Leerstandsrisiko

Leerstandsrisiko - Das Leerstandsrisiko beschreibt die Gefahr, dass eine zur Vermietung vorgesehene Immobilie zeitweise keinen Mieter findet und dem Eigentümer dadurch Mieteinnahmen entgehen, während die laufenden Bewirtschaftungskosten weiterhin anfallen. Es gehört zu den zentralen Ertragsrisiken bei Immobilieninvestitionen.

Einflussfaktoren und wirtschaftliche Auswirkungen

Das Leerstandsrisiko wird von mehreren Faktoren bestimmt, die Vermieter bei der Investitionsentscheidung und laufenden Bewirtschaftung berücksichtigen sollten. Die Lage ist der gewichtigste Faktor: Immobilien in wirtschaftlich starken Regionen mit hoher Nachfrage weisen ein deutlich geringeres Leerstandsrisiko auf als Objekte in strukturschwachen Gebieten mit Bevölkerungsrückgang. Der Zustand und die Ausstattung der Immobilie spielen ebenfalls eine wesentliche Rolle. Modernisierte Wohnungen mit zeitgemäßer Heizung, guter Dämmung und ansprechendem Grundriss lassen sich schneller vermieten als sanierungsbedürftige Objekte.

Der angesetzte Mietpreis beeinflusst das Leerstandsrisiko unmittelbar. Liegt die geforderte Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau, verlängert sich die Vermarktungsdauer erheblich. Auch die Objektart ist relevant: Kleine bis mittlere Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern sind in den meisten Märkten stärker nachgefragt als sehr große oder sehr kleine Einheiten.

Die wirtschaftlichen Folgen eines Leerstands gehen über den bloßen Mietausfall hinaus. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Kreditraten und anteilige Betriebskosten laufen unverändert weiter. Bei längerem Leerstand kann zudem ein Wertverlust eintreten, da potenziellen Käufern oder Mietern ein dauerhaft leerstehendes Objekt als problembehaftet erscheint.

In der Immobilienbewertung wird das Leerstandsrisiko als kalkulatorischer Abschlag berücksichtigt. Bei Ertragswertverfahren setzen Gutachter je nach Lage und Objektqualität üblicherweise einen Leerstandsansatz von zwei bis vier Prozent der Jahresmiete an. In Märkten mit sehr hoher Nachfrage kann dieser Wert niedriger ausfallen, in schwächeren Teilmärkten deutlich höher.

Struktureller vs. fluktuationsbedingter Leerstand

In der Fachsprache unterscheidet man zwei Arten von Leerstand:

Fluktuationsbedingter Leerstand entsteht beim normalen Mieterwechsel: Der alte Mieter zieht aus, der neue noch nicht ein. Dieser Leerstand ist unvermeidbar und beläuft sich bei professioneller Vermarktung auf wenige Wochen. Er ist der kalkulatorische Standard in der Ertragswertermittlung.

Struktureller Leerstand entsteht, wenn eine Immobilie über längere Zeit keine Mieter findet - wegen mangelnder Nachfrage, überhöhtem Mietpreis, schlechtem Zustand oder ungünstiger Lage. Struktureller Leerstand ist ein Warnsignal: Er weist auf eine grundlegende Fehlinvestition oder auf Handlungsbedarf beim Eigentümer hin. In schrumpfenden Regionen kann struktureller Leerstand dauerhaft sein und den Verkehrswert der Immobilie auf das Niveau des Grundstückswertes absenken.

Strategien zur Reduzierung des Leerstandsrisikos

Vermieter können das Leerstandsrisiko durch verschiedene Maßnahmen gezielt senken. Eine marktgerechte Mietpreisgestaltung, die sich am aktuellen Mietspiegel und vergleichbaren Angeboten orientiert, verkürzt die Vermarktungsdauer spürbar. Regelmäßige Instandhaltung und bedarfsgerechte Modernisierungen halten die Immobilie wettbewerbsfähig. Eine professionelle Mieterverwaltung mit rechtzeitiger Nachvermietung noch während der Kündigungsfrist des Vormieters minimiert Leerstandszeiten. Für Investoren, die auf maximale Planungssicherheit setzen, bieten sich Mietgarantien an, bei denen der Bauträger oder ein Generalmieter die Mietzahlung für einen definierten Zeitraum garantiert - allerdings ist deren Werthaltigkeit stets an die Bonität des Garantiegebers geknüpft.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Die Metropolregion Nürnberg zählt zu den nachfragestarken Wohnungsmärkten in Bayern mit vergleichsweise niedriger Leerstandsquote. Besonders in den Kernstädten Nürnberg, Fürth und Erlangen liegt die strukturelle Leerstandsquote bei unter drei Prozent. Dennoch gibt es Unterschiede: Während Lagen nahe der Universität Erlangen-Nürnberg, in der Nürnberger Altstadt oder in Fürth-Südstadt kaum Leerstand verzeichnen, kann in Randlagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten in Nürnberg-Langwasser, Schwabach oder kleinen Umlandgemeinden die Vermarktung länger dauern.

Für Gewerbeimmobilien gilt: Das Leerstandsrisiko ist in der Metropolregion Nürnberg bei Büroflächen in der Innenstadt derzeit erhöht, da Homeoffice und flexible Arbeitsmodelle die Nachfrage nach klassischen Büroflächen reduziert haben. Wer eine Gewerbeimmobilie kauft oder hält, sollte das Leerstandsrisiko deshalb mit besonderem Pessimismus einkalkulieren. Wir empfehlen Eigentümern, bei der Kalkulation mindestens einen Monat Leerstand pro Jahr einzuplanen und die Rücklagen entsprechend auszurichten. Gerne führen wir eine standortbezogene Leerstandsrisikoanalyse für Ihr Objekt durch.

Häufige Fragen zum Leerstandsrisiko

Wie hoch sollte der kalkulatorische Leerstand angesetzt werden?

In der Praxis rechnen Investoren mit einem kalkulatorischen Leerstand von zwei bis vier Prozent der Jahresbruttomiete. In sehr gefragten Lagen der Metropolregion Nürnberg kann ein Ansatz von zwei Prozent ausreichend sein, während bei Objekten in weniger nachgefragten Teilmärkten oder mit eingeschränkter Zielgruppe drei bis fünf Prozent realistischer sind. Bei Gewerbeimmobilien liegen die Ansätze grundsätzlich höher als bei Wohnimmobilien - oft fünf bis zehn Prozent, je nach Marktsegment und Mietvertragslaufzeit.

Was ist eine Mietgarantie und wie schützt sie vor Leerstand?

Eine Mietgarantie ist eine vertragliche Zusage eines Dritten - meist des Bauträgers oder eines Generalvermieters -, die Miete für einen festgelegten Zeitraum unabhängig von der tatsächlichen Vermietung zu zahlen. Sie bietet Planungssicherheit, birgt jedoch Risiken: Die Garantie ist nur so belastbar wie die Bonität des Garantiegebers. Zudem werden die Garantiekosten häufig in den Kaufpreis eingepreist, sodass der Investor sie letztlich selbst finanziert. Nach Ablauf der Garantiezeit stellt sich das Leerstandsrisiko ungefiltert.

Welche steuerlichen Folgen hat ein Leerstand?

Steht eine Immobilie unverschuldet leer und der Eigentümer kann nachweislich Vermietungsabsicht belegen, bleiben die Werbungskosten steuerlich absetzbar. Dazu zählen Kreditzinsen, Abschreibungen, Grundsteuer und Instandhaltungskosten. Entscheidend ist, dass der Eigentümer aktive Vermietungsbemühungen dokumentiert, etwa durch Inserate, Maklerbeauftragungen oder Besichtigungsnachweise. Ohne diesen Nachweis kann das Finanzamt die Werbungskosten aberkennen. Die Beweislast für die Vermietungsabsicht liegt beim Eigentümer.

Wie erkenne ich vor dem Kauf, ob ein Objekt leerstandsgefährdet ist?

Wichtige Indikatoren sind: Miethistorie des Objekts (gab es häufige Mieterwechsel oder Phasen mit Leerstand?), Lage und Mikrolage (ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung), Ausstattungsstandard, Verhältnis der Mietforderung zum Mietspiegel sowie das regionale Bevölkerungswachstum. Wir prüfen für unsere Käuferkunden vor dem Kauf die Vermietbarkeit eines Objekts anhand dieser Kriterien und geben eine realistische Einschätzung des Leerstandsrisikos.

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