Kaltmiete (netto)

Kaltmiete (netto) bezeichnet das monatliche Mietentgelt, das ein Mieter ausschließlich für die Nutzung der Mieträume zahlt - ohne jegliche Betriebs- oder Nebenkosten. Sie ist die Kernkomponente des Mietvertrags und bildet die Berechnungsgrundlage für Mieterhöhungen, Mietspiegelvergleiche und die Renditeberechnung von Kapitalanlegern. Im Gegensatz zur Bruttomiete oder Warmmiete enthält die Kaltmiete keinerlei Umlagen für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder andere Betriebskosten.

Abgrenzung: Kaltmiete, Teilinklusivmiete und Warmmiete

Die Nettokaltmiete ist die reinste Form des Mietzinses. Bei der Teilinklusivmiete sind einzelne Betriebskosten (z. B. Wasser) bereits enthalten, während andere getrennt abgerechnet werden. Die Warmmiete (Bruttomiete) beinhaltet alle Betriebskostenvorauszahlungen inklusive Heizung. Im deutschen Mietrecht ist die Nettokaltmiete der entscheidende Vergleichswert für den Mietspiegel und Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB - nicht die Warmmiete.

Für Mieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig: Bei der Wohnungssuche werden Mietangebote häufig mit unterschiedlichen Mietarten angegeben. Ein direkter Vergleich ist nur auf Basis der Nettokaltmiete möglich. Die Nebenkosten können je nach Gebäude und Lage stark variieren und bei älteren, schlecht gedämmten Gebäuden erheblich höher ausfallen als bei Neubauten.

Relevanz für Vermieter und Investoren

Für Eigentümer und Kapitalanleger ist die Nettokaltmiete die zentrale Kennzahl zur Renditeberechnung. Der Bruttomietmultiplikator (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) und die Nettomietrendite werden stets auf Basis der Kaltmiete berechnet. Steigende Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden, erhöhen zwar die Warmmiete, verbessern aber nicht die Rendite des Vermieters. Umgekehrt trägt der Vermieter nicht umlagefähige Betriebskosten (z. B. Verwaltungskosten, Instandhaltung) selbst - diese mindern seinen Nettoertrag.

Die Jahresnettokaltmiete ist zudem Bemessungsgrundlage für weitere Kennzahlen:

• Mietkaution: Maximal 3 Monatsnettokaltmieten (§ 551 BGB)
• Kappungsgrenze: Mieterhöhung maximal 20 % (in angespannten Märkten 15 %) der Nettokaltmiete in 3 Jahren
• 66%-Grenze im Steuerrecht: Liegt die Kaltmiete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt (§ 21 Abs. 2 EStG)

Kaltmiete im Mieterhöhungsverfahren

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen sich immer auf die Nettokaltmiete. Der Mietspiegel einer Gemeinde weist Spannen für die Kaltmiete aus, differenziert nach Baujahr, Lage, Ausstattung und Wohnfläche. In Nürnberg wird der qualifizierte Mietspiegel regelmäßig aktualisiert und liefert verbindliche Orientierungswerte für alle Vertragsparteien. Eine Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten und innerhalb von drei Jahren maximal 20 % (in angespannten Märkten: 15 %) betragen.

Das Verfahren: Der Vermieter sendet ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit Begründung (z. B. Verweis auf den Mietspiegel). Der Mieter hat 2 Monate Bedenkzeit; stimmt er nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Bei korrekter Begründung ist die Klageschancen sehr hoch - ein gut ausgearbeitetes Mieterhöhungsschreiben ist der Schlüssel zu einem reibungslosen Verfahren.

Nettokaltmiete und steuerliche Konsequenzen

Die Nettokaltmiete ist die maßgebliche Einnahmegröße für die Einkommensteuer (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG). Die Betriebskostenvorauszahlungen und -nachzahlungen sind für den Vermieter steuerlich durchlaufende Posten - sofern sie korrekt mit dem Mieter abgerechnet werden. Besonders wichtig: die 66%-Grenze - liegt die vereinbarte Kaltmiete dauerhaft unter 66 % der Marktmiete, erkennt das Finanzamt Werbungskosten möglicherweise nur anteilig an. Eine marktgerechte Kaltmiete ist daher nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerlich sinnvoll.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg vermietet, sollte die aktuelle Kaltmiete regelmäßig mit dem Nürnberger Mietspiegel abgleichen. Gerade in gefragten Stadtteilen wie Gostenhof, St. Johannis oder der Südstadt liegen die erzielbaren Kaltmieten oft über dem Mittelwert - ein ungenutztes Potenzial für viele Bestandsvermieter. Im Umland (Erlangen, Fürth, Schwabach) gelten eigene Mietspiegel, die ebenfalls regelmäßig zu prüfen sind.

Wir unterstützen Sie bei my-home.de dabei, die marktgerechte Kaltmiete für Ihr Objekt zu ermitteln und rechtssichere Mieterhöhungen umzusetzen. Ein häufiger Fehler: Vermieter belassen die Kaltmiete jahrelang unverändert, obwohl das Marktmietniveau gestiegen ist - und verlieren damit jährlich Einnahmen und erschweren zukünftige Erhöhungen durch die Kappungsgrenze.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter die Kaltmiete jederzeit erhöhen?

Nein. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft: Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein, die Erhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und muss schriftlich begründet werden (z. B. mit Verweis auf den Mietspiegel). Bei Staffel- und Indexmietverträgen gelten abweichende Regelungen, die bereits im Mietvertrag festgelegt sind.

Zählt die Kaltmiete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Ja, die Kaltmiete ist die maßgebliche Einnahme im Sinne von § 21 EStG. Davon abziehbar sind Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen (AfA), Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Betriebskosten. Umgelegte Betriebskosten, die der Mieter zahlt, sind für den Vermieter steuerneutral durchlaufende Posten.

Was passiert, wenn die Kaltmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt?

Liegt die vereinbarte Miete mehr als 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, spricht man von einer verbilligten Vermietung. Steuerlich kann das dazu führen, dass Werbungskosten nur anteilig anerkannt werden. Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung steuerlich als voll entgeltlich; unterhalb dieser Schwelle werden Einnahmen und Ausgaben aufgeteilt.

Wie wirkt sich eine Neuvermietung auf die Kaltmiete aus?

Bei der Neuvermietung ist in angespannten Wohnungsmärkten (wie Nürnberg) die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) zu beachten: Die Kaltmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Ausnahmen gelten u. a. für Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014) und für Wohnungen, bei denen die vorherige Miete bereits höher war (Bestandsmietenschutz). Die exakten Grenzen sollte jeder Vermieter vor Neuvermietung prüfen, um Rückforderungsrisiken zu vermeiden.

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