Kündigung (außerordentlich)

Die außerordentliche Kündigung ist eine fristlose oder fristverkürzte Beendigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, die unabhängig von vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen möglich ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter können außerordentlich kündigen, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nicht zumutbar ist. Die gesetzliche Grundlage bildet § 543 BGB; für Vermieter ist zusätzlich § 569 BGB relevant.

Wichtige Gründe für den Vermieter

Der klassischste und häufigste Anlass ist der Zahlungsverzug des Mieters:

• Mietrückstand: Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit mehr als einer Monatsmiete
• Erhebliche Pflichtverletzungen: Schwere Beschädigungen der Mietsache, unbefugte Untervermietung, dauerhafte Störung des Hausfriedens
• Vertragswidrige Nutzung: Gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie ohne Erlaubnis

Bei Zahlungsverzug ist zu beachten: Die außerordentliche Kündigung ist nur wirksam, wenn die Mietrückstände die gesetzliche Schwelle tatsächlich erreichen. Zu geringe Rückstände oder nur eine einzige verspätete Zahlung genügen nicht. Der Vermieter sollte vor Ausspruch der Kündigung den Kontostand des Mieters sorgfältig dokumentieren und die Kündigung auf klar belegbare Zahlungsrückstände stützen.

Wichtige Gründe für den Mieter

Auch Mieter können außerordentlich kündigen - häufig unterschätzt. Gründe sind:

• Erhebliche Mängel: Der Vermieter beseitigt trotz Aufforderung und Fristsetzung Mängel nicht, die die Gesundheit gefährden (z. B. Schimmel, Heizungsausfall im Winter)
• Unterlassene Gebrauchsgewährung: Der Vermieter verhindert den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
• Unzumutbare Belästigungen: vom Vermieter oder aus benachbarten vermieteten Einheiten

Für eine wirksame außerordentliche Kündigung durch den Mieter wegen Mängeln ist in aller Regel eine vorherige Fristsetzung zur Mängelbeseitigung erforderlich. Nur wenn der Vermieter die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigert oder der Mangel so gravierend ist, dass er sofortigen Handlungsbedarf begründet (z. B. akute Gesundheitsgefährdung), kann ohne Frist gekündigt werden.

Formvorschriften und Fristen

Die außerordentliche Kündigung bedarf der Schriftform und muss den Kündigungsgrund konkret benennen. Sie kann jederzeit, also ohne Einhaltung von Kündigungsfristen, erklärt werden. Allerdings muss sie „ohne schuldhaftes Zögern” ausgesprochen werden, nachdem der Kündigende Kenntnis vom Kündigungsgrund erlangt hat. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht zwingend erforderlich, bei anderen Verstößen jedoch häufig notwendige Vorstufe.

Bei erheblichen Pflichtverletzungen jenseits des Zahlungsverzugs - etwa Ruhestörungen, Beschädigungen oder unerlaubte Untervermietung - ist eine Abmahnung fast immer Voraussetzung. Nur wenn der Mieter trotz Abmahnung die Pflichtverletzung fortsetzt oder die Verletzung so schwerwiegend ist, dass eine Wiederholung unmittelbar droht, kann ohne vorherige Abmahnung außerordentlich gekündigt werden.

Heilung durch Nachzahlung

Besonderheit bei Mietrückstand (§ 569 Abs. 3 BGB): Die außerordentliche Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht - aber nur, wenn in den letzten zwei Jahren nicht bereits einmal eine Schonfristzahlung erfolgt ist.

Diese Schonfristregelung ist ein bedeutsamer Mieterschutz, der in der Praxis oft die Räumung verzögert. Für Vermieter bedeutet das: Selbst nach Klageerhebung ist keine sofortige Räumung gesichert, solange der Mieter zahlt. Um einer wiederholten Nutzung dieser Schonfrist vorzubeugen, empfiehlt die Praxis, bei einem wiederholten Zahlungsversagen ergänzend auch ordentlich zu kündigen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, versuchen Mieter nach einer außerordentlichen Kündigung manchmal, die Nachforderung als Druckmittel einzusetzen. Wir empfehlen Vermietern, bei Zahlungsrückständen sofort zu mahnen, schriftliche Nachweise zu sichern und nach zwei Monaten Rückstand ohne Zögern zu kündigen - denn jeder weitere Monat des Zuwartens verschlechtert die Rechtsposition. Gleichzeitig empfehlen wir, die ordentliche Kündigung als Hilfsantrag beizufügen, um alle Optionen zu erhalten. Gerne empfehlen wir bewährte Fachanwälte für Mietrecht in Nürnberg und der Region.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich vor einer fristlosen Kündigung abmahnen?

Bei Zahlungsverzug ist keine Abmahnung erforderlich. Bei anderen Pflichtverstößen (z. B. Ruhestörungen, vertragswidrige Nutzung) muss der Vermieter in der Regel zunächst abmahnen und eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen.

Kann die fristlose Kündigung mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung kombiniert werden?

Ja, und das wird in der Praxis regelmäßig empfohlen. Scheitert die fristlose Kündigung (z. B. wegen Heilung durch Nachzahlung), greift die ordentliche Kündigung mit der regulären Frist. So ist die Rechtssicherheit maximal.

Was passiert, wenn der Mieter trotz fristloser Kündigung nicht auszieht?

Der Vermieter muss dann Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. In Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg für Mietstreitigkeiten zuständig. Nach rechtskräftigem Urteil kann mit dem Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt werden.

Wie lange dauert ein Räumungsverfahren in Nürnberg?

Von der Klageerhebung bis zur tatsächlichen Räumung vergehen in Bayern erfahrungsgemäß sechs bis zwölf Monate - je nach Auslastung des Amtsgerichts und Verhalten des Mieters. In dringenden Fällen (z. B. bei akuter Bedrohung anderer Mieter) kann eine einstweilige Verfügung auf schnellere Räumung erwirkt werden.

Was ist ein Berliner Räumungsurteil und ist es in Nürnberg anwendbar?

Das sogenannte „Berliner Modell” der Räumungsvollstreckung ist eine kostengünstige Alternative zur klassischen Räumung, bei der der Gerichtsvollzieher nicht die gesamte Wohnungseinrichtung transportiert, sondern lediglich die Schlösser austauscht und dem Vermieter den Besitz übergibt. Der Vermieter wird damit zum Verwahrer der zurückgelassenen Gegenstände. Das Berliner Modell ist bundesweit anwendbar und wird auch in Nürnberg eingesetzt - es reduziert die Räumungskosten erheblich, da kein Abtransport und keine Einlagerung der Möbel durch den Gerichtsvollzieher erfolgt. Die zurückgelassenen Sachen verbleiben zunächst in der Wohnung; der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist setzen, die Gegenstände abzuholen. Werden sie nicht abgeholt, können sie nach Ablauf der Frist versteigert oder entsorgt werden. Für Vermieter in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, bereits im Räumungsklageverfahren auf das Berliner Modell hinzuwirken - das spart Zeit und Kosten bei der Umsetzung des Räumungsurteils.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.