Kostenmiete

Die Kostenmiete ist eine regulierte Miete, die exakt die laufenden Kosten des Vermieters deckt - nicht mehr und nicht weniger. Sie findet sich vor allem im öffentlich geförderten Wohnungsbau, bei dem staatliche Darlehen oder Zuschüsse an die Bedingung geknüpft sind, dass die Mieten kostendeckend, aber nicht gewinnorientiert angesetzt werden. Die Kostenmiete unterscheidet sich damit grundlegend von der Marktmiete, die sich nach Angebot und Nachfrage richtet.

Bestandteile der Kostenmiete

Die Kostenmiete setzt sich aus mehreren Kostenblöcken zusammen, die der Vermieter durch die Miete abdecken darf:

• Kapitalkosten: Annuität (Zins + Tilgung) des Baudarlehens, ggf. einschließlich öffentlicher Förderdarlehen
• Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (pauschal nach II. BV)
• Abschreibungen: kalkulatorische Abschreibung auf das Gebäude
• Betriebskosten: umlagefähige Nebenkosten wie Heizung, Müll, Wasser

Übersteigen die tatsächlichen Einnahmen die zulässige Kostenmiete, muss der Vermieter die Überschüsse an die Förderbank zurückführen oder Mieten absenken.

Die genaue Berechnung der Kostenmiete folgt der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die pauschale Bewirtschaftungskostensätze vorschreibt. Für die Verwaltung werden typischerweise 220-260 € je Wohneinheit und Jahr angesetzt; für die Instandhaltung 7-11,50 € je m² Wohnfläche und Jahr; für das Mietausfallwagnis 2 % des Sollertrags. Diese Pauschalen berücksichtigen keine lokalen Besonderheiten - in der Praxis können die tatsächlichen Kosten erheblich abweichen.

Kostenmiete vs. Marktmiete vs. Vergleichsmiete

Im deutschen Mietrecht existieren mehrere Mietkonzepte nebeneinander:

• Marktmiete: frei verhandelt, abhängig von Angebot und Nachfrage
• Vergleichsmiete (ortsübliche Miete): Bezugsgröße im Mietspiegel, Grundlage für Mieterhöhungen im freien Wohnungsmarkt
• Kostenmiete: administrativ ermittelt, gilt für Sozialwohnungen mit öffentlicher Förderung, solange die Zweckbindung läuft

Nach Auslaufen der Bindungsfrist gilt die Kostenmiete nicht mehr - der Vermieter kann auf Marktmiete umstellen. Diesen Übergang nennt man „Freiwerden” der Sozialwohnung. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Nürnberg ist dieses Freiwerden ein kritisches Thema: Jedes Jahr verlassen tausende Sozialwohnungen die Preisbindung, ohne dass gleichzeitig neue geförderte Wohnungen entstehen.

Bedeutung der Kostenmiete für Vermieter und Investoren

Für Investoren, die gefördertes Wohnen anbieten, hat die Kostenmiete Vor- und Nachteile. Vorteile sind günstige Förderdarlehen mit niedrigen Zinsen und staatliche Bürgschaften sowie langfristig stabile Mieteinnahmen ohne Vermarktungsaufwand. Nachteil: Die Renditepotenziale sind begrenzt, solange die Bindung läuft. In angespannten Märkten liegt die Kostenmiete oft deutlich unter der Marktmiete, sodass Investoren den Förderrahmen sorgfältig prüfen sollten.

Besonders in Phasen steigender Baukosten und Zinsen ist die Kostenmiete für Investoren herausfordernd: Wenn die Kapitalkosten durch hohe Bauzinsen steigen, die Kostenmiete aber nur den tatsächlichen Aufwand abdeckt, sinkt die Rentabilität. Gleichzeitig sind die Genehmigungszeiten für Sozialwohnungsbauprojekte oft lang, was das Zeitfenster für günstige Finanzierungskonditionen verkürzt.

Sozialpolitische Bedeutung der Kostenmiete

Die Kostenmiete ist ein zentrales Instrument der Wohnungspolitik, um Menschen mit niedrigem Einkommen bezahlbaren Wohnraum zu sichern. In Bayern vergibt der Staat - über die BayernLabo als Förderinstitut - zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau; im Gegenzug verpflichten sich Bauherren zur Kostenmiete für eine festgelegte Bindungsdauer. Diese Bindungen laufen typischerweise 20 bis 40 Jahre. Wer in Bayern eine Sozialwohnung beziehen möchte, benötigt einen Wohnberechtigungsschein (WBS), der eine Einkommensobergrenze belegt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg fördert die Stadt über die Wohnbaugesellschaft wbg und kommunale Förderprogramme den sozialen Wohnungsbau aktiv. Eigentümer, die Neubauten mit Förderdarlehen errichten, sollten vorab genau kalkulieren, ob die Kostenmiete die laufenden Kosten vollständig deckt - insbesondere bei gestiegenen Baukosten und Zinsen. Ein realistischer Businessplan mit belastbarer Kostenmiete-Kalkulation ist Voraussetzung für die Förderbewilligung. Wir beraten Sie gerne zu geförderten Wohnbauprojekten in der Region und helfen bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Kostenmiete dauerhaft?

Nein. Sie gilt nur während der sogenannten Bindungsdauer, die je nach Förderprogramm zwischen 15 und 40 Jahren betragen kann. Danach kann die Wohnung zu Marktkonditionen vermietet werden.

Darf ich als Vermieter die Kostenmiete eigenmächtig erhöhen?

Nein. Erhöhungen der Kostenmiete sind nur zulässig, wenn sich die zugrunde liegenden Kosten nachweislich erhöht haben (z. B. gestiegene Verwaltungskosten, höhere Instandhaltungsaufwendungen) und die Förderbehörde zustimmt.

Was passiert, wenn die Marktmiete niedriger ist als die Kostenmiete?

In entspannten Märkten kann die Kostenmiete theoretisch über der Marktmiete liegen. In der Praxis ist das selten, da Fördermittel die Kapitalkosten senken. Liegt die Kostenmiete höher, droht Leerstand - ein Risiko, das bei der Investitionsentscheidung einkalkuliert werden muss.

Wie erfahre ich, ob eine Wohnung unter der Kostenmiete-Bindung steht?

Die Bindung einer Sozialwohnung ist im Grundbuch oder bei der zuständigen Förderstelle (in Bayern: BayernLabo oder die kommunale Wohnungsbauförderung) vermerkt. Käufer einer Immobilie mit geförderten Wohnungen sollten im Kaufvertrag ausdrücklich klären, welche Einheiten noch einer Preisbindung unterliegen und wie lange diese noch läuft.

Kann die Kostenmiete höher sein als die ortsübliche Marktmiete?

In strukturschwächeren Regionen und bei Projekten mit hohen Baukosten ist es theoretisch möglich, dass die errechnete Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. In solchen Fällen droht Leerstand, da Mieter günstiger auf dem freien Wohnungsmarkt finden. Investoren, die in solchen Regionen sozialen Wohnungsbau erwägen, sollten vor einer Investitionsentscheidung die Marktmiete sorgfältig mit der voraussichtlichen Kostenmiete vergleichen.

Kostenmiete im Kontext der bayerischen Wohnungspolitik

Bayern hat in den letzten Jahren die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau erheblich aufgestockt, um dem wachsenden Druck auf den Wohnungsmarkt in Städten wie Nürnberg und München entgegenzuwirken. Die BayernLabo bietet verschiedene Darlehensprogramme an, bei denen die Zinsen deutlich unter dem Marktniveau liegen, was die Kostenmiete für Neubauprojekte gegenüber einer rein marktfinanzierten Variante signifikant senkt. In Nürnberg engagiert sich die städtische wbg Nürnberg GmbH als größte kommunale Wohnungsgesellschaft intensiv im sozialen Wohnungsbau und hält einen erheblichen Teil des geförderten Mietwohnungsbestands. Ergänzend bietet das Bund-Länder-Programm „Sozialer Zusammenhalt” Fördermittel für gemeinschaftliche Wohnprojekte und Quartiersentwicklungen. Für private Investoren und Genossenschaften, die neuen Sozialwohnraum schaffen wollen, ist der Einstieg in die geförderte Vermietung am ehesten in Kooperation mit der Stadt Nürnberg oder der Regierung von Mittelfranken sinnvoll - diese Stellen beraten zu verfügbaren Förderprogrammen und den damit verbundenen Mietpreisbindungen.

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