Mehrheit (Stimmrecht WEG)

Im Wohnungseigentumsrecht (WEG) entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft über gemeinschaftliche Angelegenheiten durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Welche Mehrheit ein Beschluss erfordert, hängt von der Art der Maßnahme ab - das WEG kennt einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit und Einstimmigkeit. Seit der WEG-Reform 2020 wurden die Mehrheitserfordernisse bei baulichen Veränderungen erheblich liberalisiert.

Arten der Mehrheit nach WEG

Die einfache Mehrheit (mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen) ist der Regelfall für ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen wie Hausordnungsbeschlüsse, Wahl des Verwalters oder Beschluss des Wirtschaftsplans. Enthaltungen zählen dabei nicht als Nein-Stimmen, sondern bleiben unberücksichtigt.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) ist seit 2020 für bestimmte privilegierte bauliche Veränderungen erforderlich, z. B. Einbau von E-Ladestationen, Glasfaseranschluss oder barrierefreiem Umbau. Einstimmigkeit - also Zustimmung aller Eigentümer - ist nur noch selten erforderlich, z. B. für Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder der Miteigentumsanteile. Die WEG-Reform 2020 hat die Einstimmigkeitserfordernisse stark reduziert.

Stimmrecht: Kopfprinzip und Wertprinzip

Das Stimmrecht kann nach dem Kopfprinzip (jede Einheit hat eine Stimme, unabhängig von der Größe) oder dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Wertprinzip (Stimmen nach Miteigentumsanteilen) ausgeübt werden. Im gesetzlichen Regelfall gilt das Kopfprinzip gemäß § 25 WEG n. F. Viele Gemeinschaftsordnungen weichen davon ab - besonders in großen Anlagen mit stark unterschiedlich großen Einheiten.

Eigentümer sollten die Gemeinschaftsordnung ihrer WEG kennen, um ihr Gewicht in Abstimmungen richtig einzuschätzen. In kleinen Gemeinschaften mit drei bis fünf Einheiten kann ein einzelner Eigentümer erheblichen Einfluss haben; in großen Anlagen mit zwanzig oder mehr Einheiten ist die Stimmkraft eines einzelnen Eigentümers dagegen begrenzt. Durch gezielte Stimmrechtsbündelung (Bevollmächtigungen) können Eigentümergruppen aber mehr Einfluss erlangen.

Bauliche Veränderungen und Kostentragung nach WEG 2020

Eine wichtige Änderung der WEG-Reform 2020 betrifft bauliche Veränderungen: Wer eine Maßnahme beantragt und durchsetzt, die nicht mit den Kosten für alle Eigentümer zu Lasten der Gemeinschaft beschlossen wird, muss die Kosten selbst tragen. Gleichzeitig haben andere Eigentümer das Recht, sich gegen Zahlung nachträglich an der Maßnahme zu beteiligen.

Das schafft interessante Konstellationen: Ein Eigentümer kann auf eigene Kosten eine E-Ladesäule errichten lassen (sofern die Gemeinschaft zustimmt) und muss diese dann nicht mit allen teilen - außer andere zahlen rückwirkend einen Anteil. Für größere Maßnahmen wie Dachsanierungen oder Fassadendämmungen gelten andere Regeln: Sie müssen in der Regel von allen getragen werden, wenn sie als ordnungsgemäße Verwaltung beschlossen werden.

Anfechtung von Beschlüssen

Rechtswidrig zustande gekommene Beschlüsse können binnen eines Monats ab der Versammlung beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden. Ein Beschluss, der mit falscher Mehrheit gefasst wurde (z. B. einfache statt qualifizierter Mehrheit), ist anfechtbar, aber nicht automatisch nichtig. Nichtige Beschlüsse hingegen (z. B. gegen zwingendes Recht) können jederzeit und ohne Frist angefochten werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberger Wohnungseigentümergemeinschaften mit vielen Kleineinheiten - etwa in umgewandelten Gründerzeithäusern in der Südstadt oder im Gostenviertel - kann das Kopfprinzip dazu führen, dass viele kleinteilige Einheiten die Beschlusslage dominieren. Wenn Sie überlegen, eine Eigentumswohnung in einer solchen Anlage zu kaufen, sollten Sie die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sorgfältig lesen. Wir helfen Ihnen dabei, die Beschlusshistorie zu interpretieren und Konfliktpotenziale frühzeitig zu erkennen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einfacher und qualifizierter Mehrheit?

Die einfache Mehrheit zählt nur die abgegebenen Ja-Stimmen gegen Nein-Stimmen. Die qualifizierte Mehrheit setzt zusätzliche Mindestanforderungen - z. B. dass mindestens zwei Drittel aller Stimmen und mehr als die Hälfte aller MEA zustimmen müssen. Enthaltungen und Abwesenheiten zählen dabei unterschiedlich.

Was passiert, wenn ein Beschluss ohne das nötige Quorum gefasst wird?

Das WEG kennt kein Anwesenheitsquorum mehr - seit der Reform 2020 ist die Versammlung immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erschienen sind. Wesentlich ist nur die richtige Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Kann ein einzelner Eigentümer eine Beschlusssammlung einsehen?

Ja. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Beschlusssammlung einzusehen (§ 24 Abs. 7 WEG). Sie muss vom Verwalter laufend geführt werden und gibt Auskunft über alle gefassten Beschlüsse.

Was ist, wenn der Verwalter einen unzulässigen Beschluss umsetzt?

Wird ein rechtswidriger Beschluss umgesetzt, bevor er angefochten wird, ist das Ergebnis trotzdem vollzogen. Der Anfechtungskläger kann aber Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die rechtswidrige Umsetzung ein Schaden entstanden ist. Deshalb sollte bei offensichtlich rechtswidrigen Beschlüssen umgehend ein einstweiliges Verfügungsverfahren beim Amtsgericht beantragt werden.

Umlaufbeschlüsse und digitale Stimmabgabe

Seit der WEG-Reform 2020 können Beschlüsse auch im Umlaufverfahren gefasst werden - also ohne physische Eigentümerversammlung. Hierfür ist jedoch die Zustimmung aller Eigentümer zur Beschlussfassung im Umlauf erforderlich (nicht zu verwechseln mit dem Inhalt des Beschlusses). Das macht Umlaufbeschlüsse nur für unstreitige, eilige Angelegenheiten praktikabel. Verweigert ein einziger Eigentümer seine Zustimmung zum Umlaufverfahren, muss eine ordentliche Versammlung einberufen werden. Digital übermittelte Stimmabgaben (per E-Mail) sind seit 2020 zulässig, sofern der Verwalter die entsprechende Infrastruktur bereitstellt und die Authentizität der Stimmabgabe sichergestellt ist.

Welche Mehrheit ist für die Abberufung des Verwalters erforderlich?

Der WEG-Verwalter kann jederzeit durch einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Der zugrunde liegende Verwaltungsvertrag kann jedoch Kündigungsfristen oder Mindestlaufzeiten enthalten. Wurde der Verwalter für drei Jahre bestellt, können die Eigentümer ihn zwar abberufen, schulden aber unter Umständen noch eine Vergütung bis zum Ende der Vertragslaufzeit - sofern kein wichtiger Grund für die Abberufung besteht. Wir empfehlen, bei der Verwalterbestellung die Vertragslaufzeit und Kündigungsregelungen sorgfältig zu verhandeln.

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