Kündigungsfrist

Kündigungsfrist - Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen dem Zugang einer Kündigung und dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis tatsächlich endet. Im deutschen Mietrecht sind die Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse in § 573c BGB gesetzlich geregelt und können zum Nachteil des Mieters nicht verkürzt werden.

Gesetzliche Kündigungsfristen für Mieter

Für Mieter gilt eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet. Geht die Kündigung beispielsweise am 3. Juni zu, endet das Mietverhältnis am 31. August.

Die Dreimonatsfrist ist eine Mindestfrist, die vertraglich nicht verkürzt werden darf. Eine Verlängerung der Frist zulasten des Mieters ist ebenfalls unzulässig. Allerdings kann der Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist für beide Parteien gleichermaßen vorsehen - eine einseitige Verlängerung nur für den Mieter ist unwirksam.

Gestaffelte Kündigungsfristen für Vermieter

Für den Vermieter gelten nach § 573c Abs. 1 BGB gestaffelte Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten:

Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Nach einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate. Ab einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Frist neun Monate.

Diese Staffelung dient dem Mieterschutz: Je länger ein Mieter in einer Wohnung lebt, desto stärker ist seine soziale Verwurzelung und desto mehr Zeit benötigt er, eine gleichwertige Ersatzwohnung zu finden. Die gestaffelten Fristen können vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters verkürzt werden.

Fristlose Kündigung und Sonderkündigungsrechte

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist, die Mietsache erheblich gefährdet oder vertragswidrig einem Dritten überlässt.

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Wohnung einen erheblichen Gesundheitsmangel aufweist, der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wird oder der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Auch bei einer nicht genehmigten Untervermietung kann der Mieter ein Sonderkündigungsrecht geltend machen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht verweigert.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht zudem bei Mieterhöhungen: Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen und damit die Mieterhöhung vermeiden.

Kündigungsfrist nach Eigentümerwechsel

Eine für Käufer vermieteter Immobilien wichtige Sonderregel: Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete”. Der neue Eigentümer tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein - mit allen Rechten und Pflichten. Will der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden, gelten für ihn dieselben gesetzlichen Kündigungsfristen wie für jeden anderen Vermieter, also je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Eine Kündigung zum Zweck der Eigenbedarfsanmeldung ist zudem nur unter strengen Voraussetzungen möglich und muss inhaltlich korrekt begründet werden. Ein formaler Fehler - etwa eine unzureichende Begründung des Eigenbedarfs - macht die Kündigung unwirksam.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg kommt es häufig zu Streitigkeiten über den Zugang der Kündigung, insbesondere bei der Frage, ob der dritte Werktag eingehalten wurde. Wir empfehlen Vermietern und Mietern gleichermaßen, die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe mit Zeugen zuzustellen. Ein einfacher Einwurf in den Briefkasten kann im Streitfall schwer nachzuweisen sein - und im Zweifelsfall verschiebt sich das Mietende um einen vollen Monat.

Vermieter sollten zudem beachten, dass jede ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ein berechtigtes Interesse erfordert (§ 573 BGB) - etwa Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung oder erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters. Eine Kündigung ohne Begründung ist unwirksam. In Nürnberg als angespanntem Wohnungsmarkt mit Mietpreisbremse sind Gerichte bei der Überprüfung von Eigenbedarfskündigungen besonders sorgfältig; Vermieter sollten die Begründung stets mit einem Miete- oder Immobilienanwalt abstimmen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Mieter früher aus dem Mietvertrag?

Die dreimonatige Kündigungsfrist kann nicht einseitig verkürzt werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter zu schließen, der das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem früheren Zeitpunkt beendet. Alternativ kann der Mieter - mit Zustimmung des Vermieters - einen Nachmieter stellen, der das Mietverhältnis übernimmt. Ein Rechtsanspruch auf vorzeitige Entlassung besteht grundsätzlich nicht.

Gilt die Kündigungsfrist auch bei Zeitmietverträgen?

Ein wirksamer Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) kann während der vereinbarten Laufzeit weder vom Mieter noch vom Vermieter ordentlich gekündigt werden - die regulären Kündigungsfristen greifen hier nicht. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt jedoch unberührt. Der Vermieter muss bei Vertragsabschluss den Befristungsgrund schriftlich mitteilen.

Was passiert, wenn die Kündigung verspätet zugeht?

Geht die Kündigung nach dem dritten Werktag eines Monats zu, verschiebt sich das Mietende um einen Monat. Die Kündigung wird also nicht unwirksam, sondern wirkt erst zum nächstmöglichen Termin. Bei einer Mieterkündigung, die am 5. Juni zugeht, endet das Mietverhältnis nicht am 31. August, sondern erst am 30. September.

Welche Kündigungsfristen gelten für Gewerbemietverhältnisse?

Bei Gewerbemiete gelten die §§ 573 ff. BGB nicht; stattdessen haben Vermieter und Mieter weitgehende Vertragsfreiheit. Häufig werden Gewerbemietverträge mit festen Laufzeiten (z. B. 5 oder 10 Jahre) und Optionsrechten auf Verlängerung abgeschlossen. Ist keine feste Laufzeit vereinbart, gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen die gesetzliche Frist von 6 Monaten zum Quartalsende (§ 580a BGB). Da Gewerberaummietverhältnisse deutlich komplexer sind und häufig individuelle Vereinbarungen enthalten, empfehlen wir Vermietern und Mietern, bei Vertragsabschluss und Kündigung zwingend anwaltlichen Rat einzuholen.

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