sicherheit gibt.

Für Privatanleger ist der Streubesitz ein unterschätztes Qualitätsmerkmal: Eine Immobilien-AG mit hohem Streubesitz hat in der Regel mehr Analysten, die das Unternehmen beobachten, mehr Presseberichterstattung und eine transparentere Preisfindung. Das erschwert es dem Management, den Kurs durch selektive Informationspolitik zu steuern - ein wichtiger Anlegerschutz.

Streubesitz bei Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds gibt es keinen Streubesitz im klassischen Sinne, da die Anteile nicht an der Börse gehandelt werden. Bei geschlossenen Immobilienfonds, deren Anteile auf dem Zweitmarkt (z. B. Fondsbörse Deutschland) gehandelt werden, spielt der Streubesitz eine Rolle für die Handelbarkeit. Bei Immobilien-GbRs und -KGs mit wenigen Gesellschaftern ist der Streubesitz naturgemäß null - die Anteile sind illiquide und können nur durch individuelle Verhandlung übertragen werden.

Für Privatanleger ist die Liquidität ein entscheidender Unterschied: Wer in eine börsennotierte Immobilien-AG mit hohem Streubesitz investiert, kann seine Anteile täglich kaufen und verkaufen. Wer in einen geschlossenen Fonds investiert, ist oft jahrelang gebunden - der Zweitmarkt ist schmaler und weniger transparent.

Offene Immobilienfonds unterliegen zudem einer Mindesthaltedauer von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten (seit dem KAGB 2013). Diese Regelung wurde eingeführt, um die Massenrückgaben zu verhindern, die in der Finanzkrise 2008/2009 mehrere Fonds in die Liquiditätskrise getrieben hatten. Wer kurzfristige Flexibilität benötigt, ist mit börsennotierten REITs oder Immobilien-AGs mit hohem Streubesitz besser bedient.

Steuerliche Behandlung von Streubesitz-Dividenden

Ein in der Praxis relevanter, aber oft übersehener Aspekt ist die steuerliche Behandlung von Dividenden aus Streubesitzbeteiligungen. Für Kapitalgesellschaften gilt: Dividenden aus Beteiligungen unter 10 % (Streubesitzdividenden) sind vollständig körperschaftsteuerpflichtig, während Dividenden aus Beteiligungen ab 10 % zu 95 % steuerbefreit sind (§ 8b KStG). Für Privatanleger spielen diese körperschaftsteuerlichen Regelungen keine direkte Rolle - sie unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag. Für institutionelle Investoren ist die Beteiligungsquote jedoch ein wichtiger steuerlicher Optimierungsparameter beim Aufbau von Immobilienportfolios.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Anlegern in der Metropolregion Nürnberg, die in börsennotierte Immobilienaktien oder REITs investieren möchten, den Streubesitz als Kriterium bei der Aktienauswahl zu berücksichtigen. Gesellschaften mit einem Streubesitz unter 20 % können schwer handelbar sein - gerade bei kleineren Immobilien-AGs (Small Caps) kann es zu großen Geld-Brief-Spannen und Kurssprüngen kommen, die den tatsächlichen Immobilienwert nicht widerspiegeln.

Für langfristige Immobilieninvestments empfehlen sich Gesellschaften mit einem Streubesitz von mindestens 30-50 % und einer Marktkapitalisierung von über 500 Mio. Euro. Alternativ bieten regionale Immobilienanlagen ohne Börsennotierung - etwa Beteiligungen an Projektentwicklungen in Nürnberg und Franken - eine direkte Verbindung zum lokalen Markt, erfordern aber eine sorgfältige Prüfung und eine längere Kapitalbindung.

Häufig gestellte Fragen

Warum ist der Streubesitz für Anleger wichtig?

Ein hoher Streubesitz bedeutet, dass die Aktie leicht handelbar ist: Sie können jederzeit kaufen und verkaufen, ohne den Kurs wesentlich zu beeinflussen. Bei niedrigem Streubesitz kann ein einzelner Verkauf den Kurs stark bewegen - das erhöht das Risiko für Privatanleger. Zudem sorgt ein hoher Streubesitz für eine faire Preisfindung, da mehr Marktteilnehmer am Handel beteiligt sind. Im Immobilienbereich ist das besonders relevant, weil Immobilienwerte sich langsam entwickeln und ein volatiler Aktienkurs das Bild verzerren kann.

Was passiert, wenn der Streubesitz zu niedrig wird?

Sinkt der Streubesitz unter die Mindestschwelle für Börsenindizes, droht ein Indexausschluss - die Aktie wird aus dem DAX, MDAX oder SDAX entfernt. Das führt zu Verkaufsdruck durch Indexfonds, die den Titel nicht mehr halten dürfen. Bei REITs kann ein zu niedriger Streubesitz zum Verlust des REIT-Status führen, was steuerliche Nachteile nach sich zieht (Verlust der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene). In beiden Fällen kann der Kursrückgang erheblich sein - ein Risiko, das Anleger kennen sollten.

Gibt es in Nürnberg börsennotierte Immobiliengesellschaften?

In der Metropolregion Nürnberg sind keine großen börsennotierten Immobiliengesellschaften ansässig. Die relevanten deutschen Immobilien-AGs (Vonovia, LEG, TAG, Deutsche Wohnen) haben ihren Sitz in anderen Städten, besitzen aber teilweise Bestände in Nürnberg und Franken. Für regionale Investments bieten sich nicht börsennotierte Beteiligungen an Projektentwicklungen oder geschlossene Fonds an - diese haben keinen Streubesitz und sind entsprechend illiquide. Die Due-Diligence-Anforderungen sind dabei höher als bei börsennotierten Werten.

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