Kaution

Kaution - Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags stellt. Sie dient der Absicherung offener Forderungen aus dem Mietverhältnis - etwa ausstehender Mietzahlungen, nicht gezahlter Nebenkostennachforderungen oder Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache.

Was bedeutet Kaution genau?

Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mietkaution sind in § 551 BGB klar geregelt. Die wichtigste Vorschrift: Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen - also drei monatliche Grundmieten ohne Nebenkosten. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren Raten zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Eine Vereinbarung, die den Mieter zur sofortigen Einmalzahlung der gesamten Kaution verpflichtet, ist unwirksam.

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen - und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. In der Praxis wird die Kaution üblicherweise auf einem separaten Kautionskonto (Treuhandkonto oder Sonderkonto) bei einer Bank hinterlegt. Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kautionssumme.

Als Alternative zur klassischen Barkaution hat sich die Mietkautionsbürgschaft (Kautionsversicherung) etabliert. Dabei stellt ein Kreditinstitut oder Versicherer eine Bürgschaftsurkunde über die Kautionssumme aus. Der Mieter zahlt dafür eine jährliche Prämie (typischerweise 3-5 % der Kautionssumme), muss jedoch keine hohe Einmalzahlung leisten. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, eine Bürgschaft anstelle einer Barkaution zu akzeptieren - dies bedarf der vertraglichen Vereinbarung.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen und den nicht verbrauchten Betrag zurückzahlen. Die Rechtsprechung räumt dem Vermieter hierfür in der Regel bis zu sechs Monate ein, in denen er prüfen kann, ob noch offene Forderungen bestehen - insbesondere die letzte Betriebskostenabrechnung. Bei streitigen Forderungen kann ein angemessener Teilbetrag zurückbehalten werden.

Rechte und Pflichten bei der Kautionsverwaltung

Für Vermieter bringt die Kautionsverwaltung klare Pflichten mit sich. Die getrennte Anlage ist zwingend vorgeschrieben: Wer die Kaution auf dem eigenen Girokonto belässt oder mit dem Privatvermögen vermischt, handelt pflichtwidrig und macht sich im Insolvenzfall haftbar. Der Mieter kann in diesem Fall die Rückzahlung der Kaution unabhängig von offenen Forderungen verlangen.

Wichtig ist auch die korrekte Dokumentation: Der Vermieter sollte dem Mieter den Nachweis über die Anlage der Kaution vorlegen können. Bei Eigentümerwechsel geht die Kaution automatisch auf den neuen Eigentümer über (§ 566a BGB) - dieser haftet dann für die Rückzahlung, auch wenn er die Kaution vom Voreigentümer nicht erhalten hat.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung je nach Lage zwischen 600 und 900 Euro - die maximal zulässige Kaution bewegt sich damit in einer Spanne von rund 1.800 bis 2.700 Euro. Für Vermieter in Stadtteilen wie Erlenstegen, Mögeldorf oder der Altstadt mit höheren Mietpreisen fällt die Kautionssumme entsprechend höher aus.

Wir raten Vermietern in der Region, ein separates Kautionskonto bei einer örtlichen Bank oder Sparkasse einzurichten und die Kontonachweise sorgfältig zu dokumentieren. Bei der Rückabwicklung am Mietende unterstützen wir Sie gerne mit einer strukturierten Kautionsabrechnung, die alle offenen Posten transparent ausweist und rechtssicher gestaltet ist.

Häufig gestellte Fragen

Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?

Ja. Die Mietkaution muss gemäß § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und werden der Kaution zugeschlagen. In der aktuellen Niedrigzinsphase fallen die Erträge zwar gering aus, die Anlagepflicht besteht dennoch unverändert. Der Vermieter haftet für entgangene Zinsen, wenn er die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt hat.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Auszug einbehalten?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu. Die Rechtsprechung sieht hierfür in der Regel drei bis sechs Monate vor. Für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung kann ein angemessener Teilbetrag bis zur endgültigen Abrechnung zurückbehalten werden. Unbegründete Verzögerungen über sechs Monate hinaus berechtigen den Mieter, die sofortige Rückzahlung gerichtlich durchzusetzen.

Kann der Mieter die Kaution mit den letzten Monatsmieten verrechnen?

Nein. Der Mieter darf die letzten Monatsmieten nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen - auch dann nicht, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist. Die Kaution dient als Sicherheit für sämtliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und steht erst nach vollständiger Abwicklung zur Rückzahlung an. Eine eigenmächtige Verrechnung durch den Mieter stellt eine Pflichtverletzung dar und kann zu Verzugsfolgen führen.

Wie wird die Kaution bei einem Eigentümerwechsel behandelt?

Verkauft ein Vermieter die vermietete Immobilie, geht das Mietverhältnis nach § 566 BGB automatisch auf den neuen Eigentümer über - das gilt auch für die Kaution. Nach § 566a BGB haftet der neue Eigentümer gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn er sie vom Voreigentümer nie erhalten hat. Es obliegt dem Käufer, im Kaufvertrag sicherzustellen, dass der Verkäufer die Kaution entweder übergibt oder der Kaufpreis entsprechend gemindert wird. Käufer von vermieteten Objekten in Nürnberg sollten daher im Kaufvertrag explizit regeln, dass alle Kautionen übergeben oder gutgeschrieben werden. Die Summe der offenen Kautionen ist bei mehreren Mietparteien erheblich - bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 700 Euro können das schnell 12.600 Euro sein, die der Käufer sonst aus eigener Tasche zurückzahlen müsste.

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