Notarprüfung

Die Notarprüfung bezeichnet im immobilienrechtlichen Kontext die Prüfung von Grundbuchunterlagen, Vertragsentwürfen und rechtlichen Verhältnissen durch den Notar im Vorfeld oder Zuge einer Beurkundung. Sie ist Bestandteil der umfassenden Beratungs- und Belehrungspflicht des Notars gemäß § 17 BeurkG und soll sicherstellen, dass der beurkundete Rechtsakt dem wahren Willen der Beteiligten entspricht und rechtlich einwandfrei ist.

Was prüft der Notar vor der Beurkundung?

Im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags umfasst die notarielle Vorprüfung typischerweise folgende Punkte:

• Grundbuchauszug: Prüfung auf Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Reallasten) in Abteilung II und III des Grundbuchs
• Eigentümerverhältnisse: Wer ist eingetragener Eigentümer - und stimmt das mit dem Verkäufer überein? Bestehen Erbengemeinschaften, Vor- und Nacherben?
• Baulastenverzeichnis: In Bayern werden Baulasten im Baulastenverzeichnis des Bauordnungsamts eingetragen und sind im Grundbuch nicht sichtbar - der Notar weist auf deren Existenz hin
• Vorkaufsrechte: Gibt es gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde (§ 24 BauGB) oder vertragliche Vorkaufsrechte Dritter?
• Vollmachten: Handeln Vertreter? Sind Vollmachten wirksam und ausreichend?
• Genehmigungsbedarf: Bedarf der Vertrag einer Genehmigung (z. B. bei Grundstücksverkäufen bestimmter Rechtsträger oder bei behördlichen Auflagen)?

Der Notar trägt die Verantwortung dafür, dass alle für den Vollzug des Kaufvertrags erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, bevor er die Fälligkeitsmitteilung erteilt.

Notarprüfung während der Beurkundung

Beim Beurkundungstermin hat der Notar gemäß § 17 BeurkG die Pflicht, den Willen der Beteiligten vollständig zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und den Beteiligten Aufklärung über die rechtliche Tragweite der Erklärungen zu geben. Er liest die Urkunde vollständig vor und muss sicherstellen, dass alle Beteiligten die Tragweite ihrer Erklärungen verstehen - ggf. unter Hinzuziehung eines Dolmetschers.

Stellt der Notar im Verlauf der Beurkundung fest, dass wesentliche Aspekte ungeklärt sind oder der Vertrag rechtlich bedenklich ist, hat er die Beurkundung zu verweigern oder zu unterbrechen. Bei Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten muss der Notar besonders sorgfältig prüfen.

Bei Verbraucherverträgen gilt zudem § 17 Abs. 2a BeurkG: Der Notar muss den Verbraucher (Käufer) mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin über den Inhalt des Vertrags informieren. Diese Frist dient dem Schutz des Käufers vor übereilten Entscheidungen.

Grenzen der Notarprüfung

Die Notarprüfung ist keine umfassende rechtliche Beratung im Sinne einer Rechtsanwaltsberatung. Der Notar ist neutraler Amtsträger - er berät nicht einseitig im Interesse von Käufer oder Verkäufer. Wer als Partei eine anwaltliche Interessenvertretung wünscht, sollte zusätzlich einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen.

Außerdem prüft der Notar keine baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, keine technischen Mängel am Gebäude und keine steuerlichen Folgen des Kaufs. Diese Aspekte liegen außerhalb seiner Amtspflicht. Er weist auf offensichtliche Risiken hin, übernimmt aber keine Gewähr für die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Kaufs.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern und Verkäufern in Nürnberg und der Region, den Vertragsentwurf des Notars rechtzeitig - mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin - anzufordern und sorgfältig zu lesen. Offene Fragen sollten vorab mit dem Notar oder einem Fachanwalt geklärt werden.

In Nürnberg sind besonders bei Altbauten in der Innenstadt, im Wöhrd oder in der Südstadt Baulasten aus dem Baulastenverzeichnis ein häufiges Thema - etwa Gehwegbaulast, Abstandsflächenbaulast oder Leitungsrechte. Diese sind im Grundbuch nicht sichtbar, können aber die Nutzbarkeit erheblich einschränken. Käufer sollten den Notar ausdrücklich bitten, den Baulastenstand zu klären. Gerne begleiten wir unsere Kunden auch beim Notartermin und weisen vorab auf besondere Vertragsklauseln hin.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Notar mich über alle Risiken des Kaufs aufklären?

Der Notar ist zur rechtlichen Belehrung verpflichtet - also zur Erläuterung der rechtlichen Tragweite des Vertrags. Er muss jedoch keine wirtschaftliche, steuerliche oder technische Beratung leisten. Für eine vollständige Risikoprüfung empfiehlt sich die Hinzuziehung von Fachanwalt, Steuerberater und Bausachverständigem.

Kann ich den Notar bitten, bestimmte Klauseln besonders zu prüfen?

Ja, Beteiligte können gezielt Fragen stellen und den Notar bitten, bestimmte Regelungen zu erläutern oder auf Risiken hinzuweisen. Der Notar ist verpflichtet, auf erkennbare rechtliche Probleme hinzuweisen - auch wenn er nicht ausdrücklich danach gefragt wird. Eine aktive Beteiligung beim Beurkundungstermin ist daher dringend empfohlen.

Prüft der Notar, ob das Gebäude baugenehmigt ist?

Nein, das fällt nicht in den Aufgabenbereich des Notars. Für die Prüfung der Baugenehmigungslage, etwaiger Schwarzbauten oder bauordnungsrechtlicher Mängel sind Käufer selbst verantwortlich - ggf. in Abstimmung mit dem zuständigen Bauordnungsamt oder einem Bausachverständigen. Wer einen Schwarzbau kauft, kann nicht den Notar haftbar machen.

Wie lange dauert die Vorbereitung eines Kaufvertrags durch den Notar?

Nach Beauftragung erstellt der Notar in der Regel innerhalb von einer bis drei Wochen einen Vertragsentwurf, der allen Parteien zur Prüfung zugesendet wird. Die gesetzliche 14-Tages-Frist für Verbraucher nach § 17 Abs. 2a BeurkG beginnt mit dem Zugang dieses Entwurfs. Bei komplexen Objekten - etwa Erbbaurechten, Sondereigentum in WEGs mit umfangreicher Teilungserklärung oder Grundstücken mit mehreren Belastungen - kann die Vorbereitungszeit länger dauern. Wer einen Beurkundungstermin in Nürnberg kurzfristig anstrebt, sollte bedenken, dass stark ausgelastete Notariate Wartezeiten von mehreren Wochen haben können. Wir empfehlen, die Notarauswahl frühzeitig im Kaufprozess zu treffen und alle relevanten Unterlagen - Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, ggf. Teilungserklärung und Baulastenauskunft - vorab zusammenzustellen, um keine Zeit zu verlieren.

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