Leervermietung

Leervermietung beschreibt die Situation, in der eine Immobilie oder einzelne Einheiten zwar grundsätzlich zur Vermietung bestimmt sind, aber tatsächlich keinen Mieter haben - die Einheiten stehen leer. Im Gegensatz zu vorübergänglich nicht vermieteten Einheiten zwischen zwei Mietverhältnissen (Fluktuationsleerstand) bezeichnet Leervermietung oft einen strukturellen Leerstand, bei dem keine hinreichende Nachfrage besteht oder die Einheit aus anderen Gründen nicht vermietet werden kann. Der Begriff wird umgangssprachlich auch für das aktive Vermieten bislang leerstehender Einheiten verwendet.

Ursachen von Leerstand

Leerstand entsteht aus verschiedenen Gründen:

• Struktureller Leerstand: In schrumpfenden Regionen übersteigt das Angebot dauerhaft die Nachfrage (z. B. in ländlichen Teilen Ostdeutschlands oder peripheren fränkischen Regionen)
• Qualitätsleerstand: Objekte in schlechtem Zustand oder veralteter Ausstattung finden keine Mieter trotz ausreichender Nachfrage im Gesamtmarkt
• Eigentümerentscheidung: Bewusste Nichtvermarktung in Erwartung höherer Mieten oder eines späteren Verkaufs (spekulativer Leerstand)
• Sanierungsleerstand: Wohnung ist wegen laufender Modernisierungsarbeiten vorübergehend nicht bewohnbar
• Rechtliche Blockade: Streitigkeiten mit ehemaligem Mieter, schwebende Insolvenzverfahren, ungeklärte Eigentumsverhältnisse

Wirtschaftliche Folgen für Vermieter

Jeder Monat Leerstand verursacht Kosten ohne Einnahmen:

• Laufende Grundkosten (Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld in der WEG) laufen weiter
• Keine Mieteinnahmen decken Zinsen und Tilgung der Finanzierung
• Mögliche Verwahrlosung (fehlende Beheizung, Vandalismusschäden) erhöht Instandhaltungsaufwand
• Bei geheizten Leerstandswohnungen entstehen Heizkosten; wird nicht geheizt, drohen Frostschäden an Wasserleitungen

In der Ertragswertermittlung nach ImmoWertV wird ein marktübliches Mietausfallwagnis (1,5-5 % des Rohertrags) als Bewirtschaftungskosten angesetzt - damit wird Leerstandsrisiko rechnerisch berücksichtigt. Bei längerem Leerstand kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stellen, was zum Verlust der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Werbungskosten führt.

Maßnahmen zur Verringerung von Leerstand

Eigentümer können Leerstand aktiv bekämpfen:

• Mietpreisanpassung: Angebotspreis an Marktmiete und Objektzustand anpassen
• Sanierung: Modernisierung von Küche, Bad, Böden erhöht Vermietbarkeit deutlich
• Professionelle Vermarktung: Ansprechende Fotos, vollständige Exposés, Listung auf relevanten Portalen (Immobilienscout24, Immowelt, Kleinanzeigen)
• Zwischenvermietung: Kurzfristige Möblierung und Vermietung überbrückt Leerstände und sichert laufende Einnahmen
• Kooperationen: Mit sozialen Trägern, Studierendenwerken oder Unternehmen zur Betriebswohnung

Spekulativer Leerstand und kommunale Reaktionen

In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten haben einige Kommunen Leerstandssatzungen erlassen, die Eigentümer verpflichten, leerstehende Wohnungen zu melden und zu vermieten. In Bayern ist die rechtliche Grundlage für solche Satzungen jedoch begrenzt. Dennoch sollten Eigentümer in Nürnberg und Erlangen wissen, dass spekulativer Leerstand - das bewusste Freihalten von Wohnungen - politisch zunehmend kritisch betrachtet wird. In manchen Bundesländern wird bereits über Zwangsnutzungsgebote diskutiert. Als verantwortungsvoller Eigentümer empfehlen wir, Leerstand so kurz wie möglich zu halten.

Steuerliche Behandlung von Leerstand

Die steuerliche Anerkennung von Werbungskosten während des Leerstands hängt entscheidend von der Vermietungsabsicht ab. Wer eine Wohnung aktiv vermarktet - durch Inserate, Besichtigungen, Maklerbeauftragungen - kann auch während des Leerstands Zinsen, Abschreibungen und andere Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend machen. Fehlt die nachweisliche Vermietungsabsicht, kann das Finanzamt alle Ausgaben für die Leerstandsperiode streichen. Besonders riskant: jahrelanger Leerstand ohne jede Vermarktungsmaßnahme. Hier sollten Eigentümer unbedingt steuerlichen Rat einholen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der gesamten Metropolregion ist Leerstand aktuell eher die Ausnahme als die Regel - die Wohnungsnachfrage übersteigt das Angebot. Trotzdem gibt es Ausreißer: Objekte in mangelndem Zustand, ungünstiger Lage oder mit jahrelangem Renovierungsstau sind auch hier schwer vermietbar. Wir empfehlen Eigentümern, die Leerstände von über drei Monaten haben, eine professionelle Bewertung des Objekts und eine Marktanalyse der aktuellen Mietpreise durchführen zu lassen.

Besonders bei Wohnungen in älteren Bestands­gebäuden in Stadtteilen wie Langwasser, Schoppershof oder Röthenbach an der Pegnitz kann eine gezielte Renovierung (neue Böden, frisch gestrichene Wände, modernes Bad) die Vermarktungsdauer von mehreren Monaten auf wenige Wochen reduzieren. Die Renovierungskosten amortisieren sich durch die schnellere Neuvermietung und oft auch durch eine höhere erzielbare Miete. Gerne unterstützen wir dabei, das Potenzial einer leerstehenden Wohnung einzuschätzen und die richtigen Maßnahmen zu priorisieren.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich Leerstand dem Finanzamt melden?

Ja, indirekt. Leerstandszeiten dürfen nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn keine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht. Das Finanzamt kann Verluste bei dauerhaftem Leerstand ohne Vermietungsbemühung als steuerlich unbeachtlich einstufen (fehlende Einkünfteerzielungsabsicht). Wer Werbungskosten trotz Leerstand absetzen will, muss aktive Vermietungsbemühungen lückenlos dokumentieren.

Kann ich bei Leerstand die Grundsteuer reduzieren lassen?

In Bayern gibt es nach Art. 9 Abs. 1 GrStG (in Verbindung mit § 33 GrStG) die Möglichkeit, bei dauerhaftem strukturellen Leerstand und damit verbundenem Mietausfall einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Voraussetzung ist, dass der Leerstand unverschuldet ist und der Vermieter aktiv versucht hat, zu vermieten. Der Antrag ist innerhalb einer Frist beim zuständigen Finanzamt zu stellen.

Was ist der Unterschied zwischen Leerstand und Fluktuationsleerstand?

Fluktuationsleerstand bezeichnet den normalen, kurzfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen (in der Regel ein bis drei Monate). Er ist marktüblich und wird im Mietausfallwagnis einkalkuliert. Struktureller Leerstand hingegen ist ein dauerhaftes Problem, das die Rentabilität der Immobilie nachhaltig gefährdet und steuerlich besondere Risiken birgt.

Ab wann ist Leerstand steuerlich problematisch?

Es gibt keine gesetzlich definierte Grenze. Als Faustregel gilt: Ist eine Wohnung mehr als ein Jahr leer und fehlen aktive Vermietungsnachweise, kann das Finanzamt die Vermietungsabsicht verneinen. In Einzelfällen haben Finanzgerichte auch kürzere Leerstände als problematisch eingestuft, wenn keine Vermarktungsbemühungen erkennbar waren. Wir empfehlen, bei jedem Leerstand sofort mit der Vermarktung zu beginnen und alle Schritte zu dokumentieren.

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