Löschung (Grundschuld)

Die Löschung einer Grundschuld ist die Streichung des Eintrags einer Grundschuld aus dem Grundbuch, nachdem das zugrundeliegende Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde - damit entfällt die dingliche Belastung des Grundstücks und das Eigentum wird lastenfrei im Grundbuch ausgewiesen. Die Löschung erfolgt nicht automatisch mit der Rückzahlung des Kredits, sondern muss vom Eigentümer aktiv beantragt werden. Voraussetzung ist eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Gläubigerbank.

Ablauf der Grundschuldlöschung

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus - ein amtlich beglaubigtes Dokument, mit dem sie auf die Grundschuld verzichtet. Dieses Dokument muss beim Grundbuchamt eingereicht werden, entweder direkt durch den Eigentümer oder durch einen Notar. Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld dann durch einen Amtsvermerk. Der Vorgang kostet Grundbuchgebühren, die sich nach dem Grundschuldwert richten. Bei einem Notar fallen zusätzlich Beurkundungsgebühren an, falls er den Antrag stellt oder Dokumente beglaubigt.

Die Löschungsbewilligung enthält in der Regel alle notwendigen Angaben: das Grundbuchblatt, die Abteilung III und die laufende Nummer des Eintrags sowie die genauen Angaben zum belasteten Grundstück. Manche Banken stellen die Löschungsbewilligung bereits mit notariell beglaubigter Unterschrift aus; in anderen Fällen muss die Beglaubigung durch einen Notar erst noch erfolgen, bevor das Dokument beim Grundbuchamt eingereicht werden kann.

Löschung versus Abtretung der Grundschuld

Statt einer Löschung können Eigentümer die frei gewordene Grundschuld auch auf einen neuen Gläubiger abtreten - etwa bei Ablösung einer Bank durch eine andere oder bei einem Verkauf mit Übernahme der Finanzierung. Die Abtretung ist kostengünstiger als eine Neueintragung, weil keine neue Grundschuldbestellungsgebühr anfällt. Für Käufer hingegen empfiehlt es sich häufig, auf einer Löschung zu bestehen, um ein unbelastetes Grundbuch zu erhalten.

Im Kaufvertrag wird die Löschung im Zusammenhang mit der Kaufpreiszahlung geregelt. Typischerweise zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an die Bank des Verkäufers (Ablösung der Grundschuld), und die Bank stellt nach Eingang des Betrags die Löschungsbewilligung aus. Der Notar koordiniert diesen Ablauf und sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer abgesichert sind.

Kosten der Grundschuldlöschung

Die Gesamtkosten einer Grundschuldlöschung setzen sich aus zwei Komponenten zusammen: den Grundbuchgebühren und den Notargebühren. Beide richten sich nach dem Grundschuldwert gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für eine Grundschuld von 200.000 € liegen die Grundbuchgebühren bei ca. 200-400 € und die Notargebühren (falls ein Notar eingeschaltet wird) bei ca. 100-200 €. Bei niedrigeren Grundschuldwerten (unter 50.000 €) fallen Mindestgebühren an.

Verglichen mit den Kosten einer Neubestellung einer Grundschuld (die bei 200.000 € Grundschuldwert ca. 800-1.200 € kosten kann) sind die Löschungskosten moderat. Eigentümer, die planen, eine neue Finanzierung aufzunehmen, sollten daher überlegen, ob eine Löschung sinnvoll ist oder ob die bestehende Grundschuld zur Weiterverwendung bestehen bleibt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion empfehlen wir, nach vollständiger Darlehensrückzahlung nicht auf die Löschungsbewilligung zu warten, sondern diese aktiv bei der Bank anzufordern. Manche Kreditinstitute stellen das Dokument erst auf Anfrage aus und benötigen dafür intern mehrere Wochen. Planen Sie die Löschung rechtzeitig - besonders wenn ein Verkauf oder eine Anschlussfinanzierung ansteht, denn Grundbuchamtsverfahren können in Bayern 4-8 Wochen dauern.

Der Notar, der Ihnen beim Kauf geholfen hat, kann auch die Löschung abwickeln und Gebühren transparent darlegen. Wenn Sie die Löschungsbewilligung selbst einreichen möchten, prüfen Sie sorgfältig, ob alle Angaben korrekt und vollständig sind - fehlerhafte Dokumente führen zur Rückweisung und Verzögerung.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich eine Grundschuld nach Tilgung des Kredits zwingend löschen lassen?

Nein, es besteht keine gesetzliche Pflicht. Die Grundschuld bleibt als sogenannte „freie Grundschuld” im Grundbuch eingetragen und kann für spätere Finanzierungen genutzt werden. Vor einem Verkauf ist eine Löschung jedoch ratsam, da Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundbuch erwarten.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Grundbuchgebühr richtet sich nach dem Wert der Grundschuld. Für eine Grundschuld von 200.000 € fallen Grundbuchgebühren von ca. 200-400 € an. Hinzu kommen Notarkosten, wenn der Notar den Antrag einreicht oder Dokumente beglaubigt. Insgesamt ist mit Gesamtkosten von 300-600 € zu rechnen.

Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch?

Das Grundbuchamt bearbeitet Löschungsanträge in der Regel innerhalb von 4-8 Wochen. In Ausnahmefällen - etwa bei hohem Arbeitsaufkommen - kann es länger dauern. Der Eigentümer erhält nach Abschluss eine Mitteilung über die vollzogene Löschung.

Was ist, wenn die Bank insolvent geworden ist?

Falls die Gläubigerbank insolvent ist, muss die Löschungsbewilligung vom Insolvenzverwalter ausgestellt werden. Das Verfahren dauert länger als gewöhnlich, ist aber grundsätzlich möglich. In diesem Fall empfehlen wir, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der den Kontakt zum Insolvenzverwalter herstellt.

Sollte ich eine lastenfrei vorhandene Grundschuld für zukünftige Finanzierungen erhalten?

Wer eine Immobilie vollständig abbezahlt hat, kann die eingetragene Grundschuld als sogenannte „freie Eigentümergrundschuld” bestehen lassen und sie später für eine neue Finanzierung wiederverwenden. Die Wiederverwendung ist kostengünstiger als eine Neubestellung, da keine neue Grundschuldbestellungsgebühr anfällt - es genügt eine Abtretung an den neuen Gläubiger. In der Metropolregion Nürnberg, wo viele Eigentümer nach der Entschuldung über Anschlussfinanzierungen für Modernisierungen (Heizungstausch, Dämmung, Küchenerneuerung) nachdenken, kann diese Option wirtschaftlich sinnvoll sein. Wir empfehlen, die Entscheidung zwischen Löschung und Erhalt der Grundschuld mit dem Notar und dem Finanzierungsberater abzustimmen: Bei konkreten Planungen für eine baldige Anschlussfinanzierung spricht vieles für den Erhalt; bei einem langfristig schuldenfreien Horizont ist die Löschung für ein klares Grundbuch vorzuziehen.

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