Kaltmiete

Kaltmiete - Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete oder Grundmiete) ist der reine Mietbetrag für die Nutzung einer Wohnung oder Gewerbeeinheit, ohne jegliche Nebenkosten. Sie bildet die zentrale Bezugsgröße für den Mietspiegel, Mieterhöhungen und die Anwendung der Mietpreisbremse.

Was bedeutet Kaltmiete genau?

Die Kaltmiete umfasst ausschließlich das Entgelt für die Überlassung der Mieträume. Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer oder Gebäudeversicherung sind darin nicht enthalten - sie werden separat als Nebenkosten oder Betriebskosten abgerechnet. Die Summe aus Kaltmiete und sämtlichen Nebenkosten ergibt die Warmmiete (Bruttowarmmiete), also den Gesamtbetrag, den Mieter monatlich tatsächlich aufbringen müssen.

In der Praxis ist die Unterscheidung zwischen Kalt- und Warmmiete von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Der qualifizierte Mietspiegel einer Stadt - auch der Nürnberger Mietspiegel - weist stets die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus. Wenn Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB), darf nur die Kaltmiete angehoben werden. Ebenso bezieht sich die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) auf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung.

Neben der klassischen Kaltmiete existieren weitere Mietmodelle, die auf der Grundmiete aufbauen. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Kaltmiete jährlich an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt - eine Mietspiegelanpassung entfällt dann. Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) werden feste Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag vereinbart, sodass die Kaltmiete in festgelegten Zeitabständen um einen bestimmten Betrag steigt. Beide Varianten bieten Vermietern und Mietern Planungssicherheit, unterscheiden sich jedoch in ihrer Flexibilität und ihrem Anpassungsmechanismus.

Die Höhe der Kaltmiete wird grundsätzlich frei zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - wie in vielen Stadtteilen Nürnbergs - greift jedoch die Mietpreisbremse: Die Kaltmiete bei Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen.

Kaltmiete als Grundlage für Vermieter-Entscheidungen

Für Vermieter ist die korrekte Festlegung der Kaltmiete wirtschaftlich entscheidend. Sie bestimmt unmittelbar die Mietrendite und beeinflusst den Verkehrswert der Immobilie, da Kapitalanleger den Kaufpreis häufig als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete berechnen (Mietmultiplikator bzw. Vervielfältiger).

Auch die Mietkaution bemisst sich nach der Nettokaltmiete: Maximal drei Monatskaltmieten dürfen als Sicherheit verlangt werden (§ 551 BGB). Wer die Kaltmiete zu niedrig ansetzt, verschenkt nicht nur laufende Einnahmen, sondern begrenzt auch die zulässige Kautionshöhe und erschwert spätere Mieterhöhungen - denn die Kappungsgrenze erlaubt nur eine Steigerung von maximal 20 % (in angespannten Märkten 15 %) innerhalb von drei Jahren.

Kaltmiete und Steuerrecht: die 66%-Grenze

Ein für Vermieter kritischer Schwellenwert ist die 66%-Grenze im Steuerrecht (§ 21 Abs. 2 EStG): Beträgt die vereinbarte Kaltmiete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt die Vermietung als verbilligt. In diesem Fall werden Werbungskosten (Zinsen, AfA, Verwaltungskosten, Instandhaltung) nur anteilig steuerlich anerkannt - proportional zum Verhältnis tatsächlicher zu marktüblicher Miete. Vermieter, die Familienmitgliedern oder Bekannten Wohnraum verbilligt überlassen, sollten diesen Schwellenwert stets im Blick behalten.

Liegt die Kaltmiete zwischen 66 % und 100 % der Marktmiete, gelten alle Werbungskosten als voll abzugsfähig. Für Vermieter mit erheblichem steuerlichem Interesse an der Abzugsfähigkeit (z. B. hohe Zinslast, große AfA-Beträge) ist die Unterschreitung der 66%-Grenze besonders kostspielig.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Der aktuelle Mietspiegel der Stadt Nürnberg weist je nach Lage, Baujahr und Ausstattung erhebliche Spannen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. In gefragten Stadtteilen wie St. Johannis, Gostenhof oder der Südstadt liegen die Nettokaltmieten für Bestandswohnungen deutlich über dem Durchschnitt, während in Randlagen wie Langwasser oder Kornburg moderatere Werte gelten.

Wir empfehlen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, die Kaltmiete vor jeder Neuvermietung anhand des aktuellen Mietspiegels und vergleichbarer Angebote zu prüfen. So stellen wir sicher, dass die Miete marktgerecht angesetzt wird und gleichzeitig die Vorgaben der Mietpreisbremse eingehalten werden. Besonders relevant: Vermieter, die langjährige Mieter haben und die Miete lange nicht angepasst haben, können eine stufenweise Anpassung an die Marktmiete innerhalb der Kappungsgrenze vornehmen. Unser Team unterstützt Sie gerne bei der professionellen Mietpreisermittlung und der Erstellung rechtssicherer Mieterhöhungsschreiben.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist die reine Grundmiete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete (Bruttowarmmiete) umfasst zusätzlich alle Betriebskosten - also Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und weitere umlagefähige Positionen gemäß Betriebskostenverordnung. Für Mieter ist die Warmmiete die tatsächliche monatliche Belastung, während Vermieter und Mietspiegel stets mit der Kaltmiete als Vergleichsgröße arbeiten.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auf Basis des qualifizierten Mietspiegels ermittelt, den die Stadt Nürnberg regelmäßig erstellt. Dabei fließen Merkmale wie Wohnlage, Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattungsstandard ein. Vermieter können die Vergleichsmiete alternativ durch ein Sachverständigengutachten oder den Verweis auf mindestens drei vergleichbare Mietverhältnisse belegen. Der Mietspiegel ist jedoch das in der Praxis am häufigsten genutzte und von Gerichten anerkannte Instrument.

Darf die Kaltmiete bei bestehenden Mietverträgen frei erhöht werden?

Nein. Bei bestehenden Mietverträgen ist eine Erhöhung der Kaltmiete nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Die häufigste Form ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), die eine Wartefrist von 15 Monaten nach der letzten Erhöhung und die Einhaltung der Kappungsgrenze voraussetzt. Daneben sind Erhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) oder bei vertraglich vereinbarter Index- oder Staffelmiete möglich.

Welche Vorteile bietet eine Indexmiete gegenüber der regulären Kaltmiete?

Bei einer Indexmiete wird die Kaltmiete automatisch an den Verbraucherpreisindex gekoppelt - steigen die Verbraucherpreise, steigt auch die Miete entsprechend. Für Vermieter ist das vorteilhaft, weil sie regelmäßige Anpassungen vornehmen können, ohne das aufwändige Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchlaufen zu müssen. Für Mieter bietet die Indexmiete Planungssicherheit, da Erhöhungen an ein objektives Kriterium geknüpft sind. Allerdings gilt: Bei Indexmietverträgen ist eine separate Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen.

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