Niederlassungsfreiheit

Die Niederlassungsfreiheit ist ein in Art. 49 AEUV verankertes Grundrecht der Europäischen Union, das es EU-Bürgern und Unternehmen erlaubt, sich in jedem Mitgliedstaat dauerhaft niedergelassen und dort einer Erwerbstätigkeit nachzugehen - ohne diskriminierende Beschränkungen gegenüber Inländern. Im Immobilienrecht ist die Niederlassungsfreiheit besonders relevant, wenn es um den grenzüberschreitenden Erwerb von Immobilien und den Zugang zu Maklertätigkeiten im EU-Ausland geht.

Niederlassungsfreiheit und Immobilienerwerb

Innerhalb der EU haben alle EU-Bürger das Recht, in jedem Mitgliedstaat Immobilien zu erwerben und zu halten. Nationale Beschränkungen, die EU-Ausländer beim Immobilienerwerb gegenüber Inländern benachteiligen, verstoßen gegen die Niederlassungsfreiheit und den freien Kapitalverkehr (Art. 63 AEUV). Deutschland behandelt EU-Bürger beim Immobilienerwerb grundsätzlich gleichwertig mit deutschen Staatsbürgern - Ausnahmen gelten allenfalls für bestimmte landwirtschaftliche Flächen in einzelnen Bundesländern.

Für Investoren aus Drittstaaten (z. B. USA, China, Russland) gelten andere Regeln: Hier greifen nationale Regelungen und ggf. Investitionskontrollverfahren nach dem Außenwirtschaftsgesetz (AWG), sofern es sich um strategisch bedeutsame Grundstücke handelt. Die EU-Kapitalverkehrsfreiheit gilt zwar grundsätzlich auch für Drittstaaten, enthält aber Ausnahmen, die Mitgliedstaaten bei sicherheitsrelevanten Investitionen geltend machen können.

Niederlassungsfreiheit für Makler und Immobilienvermittler

Die Niederlassungsfreiheit gilt auch für gewerblich tätige Personen: Ein Immobilienmakler aus Frankreich darf sich in Deutschland niederlassen und hier seine Tätigkeit ausüben. Er muss allerdings die deutschen Gewerbezulassungsvoraussetzungen erfüllen - insbesondere die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO sowie die Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Umgekehrt können deutsche Makler in anderen EU-Staaten tätig werden, müssen dort aber die jeweils geltenden nationalen Zulassungsbedingungen beachten. Die EU-Berufsanerkennungsrichtlinie (2005/36/EG) erleichtert dabei die gegenseitige Anerkennung von Berufsqualifikationen. In Ländern wie Österreich oder Spanien, die strengere Zulassungsvoraussetzungen für Makler haben, kann die praktische Umsetzung dennoch aufwendig sein.

Für grenzüberschreitend tätige Makler in der Metropolregion Nürnberg - zum Beispiel bei Vermittlungen an österreichische oder schweizerische Käufer - spielt die Niederlassungsfreiheit ebenfalls eine Rolle, da die geltenden Provisionsregeln und Beratungspflichten im Zielland bekannt sein müssen.

Bedeutung für internationale Käufer in der Region Nürnberg

Die Metropolregion Nürnberg ist durch ihre wirtschaftliche Stärke (Siemens, Schaeffler, Diehl, GfK) attraktiv für internationale Fachkräfte und Investoren. EU-Bürger, die in Nürnberg oder der Region arbeiten und eine Immobilie erwerben möchten, genießen dabei dieselben rechtlichen Möglichkeiten wie deutsche Staatsbürger - inklusive Finanzierungszugang bei deutschen Banken und voller Grundbucheintragung.

Praktische Herausforderungen bestehen häufig bei der Finanzierung: Ausländische Banken beleihen in Deutschland gelegene Immobilien oft nicht, und deutsche Banken können von ausländischen Einkommensquellen oder fehlenden deutschen Schufa-Einträgen abgeschreckt sein. Wir begleiten internationale Käufer und kennen die Banken in der Region, die erfahren im Umgang mit grenzüberschreitenden Finanzierungen sind.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir betreuen in Nürnberg und der Metropolregion regelmäßig internationale Käufer, die im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit in der Region sesshaft werden und in Immobilien investieren möchten. Als EU-Bürger stehen Ihnen alle Möglichkeiten des deutschen Immobilienmarkts offen. Wir unterstützen Sie von der Suche über die Finanzierungsbegleitung bis zur Übergabe - auch wenn Sprachbarrieren oder Unkenntnis des deutschen Immobilienrechts eine zusätzliche Beratung erfordern.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen EU-Bürger in Deutschland uneingeschränkt Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja. EU-Bürger genießen dasselbe Recht auf Immobilienerwerb wie deutsche Staatsbürger. Lediglich für bestimmte landwirtschaftliche Nutzflächen in einzelnen Bundesländern können besondere Genehmigungsvorbehalte bestehen. Es gibt keine generellen Beschränkungen beim Kauf von Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien.

Gilt die Niederlassungsfreiheit auch nach dem Brexit für britische Staatsbürger?

Nein. Nach dem Austritt Großbritanniens aus der EU am 31. Januar 2020 sind britische Staatsbürger in Deutschland rechtlich wie Drittstaatsangehörige zu behandeln. Sie können weiterhin Immobilien kaufen, müssen aber ggf. zusätzliche aufenthaltsrechtliche Voraussetzungen erfüllen. Das Aufenthalts- und Freizügigkeitsabkommen schützt die Rechte britischer Staatsbürger, die bereits vor dem Brexit in Deutschland ansässig waren.

Kann ein ausländischer Makler in Deutschland tätig werden?

Ja, EU-Makler können sich in Deutschland niederlassen, müssen aber die deutschen Zulassungsvoraussetzungen (§ 34c GewO, MaBV) erfüllen. Für die vorübergehende Dienstleistungserbringung aus einem anderen EU-Staat gelten erleichterte Regelungen nach der EU-Dienstleistungsrichtlinie. Eine vorherige Meldung bei der deutschen Behörde ist in der Regel erforderlich.

Niederlassungsfreiheit und Kapitalverkehrsfreiheit im Zusammenspiel

Die Niederlassungsfreiheit ist eng verzahnt mit der Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV). Während die Niederlassungsfreiheit die dauerhafte wirtschaftliche Tätigkeit schützt, garantiert die Kapitalverkehrsfreiheit den grenzüberschreitenden Transfer von Geld und Kapital - also auch Investitionen in ausländische Immobilien. Beide Grundfreiheiten schützen EU-Bürger vor diskriminierenden nationalen Regelungen.

In der Praxis bedeutet das: Ein französischer Staatsbürger, der in Nürnberg lebt und arbeitet, kann hier nicht nur Immobilien kaufen, sondern diese auch vermieten, verpfänden, weiterverkaufen und Mieteinnahmen ins Ausland überweisen - ohne zusätzliche Genehmigungen. Steuerlich muss er in Deutschland Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus deutschen Quellen zahlen, kann aber die geltenden Doppelbesteuerungsabkommen nutzen.

Besonderheiten beim Immobilienerwerb durch Nicht-EU-Ausländer

Für Staatsangehörige aus Drittstaaten - also außerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums - gelten in Deutschland keine generellen Beschränkungen beim Erwerb von Wohnimmobilien. Das deutsche Recht kennt keinen allgemeinen Grunderwerbsvorbehalt für Ausländer. Allerdings können bei bestimmten Grundstücken (Grenzgebiete, militärische Sperrbereiche, strategische Infrastruktur) Investitionsprüfungen nach dem Außenwirtschaftsgesetz (AWG) relevant werden.

Praktisch bedeutsam ist außerdem, dass Nicht-EU-Bürger ohne dauerhaftes Aufenthaltsrecht in Deutschland häufig Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu erhalten: Deutsche Banken sichern ihre Darlehen über das Grundbuch ab, wollen aber auch die wirtschaftliche Bindung des Kreditnehmers an Deutschland sehen. Käufer ohne gesicherten Aufenthaltsstatus erhalten deshalb oft nur gegen deutlich höhere Eigenkapitalanforderungen oder Sicherheitsleistungen eine Finanzierung.

Steuerliche Aspekte für internationale Eigentümer in der Region Nürnberg

Internationale Käufer, die in Nürnberg oder der Metropolregion eine Immobilie erwerben, unterliegen in Deutschland unabhängig von ihrer Staatsbürgerschaft der beschränkten Steuerpflicht - sofern sie keinen deutschen Wohnsitz haben. Das bedeutet: Mieteinnahmen aus deutschen Quellen sind in Deutschland steuerpflichtig, Gewinne aus dem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) ebenfalls.

Für Eigentümer, die in einem anderen EU-Staat ansässig sind, gilt das EU-Diskriminierungsverbot auch im Steuerrecht: Sie dürfen gegenüber deutschen Steuerpflichtigen nicht schlechter gestellt werden. Das europäische Recht hat in diesem Bereich zu wichtigen Reformen geführt, etwa beim Zugang zu Verlustverrechnungen und Freibeträgen.

Perspektive für die Metropolregion Nürnberg

Nürnberg und die umliegende Metropolregion sind durch international aufgestellte Arbeitgeber wie Siemens, Schaeffler, Diehl, Bosch und zahlreiche mittelständische Unternehmen ein bedeutender Anziehungspunkt für qualifizierte Arbeitskräfte aus ganz Europa und der Welt. Diese Menschen sind oft längerfristig in der Region ansässig und interessieren sich für den Erwerb von Wohneigentum.

Wir haben in den letzten Jahren zahlreiche EU-Bürger - Franzosen, Spanier, Niederländer, Österreicher, Polen und andere - beim Kauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Nürnberg und der Region begleitet. Die rechtlichen Möglichkeiten sind identisch mit denen eines deutschen Staatsbürgers. Der Unterschied liegt häufig in der Finanzierung und im Verständnis des deutschen Immobilienmarkts, der sich in einigen Punkten von anderen europäischen Märkten unterscheidet: kein direktes Online-Grundbuch, notarielle Beurkundungspflicht, kein gesetzliches Maklerhonorar vor dem Käufer (abgesehen von der gesetzlichen Maklerprovisionsteilung).

Zurück zum Immobilien-Lexikon.