Jahreskaltmiete

Jahreskaltmiete ist die Summe aller im Laufe eines Jahres vereinnahmten Nettokaltmieten für eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio - ohne Betriebskosten, ohne Heizkosten und ohne sonstige Nebenkostenvorauszahlungen. Sie ist die zentrale Bezugsgröße für Renditeberechnungen, Kaufpreisfaktoren und die steuerliche Bewertung von Mietobjekten. Die Jahreskaltmiete kann entweder die Ist-Miete (tatsächlich gezahlte Miete) oder die Sollmiete (marktüblich erzielbare Miete) abbilden.

Bedeutung der Jahreskaltmiete für Rendite und Kaufpreisfaktor

Die Jahreskaltmiete ist die Rechengrundlage für die wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen:

• Bruttomietrendite (auf Ist-Miete-Basis): Jahreskaltmiete (Ist) ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite in Prozent. Für eine Nürnberger Eigentumswohnung (Kaufpreis 320.000 €, monatliche Nettokaltmiete 900 €) ergibt sich: 10.800 € ÷ 320.000 € = 3,4 % Bruttomietrendite.
• Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor. Beim obigen Beispiel: 320.000 € ÷ 10.800 € ≈ 29,6-fache Jahresmiete. In Nürnberger Premiumlagen liegen Faktoren aktuell bei 25-35, im Umland bei 18-25.
• Nettomietrendite: Wird berechnet, indem von der Jahreskaltmiete zunächst Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko abgezogen werden, bevor die Rendite auf den Kaufpreis berechnet wird.

Jahreskaltmiete im Kontext des Ertragswertverfahrens

Im Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV) - dem Standardverfahren zur Bewertung von Renditeobjekten - bildet die Jahreskaltmiete die Basis des Rohertrags. Sachverständige unterscheiden zwischen:

• Ist-Jahreskaltmiete: Tatsächlich vereinnahmte Miete des laufenden Mietverhältnisses
• Marktübliche Jahreskaltmiete (Sollmiete): Nachhaltig erzielbare Miete gemäß Mietspiegel und Vergleichsmarkt

Liegt die Ist-Jahreskaltmiete erheblich unter der marktüblichen, wird im Gutachten ein Abschlag (für Mietanpassungsrisiko, Kündigungsschutz) vorgenommen. Liegt sie darüber, droht ein Aufschlag zugunsten des Mieters (Rückfallrisiko auf Marktmiete).

Jahreskaltmiete in Mietverträgen und steuerlicher Abrechnung

• Mietvertragliche Bedeutung: In Indexmietverträgen und Staffelmietverträgen wird die Jahreskaltmiete oft als Bezugsgröße für Mietsteigerungsklauseln verwendet.
• Betriebskostenabrechnung: Die Jahreskaltmiete fließt manchmal als Berechnungsgrundlage für Kleinstklauseln (z. B. Kleinreparaturen: max. X % der Jahreskaltmiete) in Mietverträge ein.
• Steuerliche Nutzung: Für die 66 %-Regelung (§ 21 Abs. 2 EStG) ist die ortsübliche Jahreskaltmiete entscheidend: Liegt die tatsächlich vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Marktmiete, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt.

Jahreskaltmiete und die 66-%-Grenze im Steuerrecht

Eine besonders praxisrelevante Anwendung der Jahreskaltmiete ist die steuerliche Prüfung der verbilligten Vermietung. Wer eine Immobilie an Angehörige oder zu besonders günstigen Konditionen vermietet, muss prüfen, ob die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht. Liegt sie darunter, können die Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete (= Basis für die Jahreskaltmiete) entnimmt man dem qualifizierten Mietspiegel oder vergleichbaren Mietwertgutachten.

Für Eigentümer, die an Familienangehörige vermieten, ist dieser Schwellenwert daher regelmäßig zu überprüfen - insbesondere wenn sich die Marktmieten erhöhen, ohne dass die vereinbarte Miete angepasst wird.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder dem Umland ein Mietobjekt kauft oder verkauft, sollte die Jahreskaltmiete stets in drei Varianten kennen: Ist-Jahreskaltmiete (heute), Soll-Jahreskaltmiete (nach möglicher Anpassung auf Mietspiegel) und Markt-Jahreskaltmiete (bei Neuvermietung). Die Differenz zwischen diesen drei Werten bestimmt das Wertsteigerungspotenzial und damit einen wesentlichen Teil des Verhandlungsspielraums beim Kaufpreis.

In der aktuellen Marktphase (2025) beobachten wir in Nürnberg, dass viele Bestandsobjekte mit Ist-Jahreskaltmieten weit unter dem Marktniveau verkauft werden. Das bietet Käufern Mieterhöhungspotenzial - aber nur im Rahmen der gesetzlichen Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren in Nürnberg). Wir analysieren für Sie die Mietpotenziale anhand des aktuellen Nürnberger Mietspiegels und unserer Marktdaten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Jahreskaltmiete und Jahresmiete?

Die Jahreskaltmiete umfasst nur die Grundmiete (Nettokaltmiete) ohne Betriebskosten. Die Jahresmiete kann sowohl Warm- als auch Kaltmiete meinen; in der Praxis wird der Begriff oft synonym mit Jahreskaltmiete verwendet. Im professionellen Immobilienbereich ist die Jahreskaltmiete als Bezugsgröße vorzuziehen, da sie Betriebskosten aus der Renditeberechnung herauslässt.

Zählen Betriebskostenvorauszahlungen zur Jahreskaltmiete?

Nein. Betriebskosten werden getrennt ausgewiesen und sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sie werden einmal jährlich über die Betriebskostenabrechnung mit den tatsächlichen Kosten verrechnet; Überschüsse werden erstattet, Defizite vom Mieter nachgezahlt.

Was ist ein „fairer” Kaufpreisfaktor auf Basis der Jahreskaltmiete in Nürnberg?

In der aktuellen Marktphase (2025) liegen die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg je nach Lage und Zustand zwischen 18 und 28 Jahresmieten. Premiumobjekte in zentralen Lagen oder mit geringem Instandsetzungsbedarf erzielen höhere Faktoren. Wir analysieren Ihnen auf Anfrage den marktüblichen Faktor für Ihr konkretes Objekt.

Wie berechne ich die Jahreskaltmiete bei teilweisem Leerstand?

Bei leerstehendem Mietobjekt unterscheidet man die tatsächliche (Ist-)Jahreskaltmiete (Einnahmen aus vermieteten Einheiten) und die potenzielle (Soll-)Jahreskaltmiete bei Vollvermietung. Im Ertragswertverfahren wird ein Mietausfallwagnis (meist 2-5 % der Sollmiete) vom Jahresrohertrag abgezogen, um statistisch erwartbare Leerstandsphasen zu berücksichtigen.

Wie wirkt sich die Jahreskaltmiete auf den Kaufpreisverhandlungsspielraum aus?

Die Differenz zwischen Ist- und Soll-Jahreskaltmiete ist ein zentrales Argument in Kaufpreisverhandlungen. Ein Käufer, der erkennt, dass die aktuelle Miete deutlich unterhalb des Marktwertes liegt, kann dieses Potenzial in seine Renditekalkulation einbauen - muss dabei aber die gesetzliche Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren in Nürnberg) einplanen. Umgekehrt kann ein Verkäufer bei stark vermietetem Objekt mit gesichertem Mietstrom einen Aufschlag zum Liegenschaftszinswert durchsetzen. Die Analyse der drei Mietvarianten - Ist, Soll (nach Anpassung auf Mietspiegel) und Markt (bei Neuvermietung) - gibt beiden Parteien eine faktenbasierte Grundlage für die Preisfindung. Wir analysieren diese Kennzahlen im Rahmen unserer Kaufberatung für Investoren in der Metropolregion Nürnberg.

Jahreskaltmiete bei Indexmietverträgen

Bei Indexmietverträgen wird die Jahreskaltmiete nicht durch eine einmalige Staffel, sondern an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gebunden. Die Miete darf angepasst werden, wenn sich der Index seit der letzten Mietanpassung um einen vertraglich festgelegten Mindestprozentsatz verändert hat. In einem Inflationsumfeld mit VPI-Anstiegen von 5-8 % jährlich, wie zwischen 2022 und 2024 beobachtet, können Indexmietverträge erhebliche Mietsteigerungen ermöglichen - ohne die üblichen Beschränkungen durch Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse. Vermieter, die langfristig stabile Mietentwicklungen anstreben, bevorzugen daher häufig Indexmietverträge, insbesondere bei Gewerbemietern. Bei Wohnraum sind Indexmietverträge ebenfalls zulässig, unterliegen aber den allgemeinen Mieterschutzvorschriften.

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