Notaranderkonto

Notaranderkonto - Das Notaranderkonto ist ein vom Notar geführtes Treuhandkonto, über das der Kaufpreis einer Immobilie abgewickelt wird, um sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer maximale Sicherheit bei der Zahlungsabwicklung zu bieten.

Funktionsweise und rechtliche Grundlage

Beim Immobilienkauf steht das Notaranderkonto als Sicherungsinstrument zwischen den Interessen beider Vertragsparteien. Der Käufer möchte den Kaufpreis erst zahlen, wenn sichergestellt ist, dass er auch tatsächlich Eigentümer wird. Der Verkäufer möchte das Eigentum erst übertragen, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Das Notaranderkonto löst dieses Dilemma: Der Käufer überweist den Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars, der das Geld erst dann an den Verkäufer auszahlt, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind.

Die Einrichtung und Nutzung eines Notaranderkontos unterliegt der Bundesnotarordnung (BNotO) sowie den Richtlinien der Notarkammer. Der Notar haftet persönlich für die ordnungsgemäße Verwahrung und Weiterleitung des Kaufpreises. Die Gelder auf dem Notaranderkonto sind als Fremdgeld geschützt und fallen bei einer Insolvenz des Notars nicht in dessen Vermögensmasse.

In der Praxis hat die Direktzahlung das Notaranderkonto bei unkomplizierten Immobilientransaktionen weitgehend abgelöst. Bei der Direktzahlung überweist der Käufer den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer, nachdem der Notar die vertraglich festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen geprüft und die Fälligkeitsmitteilung erteilt hat. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Käufer dabei gegen Verfügungen des Verkäufers ab. Der Notar darf ein Notaranderkonto nur dann einrichten, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt, das über den Standardfall hinausgeht.

Die Kosten für ein Notaranderkonto richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Verwahrungsgebühr beträgt eine halbe Gebühr nach der Gebührentabelle B. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen rund 750 bis 1.000 Euro zusätzlich zu den regulären Notarkosten an. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen, können aber auch vertraglich anders vereinbart werden.

Wann ein Notaranderkonto sinnvoll oder erforderlich ist

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse für die Einrichtung eines Notaranderkontos liegt insbesondere in folgenden Fällen vor:

Bei einer Lastenfreistellung muss eine auf der Immobilie lastende Grundschuld oder Hypothek des Verkäufers aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Der Notar teilt den Kaufpreis auf dem Anderkonto auf, zahlt den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers und leitet den Restbetrag an den Verkäufer weiter. So ist sichergestellt, dass die Belastung gelöscht wird und der Käufer ein lastenfreies Grundstück erhält.

Bei Erbengemeinschaften mit mehreren Verkäufern sorgt das Notaranderkonto für eine korrekte Aufteilung des Kaufpreises an die einzelnen Erben. Gleiches gilt bei Kaufpreisaufteilungen auf mehrere Berechtigte oder bei der Einbehaltung von Beträgen für offene Erschließungskosten.

Praxis-Tipp für Käufer und Verkäufer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg wird das Notaranderkonto bei den meisten Standard-Kaufverträgen nicht mehr eingesetzt, da die Kombination aus Auflassungsvormerkung und notarieller Fälligkeitsmitteilung eine ausreichende Absicherung bietet. Dennoch begegnen wir in der Praxis regelmäßig Konstellationen, in denen ein Notaranderkonto die sicherste Lösung darstellt - etwa bei älteren Immobilien in Nürnberger Stadtteilen wie Gostenhof oder St. Johannis, auf denen noch Altlasten aus früheren Finanzierungen im Grundbuch eingetragen sind.

Wir empfehlen Käufern und Verkäufern, die Frage der Kaufpreisabwicklung bereits vor der Beurkundung mit dem Notar zu besprechen. Die Mehrkosten eines Notaranderkontos sind in komplexen Fällen gut investiert, da sie Streitigkeiten über die Zahlungsabwicklung von vornherein vermeiden. Unser Netzwerk aus erfahrenen Notaren in Nürnberg, Fürth und Erlangen berät individuell, welche Abwicklungsform im konkreten Fall die richtige ist.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein Notaranderkonto bei jedem Immobilienkauf vorgeschrieben?

Nein, ein Notaranderkonto ist nicht verpflichtend. Der Notar darf es nur einrichten, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, etwa bei einer notwendigen Lastenfreistellung oder bei Kaufpreisaufteilungen an mehrere Empfänger. Bei unkomplizierten Transaktionen wird der Kaufpreis heute überwiegend per Direktzahlung abgewickelt, nachdem der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hat.

Wer trägt die Kosten für das Notaranderkonto?

Die Kosten für die Einrichtung und Verwaltung des Notaranderkontos trägt in der Regel der Käufer, da er den größten Nutzen aus der treuhänderischen Abwicklung zieht. Im Kaufvertrag kann jedoch eine abweichende Vereinbarung getroffen werden, etwa eine hälftige Teilung der Kosten. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis und dem GNotKG und betragen bei üblichen Kaufpreisen in der Metropolregion Nürnberg zwischen 500 und 1.500 Euro.

Was passiert mit dem Geld auf dem Notaranderkonto, wenn der Kauf scheitert?

Scheitert der Kaufvertrag - etwa weil der Käufer die Finanzierung nicht erhält oder der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt - zahlt der Notar den hinterlegten Kaufpreis an den Käufer zurück. Der Notar handelt dabei streng nach den vertraglichen Vereinbarungen. Zinserträge auf dem Anderkonto, sofern vorhanden, stehen dem Einzahler zu. Im Streitfall hinterlegt der Notar den Betrag bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts, bis die Frage gerichtlich geklärt ist.

Wie unterscheidet sich das Notaranderkonto von der direkten Kaufpreiszahlung?

Bei der direkten Kaufpreiszahlung überweist der Käufer den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer, nachdem der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen geprüft und mitgeteilt hat. Diese Mitteilung setzt voraus, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, alle für die Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen und keine Hindernisse bestehen. Das Notaranderkonto dagegen schaltet den Notar als Treuhänder zwischen die Zahlungsströme: Er nimmt das Geld entgegen und zahlt es erst aus, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind - einschließlich der Lastenfreistellung von Fremdgrundschulden. Der entscheidende Unterschied aus Käufersicht ist: Bei der Direktzahlung existiert ein kurzes Zeitfenster, in dem der Kaufpreis bereits überwiesen, das Eigentum aber noch nicht umgeschrieben ist. Das Notaranderkonto schließt dieses Fenster vollständig. In unkomplizierten Standardfällen in der Metropolregion Nürnberg ist das Risiko bei der Direktzahlung gering; bei komplexen Transaktionen mit mehreren Grundschulden oder unsicheren Eigentumsverhältnissen bietet das Notaranderkonto die verlässlichere Sicherheit.

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