Notarvertrag

Notarvertrag - Der Notarvertrag (notarielle Urkunde) ist die beurkundete Form eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Im Immobilienbereich ist die notarielle Beurkundung für den Grundstückskaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB zwingend vorgeschrieben - ohne Notar ist ein Immobilienkauf nichtig. Der Notar berät beide Seiten, gestaltet den Vertrag, sorgt für die grundbuchrechtliche Abwicklung und stellt den Vollzug des Kaufs sicher.

Inhalt eines Immobilienkaufvertrags

Ein vollständiger Notarvertrag enthält: Bezeichnung der Vertragsparteien, exakte Grundstücksbeschreibung (Grundbuchbezirk, Band, Blatt, Flurstück), Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Fälligkeitsvoraussetzungen, Auflassungsvormerkung (Sicherung des Käufers), Eintragungsbewilligung, Gewährleistungsregelungen (Haftungsausschluss für Sachmängel bei Bestandsimmobilien), Besitzübergabe und Lastenwechsel, Grundschuldbestellung (für die finanzierende Bank) sowie Regelungen zu Nebenabreden und besonderen Vereinbarungen.

Weitere häufige Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags in Nürnberg und der Region: Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen (Mieterübernahme), Vereinbarungen über zurückgelassenes Mobiliar, Vereinbarungen zur Lastenfreiheit (Ablösung bestehender Grundschulden des Verkäufers) sowie Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen wie die Löschungsbewilligung der Vorgänger-Grundschuld.

Ablauf der Beurkundung

Der typische Ablauf: Der Käufer oder Makler beauftragt den Notar → der Notar erstellt den Vertragsentwurf und sendet ihn mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin zu (Pflicht bei Verbraucherverträgen, § 17 Abs. 2a BeurkG) → beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vollständig vor und beantwortet Fragen → beide Parteien unterschreiben → der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen ein und teilt die Kaufpreisfälligkeit mit → nach Zahlung beantragt er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Zwischen Beurkundung und Grundbucheintragung des neuen Eigentümers vergehen in der Regel sechs bis zwölf Wochen. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser Phase vor Zwischenverfügungen des Verkäufers.

Besondere Klauseln im Nürnberger Immobilienmarkt

Bei Bestandsimmobilien in Nürnberg enthält der Notarvertrag in der Regel einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel (mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel). Bei WEG-Wohnungen werden häufig die letzten Jahresabrechnungen und WEG-Protokolle als Anlage beigefügt, und es wird vereinbart, dass der Käufer in den Verwaltervertrag eintritt. Bei Neubauten enthalten Kaufverträge oft detaillierte Baubeschreibungen als Vertragsanlage.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, den Vertragsentwurf mindestens eine Woche vor dem Termin gründlich zu lesen und offene Fragen zu notieren. Nutzen Sie Ihr Recht, den Notar vorab um Erklärungen zu bitten - das ist kostenfrei und Teil seiner Pflichten.

Achten Sie besonders auf: Gewährleistungsausschlüsse (bei Bestandsimmobilien Standard, aber verstehen Sie den Umfang), Fälligkeitsvoraussetzungen (stimmen diese mit Ihrer Finanzierung überein?) und den Übergabetermin (reicht die Zeit für die Bank?). In Nürnberg gibt es zahlreiche erfahrene Notare mit Immobilienschwerpunkt - wählen Sie einen, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist und erreichbar für Rückfragen ist.

Häufig gestellte Fragen

Wer wählt den Notar - Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis wählt üblicherweise der Käufer den Notar, da er die Notarkosten trägt. Es gibt keine gesetzliche Regelung - beide Parteien können sich auf einen Notar einigen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten. Bei Bauträgerprojekten ist es üblich, dass der Bauträger einen Notar vorschlägt - Käufer können aber darauf bestehen, dass ein anderer Notar beurkundet.

Was kostet der Notarvertrag?

Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro betragen die Notarkosten (Beurkundung, Vollzug, Treuhandtätigkeit) ca. 4.000-6.000 Euro plus Grundbuchgebühren von ca. 1.500-2.500 Euro. Insgesamt sollten Käufer mit 1,5-2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen.

Kann ich vom Notarvertrag noch zurücktreten?

Ein beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde (z. B. Finanzierungsvorbehalt) oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt (z. B. arglistige Täuschung, schwerer Sachmangel). Die bloße „Reue” nach Beurkundung ist kein Rücktrittsgrund. Wer den Kauf nicht mehr durchführen möchte, muss entweder den Verkäufer zu einer einvernehmlichen Auflösung bewegen oder einen Rechtsanwalt einschalten.

Vollmachten und Vertretung beim Notartermin

Wer am Beurkundungstermin nicht persönlich erscheinen kann, muss sich durch einen notariell bevollmächtigten Vertreter vertreten lassen. Eine einfache schriftliche Vollmacht genügt nicht - für die Abgabe einer Auflassungserklärung oder den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ist zwingend eine notariell beurkundete oder notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich.

In der Praxis bieten Notare häufig die Möglichkeit einer sogenannten Vor- und Nachbeurkundung: Eine der Parteien unterzeichnet vorab, die andere beim eigentlichen Termin - das Rechtsgeschäft kommt erst mit beiden Unterzeichnungen zustande. Diese Lösung ist praktisch, wenn eine Partei aus dem Ausland stammt oder aus terminlichen Gründen nicht erscheinen kann.

Bei Fernbeurkundungen über Videokonferenz (seit der Novelle des Beurkundungsgesetzes 2023 eingeschränkt möglich) sind die Anforderungen streng geregelt und auf bestimmte Fallgruppen beschränkt. Im Regelfall gilt weiterhin die Pflicht zur persönlichen Anwesenheit beim Notartermin.

Nachträgliche Änderungen am Notarvertrag

Nach der Beurkundung können Änderungen am Kaufvertrag grundsätzlich nur durch einen neuen notariellen Nachtrag vorgenommen werden. Mündliche Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer nach der Beurkundung sind für den Grundbuchamtlichen Vollzug irrelevant - und können bei Streit zu erheblichen Problemen führen.

Typische Fälle, in denen Nachträge erforderlich werden:

• Nachträgliche Einigung über den Kaufpreis (z. B. nach Mängelentdeckung)
• Änderung des Übergabetermins
• Aufnahme oder Herausnahme von Inventar aus dem Kaufvertrag
• Erweiterung oder Einschränkung des Gewährleistungsausschlusses

Jeder Nachtrag verursacht weitere Notarkosten, die sich nach dem Gegenstandswert der Änderung richten. Es empfiehlt sich daher, vor der Beurkundung alle offenen Punkte vollständig zu klären.

Kaufpreistreuhand und Notaranderkonto

In bestimmten Fällen - insbesondere wenn eine komplizierte Lastenfreistellung der Verkäuferseite erforderlich ist - wird der Kaufpreis über ein Notaranderkonto (Treuhandkonto des Notars) abgewickelt. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf das Treuhandkonto, und der Notar zahlt es erst aus, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind.

Das Notaranderkonto bietet Sicherheit für beide Seiten: Der Käufer muss nicht zahlen, bevor die Lastenfreiheit gesichert ist. Der Verkäufer hat die Gewissheit, dass das Geld vorhanden ist und nach Erfüllung aller Bedingungen ausgezahlt wird. Für den Notar entstehen dabei Treuhändergebühren, die zusätzlich zu den übrigen Notarkosten anfallen. In der Metropolregion Nürnberg wird das Notaranderkonto seltener genutzt als in anderen Regionen, da die meisten Kaufpreiszahlungen direkt nach Fälligkeitsmitteilung abgewickelt werden.

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