Kappungsgrenze

Kappungsgrenze - Die Kappungsgrenze begrenzt die zulässige Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen auf maximal 20 % innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 % absenken. Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor sprunghaften Mietsteigerungen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.

Funktionsweise und Berechnung

Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Ausgangsmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums - nicht auf die aktuelle Miete. Beispiel: Liegt die Nettokaltmiete bei 8,00 Euro/m² und die ortsübliche Vergleichsmiete bei 11,00 Euro/m², dürfte die Miete eigentlich auf 11,00 Euro/m² angehoben werden. Die Kappungsgrenze (20 %) begrenzt die Erhöhung aber auf maximal 9,60 Euro/m² innerhalb von drei Jahren. Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) und Betriebskostenerhöhungen werden nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet.

Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Wichtig für Vermieter: Auch wenn ein neues Mietverhältnis begonnen hat, gilt die Kappungsgrenze im Hinblick auf die Mietentwicklung innerhalb dieses neuen Mietverhältnisses. Bei langjährig unveränderten Mieten, die weit unter der Marktmiete liegen, kann die Kappungsgrenze eine schrittweise Anpassung über mehrere Dreijahreszeiträume notwendig machen.

Abgesenkte Kappungsgrenze in Bayern

Die Bayerische Staatsregierung hat für zahlreiche Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt - darunter auch Nürnberg, Fürth und Erlangen. Das bedeutet, dass Vermieter in diesen Gebieten die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % erhöhen dürfen. Diese Regelung wird regelmäßig per Verordnung überprüft und verlängert. Die aktuelle Mieterschutzverordnung gilt befristet und muss erneuert werden.

Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt stets nur in Verbindung mit dem Kriterium der angespannten Wohnungsmarktlage, die die Landesregierung durch Verordnung für bestimmte Gemeinden feststellt. Ob eine Gemeinde in der Verordnung aufgeführt ist, lässt sich beim zuständigen Landratsamt oder der Gemeindeverwaltung erfragen.

Kappungsgrenze und Mieterhöhungsstrategie

Die Kappungsgrenze erfordert von Vermietern eine langfristige Mieterhöhungsstrategie, wenn die Ist-Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Konkret: Bei einer Miete von 7 €/m² und einer Vergleichsmiete von 12 €/m² (in Nürnberg keine Seltenheit bei langjährigen Mietverhältnissen) lässt sich die Lücke nicht in einem Schritt schließen:

• Dreijahreszeitraum 1: 7,00 → max. 8,05 €/m² (15 % Erhöhung)
• Dreijahreszeitraum 2: 8,05 → max. 9,26 €/m² (15 % Erhöhung)
• Dreijahreszeitraum 3: 9,26 → max. 10,64 €/m² (15 % Erhöhung)
• Dreijahreszeitraum 4: 10,64 → max. 12,00 €/m² (Vergleichsmiete erreicht)

Dieses Rechenbeispiel zeigt: Es kann bis zu 12 Jahre dauern, um von einem deutlich unterdurchschnittlichen Mietniveau auf die Marktmiete aufzurücken - wenn der Vermieter konsequent jede Mieterhöhungsmöglichkeit nutzt.

Praxis-Tipp für Vermieter in Nürnberg

Wir empfehlen Vermietern in Nürnberg, bei Mieterhöhungen die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % genau zu beachten. Prüfen Sie, welche Mieterhöhungen in den letzten drei Jahren bereits erfolgt sind - auch wenn ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Wer die Kappungsgrenze überschreitet, riskiert, dass die Mieterhöhung unwirksam ist und der Mieter die Zustimmung verweigern darf.

Bei langjährig niedrigen Mieten kann es strategisch sinnvoller sein, die Miete in mehreren Stufen über 6-9 Jahre schrittweise an die Vergleichsmiete heranzuführen - und dabei jeden zulässigen Dreijahreszeitraum konsequent zu nutzen. Wir unterstützen Sie bei my-home.de bei der rechtssicheren Erstellung von Mieterhöhungsschreiben und der Berechnung der zulässigen Erhöhungsbeträge.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?

Nein. Die Kappungsgrenze betrifft nur Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Bei Neuvermietung greift stattdessen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die in angespannten Wohnungsmärkten die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Zählen Modernisierungsumlagen zur Kappungsgrenze?

Nein. Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) werden separat berechnet und nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet. Allerdings gilt seit 2019 eine eigene Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen: maximal 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren (bei Mieten unter 7 Euro/m²: maximal 2 Euro/m²).

Was passiert, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet?

Die Mieterhöhung ist in dem Teil unwirksam, der die Kappungsgrenze überschreitet. Der Mieter muss nur dem zulässigen Teil zustimmen. Stimmt er gar nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen - das Gericht kürzt die Erhöhung dann auf den zulässigen Betrag.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei der Indexmiete?

Nein. Bei Indexmietverträgen (§ 557b BGB) gelten die Anpassungen an den Verbraucherpreisindex, unabhängig von der Kappungsgrenze. Allerdings ist bei Indexmiete keine separate Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mehr möglich - der Vermieter hat in diesem Fall bereits auf die klassische Mieterhöhung verzichtet.

Wie formuliere ich ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben?

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB muss schriftlich erfolgen und folgende Mindestangaben enthalten: die aktuelle Nettokaltmiete, den geforderten neuen Betrag, die Begründung (ortsübliche Vergleichsmiete mit Verweis auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen) sowie den Hinweis, dass die Erhöhung die Kappungsgrenze einhält. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen. Wir empfehlen Vermietern in Nürnberg, für das Mieterhöhungsschreiben den aktuellen Nürnberger Mietspiegel heranzuziehen, der regelmäßig vom Stadtrat Nürnberg und den Mieter- und Vermieterverbänden gemeinsam herausgegeben wird. Ein fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen - etwa ein falscher Verweis auf den Mietspiegel oder eine fehlerhafte Kapppungsgrenzberechnung - ist unwirksam und muss neu gestellt werden, was die Frist neu anlaufen lässt.

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